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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文
在個(gè)人成長(cháng)的多個(gè)環(huán)節中，大家或多或少都會(huì )接觸過(guò)論文吧，借助論文可以達到探討問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的目的。那么你有了解過(guò)論文嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文1
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算工作的不足
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)中的房地產(chǎn)項目對會(huì )計科目級別設置不一
我國會(huì )計制度中沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算制度和準則，這對規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算較為不利，如通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本———建安成本———指定分包工程”科目來(lái)核算除總包外由開(kāi)發(fā)公司單獨分包的一項項目，那通�？赡軙�(huì )涉及電梯、防盜門(mén)、鋁合金門(mén)窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進(jìn)戶(hù)門(mén)、信報箱等幾十項工程，每一個(gè)具體工程項目可能還會(huì )由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節點(diǎn)，所以如都在一個(gè)子目里算，除非通過(guò)ERP系統管控，否則查詢(xún)起來(lái)極為麻煩，勢必要通過(guò)其他的EXCEL表來(lái)輔助反映；又如開(kāi)發(fā)項目通�？赡苌婕白≌�、商鋪、寫(xiě)字樓、別墅、公寓房、車(chē)庫等不同業(yè)態(tài)，即使目前核算項目沒(méi)有，將來(lái)可能會(huì )遇到，科目的設置未綜合考慮長(cháng)遠因素，即使規定了統一的會(huì )計科目，但因理解不一致也會(huì )造成科目運用上的混亂，有時(shí)甚至同一個(gè)公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來(lái)查詢(xún)的困難，也容易造成疏漏，從而產(chǎn)生多付款的現象。如，同一企業(yè)建設工地發(fā)生的水電費，有在“開(kāi)發(fā)成本———建成成本”里反映；有在“開(kāi)發(fā)成本———前期費用———臨水臨電”中記錄，也有的通過(guò)“其他應收款———施工單位”進(jìn)行核算，從應付工程款中扣回。根據會(huì )計規定，企業(yè)所有賬簿均應在年終結賬，而且需要建新賬，但這樣的規定并不適合房地產(chǎn)項目建設開(kāi)發(fā)跨幾個(gè)會(huì )計年度的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)承擔土地和房屋的開(kāi)發(fā)和基礎設施建設的任務(wù)，會(huì )計核算工作要從年初投資估算開(kāi)始直至年尾項目結算，同時(shí)需要按照項目進(jìn)行的實(shí)際情況設置不同的科目。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)成本費用核算的隨意較大
房地產(chǎn)企業(yè)規模一般較壯大，企業(yè)漏稅、逃稅及偷稅現象也愈發(fā)突出。一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)將不合法、不合規發(fā)票進(jìn)行入賬，挖補涂改發(fā)票現象時(shí)有發(fā)生，另一方面由于沒(méi)有嚴格按照開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對象增設各類(lèi)明細核算項目，成本劃分不清，獨立核算的配套設施未結算土地成本、基礎設施費、借款利息及建筑安裝工程費，未按照規定計算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、期間費用，未完工的.驗收成本計算在營(yíng)業(yè)成本中等，常以預計金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結算單據列支開(kāi)發(fā)成本或將成本核算對象混淆，列支成本提前（如將下期成本有償轉讓或者未單獨核算自用設施的成本），沒(méi)有分攤土地成本、建筑安裝工程費、基礎設施費、前期工程費等費用；延伸期間費用列支的標準和范圍，如管理費用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工之前的借款利息全部列入當期損益。
�。ㄈ┦找嬖u價(jià)指標難以反映企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jì)
開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長(cháng)，在會(huì )計報表上面通常會(huì )出現業(yè)績(jì)大幅度的波動(dòng)，在建設期的業(yè)績(jì)較差，但是當驗收和出售房屋之后，將預收款項計入到收入中去，其導致的結果是經(jīng)營(yíng)情況不能通過(guò)凈利潤指標真實(shí)地反映出來(lái)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負數；對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jì)而言，其表外風(fēng)險也很重要。當一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，即使其在建工程多，預售情況良好、資本流動(dòng)鏈極好、盈利能力夠強，也很可能出現正面倒閉的情況，如工程施工的質(zhì)量出現問(wèn)題引起賠償或者資金鏈斷裂等。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的相關(guān)對策
�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售核算范圍及標準
房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入一般指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后通過(guò)銷(xiāo)售所獲得的收入，它包括了土地轉讓費、房屋銷(xiāo)售收入以及房屋的配套收入、周轉房的出售，回遷人員拆遷面積的房產(chǎn)權款以及增加面積的房款等都應該納入到會(huì )計核算的銷(xiāo)售收入中去。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售過(guò)程一般要經(jīng)過(guò)預售合同的簽訂、收取預收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、竣工驗收、產(chǎn)權辦理、過(guò)戶(hù)等手續。按照企業(yè)會(huì )計準則的規定，企業(yè)確認收入必須滿(mǎn)足的條件是：企業(yè)已將商品所有權上的主要的風(fēng)險報酬轉移給購買(mǎi)方；企業(yè)既沒(méi)有通常與所有權有關(guān)的繼續管理權，也沒(méi)有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；與商品有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的成本會(huì )計或將發(fā)生的成本能夠可靠的計量，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售其商品的收入同時(shí)滿(mǎn)足上述條件時(shí)才能加以確認。以商品所有權的風(fēng)險報酬是否轉移為標準確認收入，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗收時(shí)，房地產(chǎn)上的各種風(fēng)險和報酬還沒(méi)有轉移給買(mǎi)方，不管是否收取了相關(guān)費用，都不能計為收入確認。這也是房地產(chǎn)項目在沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗收和過(guò)戶(hù)時(shí)，所有款項只能算作房地產(chǎn)企業(yè)暫收款或預收款，從而不能計算到收入中來(lái)。只有在房地產(chǎn)企業(yè)與客戶(hù)之間簽訂正式的銷(xiāo)售合同，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)相關(guān)的驗收，并使客戶(hù)對各種指標進(jìn)行認可，并辦理相關(guān)的移交手續后才能夠將這些款項由暫收款轉入收入中，即房地產(chǎn)完全交付使用后，才可以將預收款劃歸到銷(xiāo)售收入中來(lái)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)建立的銷(xiāo)售協(xié)議，必須對其交易的真實(shí)性和本質(zhì)性進(jìn)行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產(chǎn)。
