論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧

　　產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅，下面是小編搜集整理的一篇關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃探究的論文范文，供大家閱讀借鑒。

　　摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策;其次是選擇適用適當的會(huì )計政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);主要稅種;納稅籌劃

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

　　1.1　籌劃思路

　　納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規定的稅率計算應納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計稅依據，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向對方收取的全部?jì)r(jià)款及價(jià)外費用。價(jià)外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

　　1.2　籌劃案例

　　案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據營(yíng)業(yè)稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無(wú)形資產(chǎn)應交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉讓土地使用權的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

　　2.1　籌劃思路

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規定征稅辦法;對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱(chēng)為從價(jià)計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值作為計稅依據，按1.2%的稅率計算年應納稅額;對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱(chēng)為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據，按12%的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)?ldquo;自營(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

　　2.2　籌劃案例

　　案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預計年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì )決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

　　方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應繳納房產(chǎn)稅：500X12%=60(萬(wàn)元)。

　　方案2：A公司將該商場(chǎng)轉為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計征。根據《固定資產(chǎn)》會(huì )計準則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問(wèn)題，則應繳房產(chǎn)稅1500×(1-30%)×1.2%=12.6(萬(wàn)元)。

　　可見(jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉變?yōu)槌邪��?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

　　3.1　籌劃思路

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分。稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入�？梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去;也可以適當降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項目金額�？梢约哟髮�園林綠化的投入;也可以提高住宅的配套設施標準。

　　3.2　籌劃案例

　　案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元/m2，預計總收入35000萬(wàn)元，預繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費用)。

　　方案1：直接按現狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則;

　�、倏煽鄢�項目金額=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(萬(wàn)元)

　�、谠鲋殿~=35000-29000=6000(萬(wàn)元)

　�、墼鲋德�=6000÷29000×100%=20.69%

　�、軕�繳納的土地增值稅=6000X30%=1800(萬(wàn)元)

　　方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

　�、倏煽鄢�項目金額=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(萬(wàn)元)

　�、谠鲋殿~=35000-29260=5740(萬(wàn)元)

　�、墼鲋德�=5740÷29260×100%=19.62%

　�、芤驗樵鲋德�<20%，所以免土地增值稅。

　　可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導致增值率低于20%，從而節約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

　　結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個(gè)稅種的現狀，本文重點(diǎn)介紹營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅這三個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的稅種的納稅籌劃技巧。

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