房地產(chǎn)會(huì )計核算有技巧

稅法規定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10％至％30后的余值按1.2％的稅率繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照制度規定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對于自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的籌劃因當緊密?chē)�繞房產(chǎn)原值的會(huì )計核算進(jìn)行�！　�一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小　　稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價(jià)的配套設施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時(shí)，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進(jìn)行適當劃分�！　∷�謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè )、活動(dòng)、倉儲等的場(chǎng)所。根據這個(gè)定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠(chǎng)灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價(jià)值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風(fēng)、照明、煤氣等設備，各種管線(xiàn)，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線(xiàn)，電梯、升降機、過(guò)道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線(xiàn)從進(jìn)線(xiàn)盒聯(lián)接管算起�！薄　￡P(guān)于房屋中央空調設備是否計入房產(chǎn)原值的，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產(chǎn)入帳，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應包括中央空調設備。關(guān)于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入帳，不應計入房產(chǎn)原值�！　�二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬　　無(wú)形資產(chǎn)準則第21條規定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應將相關(guān)的土地使用權予以結轉。結轉時(shí)，將土地使用權的賬面價(jià)值一次計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本�！痹撘幎ú粌H適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用�！　「鶕�《企業(yè)會(huì )計制度》第47條規定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應將土地使用權的賬面價(jià)值全部轉入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時(shí)，將土地使用權的賬面價(jià)值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地�！　∵@里的“相關(guān)”應當理解為“對應”或“配比”。企業(yè)應當以對應房產(chǎn)占用的土地面積按比例結轉，對于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應當予以攤銷(xiāo)�！　±�如，某于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷(xiāo)。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(cháng)100米，寬50米）　　興建一號廠(chǎng)房。相關(guān)賬務(wù)處理為：　　1.取得土地使用權時(shí)：　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權5000000　　　貸：銀行存款5000000　　2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷(xiāo)：5000000/50/12=8333.33（元）　　借：管理費用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)8333.33　　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權8333.33　　3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）　　應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）　　借：在建工程——一號廠(chǎng)房373125.03　　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權373125.03　　4.本月應攤銷(xiāo)額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）　　借：管理費用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)7708.33　　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權7708.33　　以后仍按上述進(jìn)行賬務(wù)處理�！　∩鲜龇椒ǖ目尚行�，在于核算時(shí)遵循了“配比”原則，避免了場(chǎng)地占用的土地結轉至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅稅負。需要注意的是，有人提倡推遲項目建設時(shí)間，以便在“管理費用”中多攤銷(xiāo)土地價(jià)款，從而減少結轉至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因為，推遲項目建設時(shí)間，會(huì )投資進(jìn)度，即使是提前征用土地，也會(huì )浪費500萬(wàn)元的資金成本，這種做法只能是得不償失。

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