�。ǘ⿻�(huì )計科目設置要明晰、準確、直觀(guān)
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行會(huì )計核算要嚴格按照一級會(huì )計科目進(jìn)行明細設置,同時(shí)根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)際情況對二級、三級、四級會(huì )計科目設置要仔細、明確、詳細，保證對會(huì )計核算工作具有完整的資料信息,發(fā)揮會(huì )計核算工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資和成本控制中的作用。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文2
摘要：改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，我國經(jīng)濟得到了空前發(fā)展，各個(gè)行業(yè)迅速興建，中小型企業(yè)如雨后春筍般崛起。搭乘著(zhù)經(jīng)濟高速發(fā)展的列車(chē)，我國中小型企業(yè)在管理和結構上的漏洞被掩蓋，企業(yè)參差不齊卻都能分一杯羹。然而，進(jìn)入21世紀，在這個(gè)經(jīng)濟發(fā)展速度平緩，競爭卻走上了國際舞臺的新時(shí)期，中小型企業(yè)的問(wèn)題開(kāi)始凸顯，并且嚴重阻礙了企業(yè)的生存和發(fā)展。會(huì )計核算作為企業(yè)財務(wù)工作的關(guān)鍵一環(huán)，關(guān)系著(zhù)企業(yè)的“資金血液”。在這個(gè)“內憂(yōu)外患”的大環(huán)境下，中小企業(yè)不得不重新審視自己，正確認識到企業(yè)會(huì )計核算中的問(wèn)題，并且找到突破瓶頸、解決問(wèn)題的方案。只有這樣，中小企業(yè)面對嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競爭時(shí)才有可能獲得生存和發(fā)展的機會(huì )。
關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；會(huì )計核算；核算問(wèn)題
一、中小企業(yè)會(huì )計核算簡(jiǎn)述
中小企業(yè)是指那些規模較小、運營(yíng)資金較少，以及雇傭人數較少、企業(yè)業(yè)務(wù)能力偏弱的企業(yè)。中小型企業(yè)目前在我國企業(yè)中數量比例大，占有非常重要的地位。在企業(yè)會(huì )計核算上，中小企業(yè)既有特點(diǎn)和優(yōu)勢，同時(shí)又存在不可避免的問(wèn)題和劣勢。
首先，中小企業(yè)以個(gè)人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)為主。一方面，簡(jiǎn)單、清晰的產(chǎn)權關(guān)系使中小企業(yè)的會(huì )計核算內容、程序較為簡(jiǎn)單；另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)中主觀(guān)意識的存在又必然導致中小企業(yè)會(huì )計核算缺乏規范。其次，法律在對中小企業(yè)會(huì )計核算上的規定較為寬松。缺少了法律法規的嚴格限制，成就了中小企業(yè)會(huì )計核算的高靈活性較。但是在企業(yè)融資上政府并未給與中小企業(yè)特殊的照顧，融資難、融資成本高是所有中小企業(yè)共同面臨的難題�！耙凰梢痪o”并沒(méi)有推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展，相反更制約和阻礙了企業(yè)的進(jìn)步。最后，企業(yè)所有權與經(jīng)營(yíng)權的統一。在我國中小企業(yè)中，“人情世故”作為一種中國特色普遍存在。企業(yè)的財務(wù)管理者必然與企業(yè)所有者存在某種裙帶關(guān)系，既制約了財務(wù)管理的水平，又引起了諸多不公平現象�？傊�，我國中小企業(yè)會(huì )計核算是優(yōu)、缺并存，盡量發(fā)揮其優(yōu)勢、避免不足是當前所有企業(yè)管理者的共同使命。
二、中小企業(yè)會(huì )計核算中存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬⿻�(huì )計核算機構不夠完善
中小企業(yè)規模小，資金、實(shí)力有限。在資金的投入上中小企業(yè)表現的更加謹慎和小心。一般而言，我國的中小企業(yè)并沒(méi)有完善的財務(wù)部門(mén)。一些企業(yè)外聘3—4人從事登賬、記賬、出納工作，而財務(wù)主管則由企業(yè)所有者指定。為了更加節約會(huì )計核算成本，緩解企業(yè)資金緊張的情況，一些企業(yè)甚至不設立財務(wù)部，直接將企業(yè)的財務(wù)工作外包給財務(wù)代理公司，并且這一現象已經(jīng)普遍存在。
無(wú)論是壓縮企業(yè)財務(wù)部門(mén)的資金投入，還是將企業(yè)會(huì )計核算工作外包，企業(yè)考慮的都是資金與成本。從“揚長(cháng)避短”的角度來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)規模小、融資難、資金緊張就是企業(yè)的不足。為了避免這種“先天性的不足”企業(yè)盡量壓縮資金的投入和使用，表明上看是非常明智的。但是企業(yè)會(huì )計核算的重要地位是不可動(dòng)搖的，企業(yè)壓縮資金使用不應該在會(huì )計核算部門(mén)。
�。ǘ⿲�(huì )計核算的.認識程度不夠
中小企業(yè)壓縮會(huì )計核算上的資金投入，歸根結底是因為企業(yè)沒(méi)有正確認識到企業(yè)會(huì )計核算的重要性，沒(méi)能將會(huì )計核算重視起來(lái)。目前，我國中小企業(yè)的會(huì )計核算工作只是為了簡(jiǎn)單計算企業(yè)的“收入、費用和利潤”、明確企業(yè)的“應納稅”數額、清晰企業(yè)的“庫存現金和銀行存款”�？傊�，他們的會(huì )計核算只停留在最初級階段。也正是因為認識不到會(huì )計核算在“成本控制、投資決策”方面的重要參考價(jià)值，企業(yè)才會(huì )認為會(huì )計核算“可繁可簡(jiǎn)、可有可無(wú)”。
�。ㄈ⿻�(huì )計電算化的作用沒(méi)有完全實(shí)現
會(huì )計電算化的出現將會(huì )計核算工作變的簡(jiǎn)單、高效，電算化改革既是會(huì )計工作的里程碑也是難以逆轉的歷史潮流。因為中小企業(yè)的業(yè)務(wù)量小、會(huì )計工作比較簡(jiǎn)單，所以很多企業(yè)并未實(shí)現會(huì )計電算化，會(huì )計工作者還在重復記賬、結賬的復雜過(guò)程。在為實(shí)現會(huì )計電算化的企業(yè)中，一方面，企業(yè)聘請會(huì )計工作者，需要支付其薪酬福利費用；另一方面，在會(huì )計工作人員的管理上、會(huì )計核算結果的確認上企業(yè)還要投入相應人力、物力。相比之下，在實(shí)現會(huì )計電算化的企業(yè)中，不僅節省了聘用會(huì )計的費用，也提高了工作效率，一舉兩得。也就是說(shuō)，企業(yè)要認真權衡會(huì )計電算化的投入與回報，盡快實(shí)現會(huì )計電算化。
�。ㄋ模⿻�(huì )計核算人員素質(zhì)低
在會(huì )計學(xué)專(zhuān)業(yè)中，會(huì )計從業(yè)資格證是我們需要考取的第一個(gè)證書(shū)，但其含金量也可想而知。另外，會(huì )計作為一個(gè)熱門(mén)學(xué)科，好找工作是大家公認的，以至于非會(huì )計專(zhuān)業(yè)的學(xué)生也大量涌入到考會(huì )計證的大軍中。也就是說(shuō)，現在社會(huì )中的會(huì )計是參差不齊、魚(yú)龍混雜的。聘請持證的大學(xué)畢業(yè)生是中小企業(yè)節約成本的最好選擇，大學(xué)生面對進(jìn)入社會(huì )的壓力，沒(méi)有工作經(jīng)驗、又急于就業(yè)，他們要求的是同行業(yè)中的最低工資標準。試想一下，中小企業(yè)3—4名會(huì )計人員，其中2—3人沒(méi)有工作經(jīng)驗、甚至非會(huì )計專(zhuān)業(yè)，那么這個(gè)企業(yè)的會(huì )計核算水平就很難得到保證。這是導致會(huì )計核算人員素質(zhì)低的一方面。
另一方面，會(huì )計準則是在隨時(shí)變化的，企業(yè)需要投入資金對本企業(yè)的會(huì )計人員進(jìn)行培訓，保證其擁有最新的知識和技能。而事實(shí)上，中小企業(yè)并未規定企業(yè)對會(huì )計工作者的這一義務(wù)，會(huì )計人員學(xué)與不學(xué)全憑自己。以至于企業(yè)、會(huì )計都得過(guò)且過(guò)，既不利于會(huì )計的職業(yè)生涯，也拖累了企業(yè)的會(huì )計核算。
三、結語(yǔ)
中小企業(yè)的會(huì )計核算問(wèn)題甚多，能否解決這些問(wèn)題關(guān)鍵在于企業(yè)所有者的意識，但能夠解決這些問(wèn)題卻關(guān)乎整個(gè)企業(yè)的生存和發(fā)展。所以，現階段中小企業(yè)最需要做到的就是正確認識自身的問(wèn)題，客觀(guān)的反思自我。其實(shí)，這里所提到的中小企業(yè)會(huì )計核算中的問(wèn)題只是冰山一角，深入企業(yè)內部會(huì )發(fā)現其中的問(wèn)題遠不止這樣。完善企業(yè)會(huì )計核算制度、保證企業(yè)會(huì )計核算的質(zhì)量“任重而道遠”。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文3
摘要：“營(yíng)改增”政策在我國實(shí)施多年，實(shí)踐證明，這種方式對我國企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對建筑企業(yè)而言，財務(wù)管理十分復雜，只有適應財務(wù)管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營(yíng)改增”給現代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算帶來(lái)的影響分析了具體的解決策略。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì )計核算
“營(yíng)改增”政策使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應這一變化，隨著(zhù)政策的發(fā)展對其內部財務(wù)管理作出適當的調整。
一、“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的影響
(一)改變了稅費的抵扣形式
營(yíng)改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負債率。以往的會(huì )計核算是將建筑工程造價(jià)與利潤列入營(yíng)業(yè)稅范圍內，存在重復繳稅現象。而隨著(zhù)營(yíng)改增的出現，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過(guò)程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習效果。
(二)對會(huì )計人員的核算提出了新的要求
以往的會(huì )計管理制度與現代制度不同，“營(yíng)改增”優(yōu)化了會(huì )計職能，要求企業(yè)會(huì )計從業(yè)人員正確了解會(huì )計賬目，正確核算企業(yè)項目，使其抵扣方式與經(jīng)濟發(fā)展相適應。企業(yè)還應組織財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓，使其能夠更深刻的了解會(huì )計核算，掌握會(huì )計核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)應順應這一政策。
(三)影響了企業(yè)現金流的分配
隨著(zhù)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，我國企業(yè)的現金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營(yíng)業(yè)稅的計算方式發(fā)生變化。在以往的營(yíng)業(yè)稅征收中，多采用預交制度，并且根據企業(yè)營(yíng)業(yè)額統計繳納，導致很多企業(yè)的資金短缺，無(wú)法滿(mǎn)足繼續經(jīng)營(yíng)的需求。按照進(jìn)度百分比來(lái)繳納稅費將給企業(yè)帶來(lái)嚴重的影響。資金無(wú)法跟上必然影響施工效率。營(yíng)改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據百分比來(lái)確定收入，并且開(kāi)具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營(yíng)改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當地的進(jìn)項稅額，確�，F金流量的增加。最后，企業(yè)財務(wù)管理部門(mén)并不是獨立存在的，會(huì )計核算核算人員應與企業(yè)采購人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進(jìn)上，財務(wù)部門(mén)應對資金支出進(jìn)行把控。在滿(mǎn)足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價(jià)格問(wèn)題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。
二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算策略
上文我們分析了營(yíng)改增政策給我國企業(yè)稅收、財務(wù)管理帶來(lái)的影響，在這一背景下，企業(yè)應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個(gè)方面。
(一)完善會(huì )計管理制度
“營(yíng)改增”對建筑企業(yè)的財務(wù)管理造成了較大的影響，傳統的財務(wù)管理漏洞明顯的體現出來(lái)。要確保企業(yè)財務(wù)管理的.高效性，要對其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財務(wù)管理的體系，對增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對應的會(huì )計管理制度，并且將責任進(jìn)行劃分與細化。對以往財務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)敲定后對其進(jìn)行修改，監督現行的財務(wù)管理制度，由會(huì )計主管和財務(wù)總監對可行性進(jìn)行研究，及時(shí)發(fā)現財務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并對其進(jìn)行強化。
(二)優(yōu)化方式，確保會(huì )計核算的高效性
要確保企業(yè)財務(wù)管理的效率，適應營(yíng)改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個(gè)從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業(yè)人員對營(yíng)改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習，確保員工的專(zhuān)業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，更快的了解機制的改變，第一時(shí)間對企業(yè)管理制度進(jìn)行調整。
(三)積極應對，適應經(jīng)濟市場(chǎng)發(fā)展
企業(yè)要持可持續發(fā)展理念，根據營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營(yíng)改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿(mǎn)足要求，就會(huì )造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應對，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機制。
三、總結
總之，我們已經(jīng)實(shí)現了企業(yè)的“營(yíng)改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當然，這一政策也給企業(yè)帶來(lái)了新的任務(wù)和挑戰，傳統的會(huì )計核算政策與現代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據需求進(jìn)行必要的調整，才能與之相適應�？梢�(jiàn)，我國企業(yè)正處于轉型期，轉型成功需要企業(yè)內部的共同努力。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文4
一、土地增值稅概況
土地增值稅是一個(gè)十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現土地增值稅的概念是在1993年，當時(shí)為了打擊南部沿海地區的土地投機行為以國務(wù)院行政立規的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng )造性的超過(guò)了當時(shí)消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說(shuō)土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時(shí)的土地增值稅對打擊土地投機產(chǎn)生了良好的作用。隨著(zhù)住房實(shí)物分配的結束，上世紀九十年代中期開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節市場(chǎng)經(jīng)濟的科學(xué)稅種進(jìn)行轉變。
由于舊有觀(guān)念、人口因素及經(jīng)濟發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長(cháng)足發(fā)展，土地增值稅在各地區幾乎就沒(méi)有得到執行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時(shí)期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調節稅”，并將土地增值稅的具體執行政策解釋權限“下放”到了省級稅務(wù)機關(guān)。隨著(zhù)03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來(lái)，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類(lèi)相關(guān)政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來(lái)源，各地稅務(wù)機關(guān)專(zhuān)門(mén)成立相關(guān)部門(mén)應對房地產(chǎn)企業(yè)，應對土地增值稅的征收管理。隨著(zhù)改革開(kāi)放、經(jīng)濟發(fā)展向深水區前進(jìn)、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會(huì )計核算的影響也逐步顯現。
二、土地增值稅對會(huì )計核算的影響
�。ㄒ唬⿻r(shí)間跨度長(cháng)
土地增值稅根據房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開(kāi)發(fā)完畢，只能實(shí)行預征，無(wú)法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開(kāi)發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算，不夸張的說(shuō)，很多項目單一個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要換三四撥會(huì )計。企業(yè)土地增值稅的會(huì )計核算前后方法也很不同，甚至可以說(shuō)五花八門(mén)，前期認為項目賺錢(qián)，就記入損益，后期可能由于房子跌價(jià)或成本上升甚至會(huì )計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時(shí)，相關(guān)會(huì )計資料、工程資料、銷(xiāo)售資料已是千瘡百孔，已是無(wú)法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。
�。ǘ┯绊懡痤~大
土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進(jìn)口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達100-200%）；預征時(shí)采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營(yíng)業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會(huì )計核算不恰當，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，甚至影響每個(gè)會(huì )計年度盈虧，導致無(wú)法正常利潤分配及無(wú)法預測資金安排。
�。ㄈ┱咦兓�
雖然土地增值稅的`各類(lèi)政策、法規密集，但由于立法層次不高，由國務(wù)院或是國家稅務(wù)總局制訂的全國性法規或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規范”、“要求”等形式出現，有時(shí)一個(gè)月就能出臺好多個(gè)，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無(wú)法適從。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行各種營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新、融資創(chuàng )新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣(mài)”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng )新經(jīng)濟模式也存在政策空白，企業(yè)也無(wú)所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開(kāi)發(fā)跨度長(cháng)，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。
�。ㄋ模┯嬎汶y度高
土地增值稅的計算，特別是清算，對會(huì )計人員的要求極高，不僅僅熟悉會(huì )計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開(kāi)發(fā)項目有深刻的了解，對造價(jià)、測繪、房產(chǎn)、融資、營(yíng)銷(xiāo)、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學(xué)科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現時(shí)階段土地增值稅清算方面的專(zhuān)家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅的計算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進(jìn)場(chǎng)咨詢(xún)，對于前期由于會(huì )計核算不規范，計算錯誤所導致的相關(guān)差錯實(shí)際已經(jīng)無(wú)法彌補，有的甚至造成相當大的損失。
三、如何應對土地增值稅對會(huì )計核算的影響
�。ㄒ唬└鶕椖恳巹澕皶r(shí)調整會(huì )計核算方案
企業(yè)應當適當提高會(huì )計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)計劃、進(jìn)展情況，銷(xiāo)售方案等。會(huì )計人員應當根據項目情況，科學(xué)制訂土地增值稅的核算方案，根據項目的盈利水平、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，科學(xué)的確定土地增值稅會(huì )計科目，使其在財務(wù)報表中予以適當反映。
�。ǘ┘訌娡恋卦鲋刀愵A測算的管理
土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會(huì )計人員應當多做預測，及時(shí)根據項目的盈利水平，科學(xué)的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時(shí)的做好售價(jià)稅負比（即房?jì)r(jià)與稅額的關(guān)系，房?jì)r(jià)越高則稅額越高）�？茖W(xué)合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個(gè)年度做好預清算工作，與稅務(wù)機關(guān)協(xié)商后及時(shí)補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無(wú)法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開(kāi)發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。
�。ㄈ┍３峙c稅務(wù)機關(guān)的良好溝通
土地增值稅政策變化快，區域性強，及時(shí)了解當地稅務(wù)機關(guān)的執行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機關(guān)的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。
�。ㄋ模┤珕T共同協(xié)助提高會(huì )計核算的質(zhì)量
土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時(shí)間跨度長(cháng)，企業(yè)不僅應當注重培養會(huì )計人員的素質(zhì)，加強會(huì )計信息的質(zhì)量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個(gè)人都會(huì )對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工在工作流程、規范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會(huì )計核算的影響有多大。全員都參與其中，會(huì )計人員能夠得到的信息及依據也將更為充分，會(huì )計核算質(zhì)量也就水漲船高了。
四、小結
土地增值稅并不是一個(gè)成熟、科學(xué)的稅種，它可能會(huì )成為經(jīng)濟發(fā)展中的某個(gè)階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來(lái)會(huì )淹沒(méi)在“營(yíng)改增”的步伐中，也許還將存在很長(cháng)一段時(shí)間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續在今后很長(cháng)一段時(shí)間內深刻地、多方面的影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現在會(huì )計核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會(huì )計核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會(huì )計信息，避免由于處理失當而造成經(jīng)濟損失。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文5
摘要：施工企業(yè)為了提高自身經(jīng)濟效益，減少成本高、財務(wù)管理不善給企業(yè)經(jīng)濟運行帶來(lái)的壓力，必須做好會(huì )計核算工作。本文從闡述施工企業(yè)內部會(huì )計核算工作的特點(diǎn)入手，進(jìn)一步分析了施工企業(yè)會(huì )計核算的現狀，最后探討施工企業(yè)會(huì )計核算的優(yōu)化與改進(jìn)。希望對相關(guān)部門(mén)有借鑒和參考意義。
關(guān)鍵詞：施工企業(yè)；會(huì )計核算；現狀；優(yōu)化
一、施工企業(yè)會(huì )計核算的特點(diǎn)分析
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在施工企業(yè)的會(huì )計核算工作體系中，事前核算工作占據著(zhù)越來(lái)越重要的位置，不斷得到相關(guān)部門(mén)和工作人員的重視，他們在進(jìn)行正式的核算工作之前，會(huì )率先考慮其具體的可行性，以此預測即將展開(kāi)的經(jīng)濟活動(dòng)，這個(gè)過(guò)程就叫做事前核算工作。由于中國國內正在推廣和提倡穩健的貨幣政策，所以其市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮，對施工企業(yè)的事前核算工作提出了很高的要求。財務(wù)會(huì )計部門(mén)需要規劃接下來(lái)的資金支出情況，提高事前防范的安全性，參考企業(yè)目前的資金情況，并據此提出相關(guān)建議，盡量消除存在于施工企業(yè)資金收支體系中的風(fēng)險因素，這可以起到促進(jìn)融資效率和質(zhì)量大幅度提高的作用。
�。ǘ┓旨壵归_(kāi)的會(huì )計核算發(fā)揮巨大作用
就當前許多施工企業(yè)的會(huì )計核算工作具體情況來(lái)看，分級展開(kāi)的會(huì )計核算發(fā)揮著(zhù)巨大的作用。施工企業(yè)選擇分級開(kāi)展進(jìn)行會(huì )計核算，主要是出于施工流動(dòng)性比較大，而且所面臨的目標施工項目存在分散狀態(tài)的考慮。針對不同的具體實(shí)施項目，選擇具有特殊針對性的的會(huì )計核算方式，能夠起到精確衡量施工企業(yè)的經(jīng)濟效益的作用。
�。ㄈ┦┕て髽I(yè)生產(chǎn)的單件性
施工企業(yè)生產(chǎn)的單件性是關(guān)乎施工企業(yè)會(huì )計核算工作的重要要素，具體的施工項目對應著(zhù)具有差異性的具體的建筑要點(diǎn)，且其中起決定作用的是工程產(chǎn)品自帶的特殊性質(zhì)，工程產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是為了滿(mǎn)足具體或者特殊的日常生活及工作需要。所以，水文、地質(zhì)、氣象等等自然環(huán)境存在的差異，都會(huì )導致施工條件隨之出現千奇百怪的變化，指導其具體實(shí)踐的圖紙的在施工效果和過(guò)程上也會(huì )表現出明顯的差異。
二、施工企業(yè)會(huì )計核算的現狀分析
�。ㄒ唬┦┕て髽I(yè)的會(huì )計核算方式落后
為了使工程項目建設的質(zhì)量和成果能真正為社會(huì )發(fā)展做貢獻，必須嚴格監控其施工情況。許多施工企業(yè)在管理施工方面，確然認識到了增強財務(wù)管理工作質(zhì)量的重要性，并不斷改進(jìn)其工作的具體方式，然而施工企業(yè)中的會(huì )計核算卻沒(méi)能引起相應的重視，核算方式不夠有效，會(huì )計核算結構構建不合理，導致正確的會(huì )計核算方式與良好的財務(wù)管理方法二者想脫離的情況產(chǎn)生，如此一來(lái)，項目建設管理水平如何得到優(yōu)化呢？施工企業(yè)管理人員的決策如何做到萬(wàn)無(wú)一失呢？
�。ǘ⿺祿y計出現失誤情況
施工企業(yè)在開(kāi)展內部的會(huì )計核算工作時(shí)，往往需要處理大量而復雜的數據資料，然而許多企業(yè)在具體的處理過(guò)程中，漏洞百出，統計不清晰、記錄不全面、歸納不科學(xué)等等。精確真實(shí)的數據資料是施工企業(yè)完成會(huì )計核算和管理工作的基礎條件，唯有全面真實(shí)的.數據才能支撐高效而高質(zhì)量的會(huì )計核算管理，使整個(gè)施工企業(yè)的財務(wù)系統處于高效正常運轉的狀態(tài)。由此可見(jiàn)，施工企業(yè)的財務(wù)部門(mén)在大力開(kāi)展會(huì )計核算和成本核算工作時(shí)，必須以科學(xué)有力的數據作為基石。當然，使統計工作得到有效而合理的實(shí)施，繁多的經(jīng)濟支出條目和額度比較高的經(jīng)濟資金成本是必然的，所以，總體上給施工企業(yè)帶來(lái)了一定的財政壓力。如果出現會(huì )計人員在核算問(wèn)題時(shí)忽略確切數據的重要性，則在很大程度上會(huì )導致施工項目的成本費用的核算失誤，進(jìn)一步使施工項目系統內部所有的金錢(qián)成本都無(wú)法被清晰準確的統計。
三、施工企業(yè)會(huì )計核算的優(yōu)化與改進(jìn)
�。ㄒ唬┙⒔∪珪�(huì )計核算制度
毋庸置疑，但施工企業(yè)內部的所有工作，包括財務(wù)管理和會(huì )計核算，都必須以科學(xué)的體制為指導和監督規范，體制的完善或許并不是困難重重，但是施工企業(yè)項目部具有一定的特殊性，企業(yè)要想在具體的工作開(kāi)展中完全依照體制的要求卻非常不易。所以，在構建相對完善的核算體制框架前提下，需要使體制得到有力的踐行和落實(shí)，這也是建立體制的出發(fā)點(diǎn)和最終落腳點(diǎn)，執行環(huán)節是至關(guān)重要的。核算工作人員必須嚴格遵從擔任的崗位職能，對項目推進(jìn)環(huán)節中涉及的人員、資料、設備及資金等收支情況加以真實(shí)具體的存檔，以此做到精確而科學(xué)地。
�。ǘ┩菩行碌摹督ㄖ贤窐藴�
基于我國現行會(huì )計準則的全面推廣和應用，再加上施工企業(yè)對《建造合同》的利用，企業(yè)會(huì )計信息的可靠性和相關(guān)性得到了一定的提升，會(huì )計人員的整體素質(zhì)以及會(huì )計信息的質(zhì)量也都得到了有效提升。因此，要在現有的經(jīng)濟形勢下提升企業(yè)會(huì )計核算的整體質(zhì)量，施工企業(yè)必須嚴格推行《建筑合同》準則，以此為依據對自身會(huì )計核算制度以及內部控制制度進(jìn)行優(yōu)化與完善，在規范會(huì )計處理程序的基礎上，從會(huì )計核算、合同收入及費用的確認、會(huì )計信息處理、會(huì )計報表出具等各個(gè)方面進(jìn)行規范化處理程序的落實(shí)，以便于保證會(huì )計核算制度的全面執行，提升會(huì )計核算的整體質(zhì)量和水平。
�。ㄈ┞鋵�(shí)承包責任并對權責利問(wèn)題進(jìn)行明確
施工企業(yè)在進(jìn)行會(huì )計核算工作時(shí)，需要對承包責任制和權責利相關(guān)概念做出充分的了解和把握，必須主動(dòng)地倡導施行工程的承包經(jīng)營(yíng)體制，不僅需要注意強化體制化經(jīng)營(yíng)，而且需要做好對工程的質(zhì)量檢查和控制，以此為成本核算資料的科學(xué)和真實(shí)性提供保障，處理好涉及施工企業(yè)的成本效益的問(wèn)題。以此為前提，施工企業(yè)還需要推廣目標成本的管理模式，在工程項目施行環(huán)節，加強實(shí)時(shí)控制，把握預算計劃對企業(yè)內部各樣成本存在的影響作用，對此加以調整，從而把耗費掌控在計劃要求的領(lǐng)域之內，以權責利兼顧為原則，保證核算人員明確所具有的職責，鼓勵其工作主動(dòng)性和參與度，促進(jìn)核算工作完善。
四、結束語(yǔ)
施工企業(yè)為了做好成本管理和財務(wù)工作，提高內部經(jīng)濟效益，必須做好會(huì )計核算工作，首先，需要明確會(huì )計核算工作的特點(diǎn)，即事前核算占據重要位置、分級展開(kāi)的會(huì )計核算發(fā)揮巨大作用、施工企業(yè)生產(chǎn)的單件性等等。其次，是分析施工企業(yè)會(huì )計核算的現狀，包括施工企業(yè)的會(huì )計核算方式落后、數據統計出現失誤情況、會(huì )計原始憑證不夠精細等，在此基礎上，探討施工企業(yè)會(huì )計核算的優(yōu)化與改進(jìn)。
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文6
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內容
�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)費用這項費用是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，所需要的各項管理、銷(xiāo)售等等的費用。這一項費用雖然看起來(lái)與工程的開(kāi)發(fā)沒(méi)有直接的關(guān)系，但這些支出的費用其實(shí)是會(huì )直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：
1、管理費用這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說(shuō)各種開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過(guò)大致估算法來(lái)進(jìn)行核算。
2、銷(xiāo)售費用這項費用是指為了更好地銷(xiāo)售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用，比如說(shuō)宣傳費用、銷(xiāo)售人員的費用等等。銷(xiāo)售所支出的費用要根據實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行核算。
3、財務(wù)費用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅金費用這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關(guān)法律法規來(lái)進(jìn)行的。
二、房地產(chǎn)成本核算中應注意的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì )計核算就是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對計算的'一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)不僅要根據國家的相關(guān)法律法規來(lái)進(jìn)行核算，還應該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
�。ㄒ唬┮私忾_(kāi)發(fā)成本的設計正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度規定，“開(kāi)發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開(kāi)核算，形成多元化的核算，方便與日后的查詢(xún)與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來(lái)的稅金計算。
�。ǘ┓智宄杀緦ο笤诹私獬杀镜膶ο髸r(shí)，應該結合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對于某些大區域成片開(kāi)發(fā)的土地來(lái)說(shuō)，就一定會(huì )存在著(zhù)共同成本的問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了�！罢l(shuí)得益誰(shuí)分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來(lái)說(shuō)，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實(shí)際情況，建立新的分攤方法來(lái)進(jìn)行核算。比如說(shuō)，土地的資金可以按照每人所占的面積來(lái)進(jìn)行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來(lái)進(jìn)行分配等等。
�。ㄈ┮恍╅g接費用的核算很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都會(huì )產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷(xiāo)售費用。按照現階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度的說(shuō)法，這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進(jìn)行核算的話(huà)，就會(huì )造成財務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀(guān)真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會(huì )損失企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。
�。ㄋ模┖雎皂椖繘Q算的問(wèn)題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì )計核算的最主要目的是計算出在整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中的實(shí)際開(kāi)支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤�？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問(wèn)題，那就是企業(yè)過(guò)分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因為工程結算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。
而往往項目結算會(huì )因為某一兩個(gè)小問(wèn)題而變得遙遙無(wú)期。要想要解決這個(gè)問(wèn)題，可以提出一個(gè)“預算費用”的概念，就是將還沒(méi)有完工的工程預算算進(jìn)成本里，讓項目結算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來(lái)按照實(shí)際的支出改變項目結算。又因為這一個(gè)部分的工程支出費用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會(huì )造成較大的影響。
但是值得注意的是，根據現在的稅務(wù)法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過(guò)的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，暫時(shí)沒(méi)辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門(mén)溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。
三、結束語(yǔ)
伴隨著(zhù)我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及市場(chǎng)經(jīng)濟逐步推進(jìn)的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標。這些年來(lái)，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰(shuí)的成本更低�？偟膩�(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)在市場(chǎng)的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會(huì )計核算有著(zhù)密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財務(wù)人員一定要制訂符合實(shí)際切實(shí)的會(huì )計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文7
摘要：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售確認的特殊性，使銷(xiāo)售確認會(huì )計核算衡量標準成為了會(huì )計核算的重點(diǎn)問(wèn)題，其主要影響解決銷(xiāo)售確認問(wèn)題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷(xiāo)售收入的衡量標準。而本文就統一銷(xiāo)售收入的確認衡量標準以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問(wèn)題的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);銷(xiāo)售收入確認;衡量標準
一、我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入會(huì )計核算所存在的問(wèn)題(一)銷(xiāo)售收入確認的衡量標準存有以下三點(diǎn)情形1.地產(chǎn)企業(yè)獲得預售房款，確認為銷(xiāo)售收入此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)的持有者認定，商品房或建筑成品的預售階段是地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售方式的特殊性時(shí)段，企業(yè)在獲得了預售許可證件之時(shí)，該建筑產(chǎn)品就已開(kāi)工建設，建筑成品的基本模式結構就不會(huì )在發(fā)生改變，并且認定建筑成品與用戶(hù)之間所簽訂的約束合同，在常規情形下，不可撤銷(xiāo)。但在此形勢下對建筑產(chǎn)品的銷(xiāo)售確認的衡量標準就會(huì )以按照工程的完工進(jìn)度情況收取預售費用。此形勢下，預售確認收入將會(huì )存在房款不能有效收入的現象，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，致使在企業(yè)內部的財務(wù)報表分析上不能充分的明確披露，體現不出企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體業(yè)績(jì)。
2.地產(chǎn)企業(yè)獲得預售房款，不確認為銷(xiāo)售收入此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)的持有者認定，預售業(yè)務(wù)企業(yè)所收取獲得的房款就是預收房款，不能對其認為是確認后的房款收入，其觀(guān)點(diǎn)不難理解，也就是只有待到工程項目施工完工后建筑成品交付給用戶(hù)后，才能對預收賬款轉入到業(yè)務(wù)核算的范疇之內。由于企業(yè)與用戶(hù)之間只簽訂了購房約束合同，此形勢下的預收房款相對于對企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是一種負債。從而一定程度上，其所存在的問(wèn)題也說(shuō)明了企業(yè)的業(yè)績(jì)不能有效的表現出來(lái)。
3.在開(kāi)發(fā)項目建設期間，確認銷(xiāo)售收入此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)的持有者認定，在建筑成品的施工建設階段，就認定實(shí)現確認銷(xiāo)售收入。但在認定的確認銷(xiāo)售的房款金額上與上述第一類(lèi)所持有的觀(guān)點(diǎn)不盡相同。其是運用實(shí)際施工建設程度的完成量以百分比的形式表現確認開(kāi)來(lái)，并用以計算出階段性應得到的收入與應轉換的階段性成本。但是這種觀(guān)點(diǎn)對企業(yè)的影響就是，建筑產(chǎn)品在竣工驗收后對銷(xiāo)售確認的衡量標準會(huì )造成企業(yè)利潤的大幅度波動(dòng)，從而影響地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，但是一定程度上，其通過(guò)了百分比的配比原則，有利于反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
(二)收款進(jìn)度和完工程度不配比
地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，常常會(huì )收到預收房款，企業(yè)雖然已經(jīng)獲得房款，但是實(shí)際項目產(chǎn)品并未交付用戶(hù)予以使用。因此，企業(yè)并未獲得實(shí)際收入，同時(shí)與收入相關(guān)的實(shí)際成本、費用就沒(méi)有即時(shí)發(fā)生，進(jìn)而致使企業(yè)的收款與產(chǎn)品的完工程度以及其過(guò)程中的成本、費用無(wú)法對其進(jìn)行有效配比。
(三)單個(gè)戶(hù)型的收入和成本不配比鑒于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項目，對其運作的樓盤(pán)建筑產(chǎn)品(企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運作對象即產(chǎn)品，地產(chǎn)建筑行業(yè)的產(chǎn)品是指建筑商品房)在實(shí)際銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)會(huì )考慮到商品房的朝陽(yáng)方向、產(chǎn)品建設地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業(yè)開(kāi)發(fā)商會(huì )對商品房的適用戶(hù)型做出不同的價(jià)格。而產(chǎn)品本身的成本就是指產(chǎn)品在建筑施工建設中所發(fā)生的全部費用，并沒(méi)有與施工階段結合到一起去考慮，也就促使此形勢下，產(chǎn)品本身未對樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個(gè)戶(hù)型的收入與成本不成配比。
二、相關(guān)建議
(一)改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入確定的會(huì )計核算建議1.銷(xiāo)售收入確認的衡量標準的依據只有待到地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)后的實(shí)際產(chǎn)品竣工后，成為建筑商品時(shí)，經(jīng)過(guò)竣工檢收后并且辦理轉交手續后，才能確立認定地產(chǎn)銷(xiāo)售確認，從而將預收的'房款轉化為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，建筑竣工后的商品應符合其相關(guān)地產(chǎn)項目的建設合同要求與在不可撤銷(xiāo)的建設合同下，運用百分比配比法對房地產(chǎn)實(shí)際運作業(yè)務(wù)確立明確的銷(xiāo)售收入。
因此，就需要在工程完工后，相關(guān)負責部門(mén)對其進(jìn)行驗收，并且達到檢收合格標準，且建筑成品已與買(mǎi)主的驗收情況并無(wú)異議的基礎之上，辦理相關(guān)的入住手續以及房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)憑證。
2.確立收款進(jìn)度與完工進(jìn)度配比標準房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用完工百分比法確認銷(xiāo)售收入。開(kāi)發(fā)商在獲得實(shí)際預收房款費用款項時(shí)，建筑項目建設工程至少已經(jīng)完成了40%，應以工程實(shí)際完工進(jìn)度確立銷(xiāo)售確認的衡量標準，剩余的部分應當記作“預收賬目”。在全部施工的建設過(guò)程之中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應遵循工程的實(shí)際進(jìn)度做衡量標準，逐步把“預收賬目”轉投到“主營(yíng)業(yè)務(wù)”實(shí)際收入，這樣就能實(shí)現了符合企業(yè)與未來(lái)用戶(hù)之間的具體利益，并在一定程度上解決了收款進(jìn)度和完工程度的絕對配比。同時(shí)，對于“預收賬目”不能實(shí)現轉投的，應該以“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”中納入的獲取的實(shí)際收入為前提，對實(shí)際以后的實(shí)際收款應作以借記，以等到收款時(shí)，等到以后收到款項時(shí)再沖減應收賬款。另外，企業(yè)應該使開(kāi)發(fā)的房屋達到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，再根據成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標準。
(二)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)報告披露的建議房地產(chǎn)成本的實(shí)際運作中，土地成本所占比重巨大。相對于有著(zhù)合適土地儲備的企業(yè)而言，在獲得了有利土地資源之后，其本身就蘊含著(zhù)豐厚的經(jīng)濟利潤，使其具備較高層次的投資價(jià)值，因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會(huì )計核算部門(mén)應當在財務(wù)表中指名其明確性的有利信息并附注在財務(wù)報表中，對土地的貯備量所應獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會(huì )計核算的財務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的分析報告中，應明確揭示企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險信息，而不單單是指限于抵押風(fēng)險，也就是說(shuō)，企業(yè)應在保證金的基礎之上，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報表附注中應增加風(fēng)險披露的內容，對企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進(jìn)行說(shuō)明。
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認應同時(shí)具備以下條件：第一，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門(mén)測定;第二，已與客戶(hù)簽訂正式的房屋銷(xiāo)售合同;第三，標的物房屋已經(jīng)客戶(hù)驗收，對房屋的結構、銷(xiāo)售面積及房款購銷(xiāo)雙方均無(wú)異議，并與客戶(hù)辦妥了交付入住手續，雙方均已履行了合同規定的義務(wù)。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文8
一、成本核算的特殊性
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首先要正確區分開(kāi)發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用，開(kāi)發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開(kāi)發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開(kāi)發(fā)成本及期間費用，會(huì )造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。在實(shí)務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開(kāi)發(fā)、設計等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實(shí)際用于項目建設的借款利息支出，納入開(kāi)發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務(wù)指標的穩定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進(jìn)行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進(jìn)行計提，和稅法的規定存在差異，會(huì )造成會(huì )計核算和稅法的.差異，在納稅申報時(shí)，要注意進(jìn)行調整。最后，項目分期核算有講究。對于建設規模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會(huì )進(jìn)行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關(guān)政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。
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由于房地產(chǎn)項目建設周期長(cháng)，成本控制難度大，具體來(lái)說(shuō)就是在投資決策階段、設計階段、開(kāi)發(fā)階段、項目實(shí)施階段，把項目成本控制住批準的限額以?xún)�，控制目標隨著(zhù)項目建設實(shí)踐的不斷深入而分階段設置，隨時(shí)糾正偏差，動(dòng)態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實(shí)現。
二、收入核算的特殊性
房產(chǎn)銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要收入來(lái)源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì )選擇預售的方式，銷(xiāo)售收入納入預收賬款核算。在實(shí)際操作中，預收賬款結轉入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時(shí)確認應收賬款，并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結轉對應，由于納稅義務(wù)是從房屋預售開(kāi)始，因此預售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關(guān)資料及會(huì )計核算的規范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。
三、稅務(wù)處理的特殊性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預收房款轉為銷(xiāo)售收入之后進(jìn)行的，在按照配比原則進(jìn)行稅金計提，預繳稅金，在資產(chǎn)負債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應交稅金負數”反映。待滿(mǎn)足收入結轉條件后，才同比例轉入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著(zhù)一些不同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來(lái)，計入合并的應納稅所得額之中。會(huì )計核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒(méi)有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過(guò)合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價(jià)實(shí)現建造費用的預提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規定進(jìn)行預提。結合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
四、報表信息解讀的幾點(diǎn)建議
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財務(wù)報表時(shí)，也與其他類(lèi)型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經(jīng)營(yíng)情況，當期交納稅金也和利潤表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結合現金流量表等資料綜合分析。這也對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷(xiāo)售口徑的相關(guān)報表，按項目建設分類(lèi)的成本收入類(lèi)明細表等，以便于會(huì )計信息的使用者能更準確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。
五、結束語(yǔ)
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會(huì )計核算能力。在進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，必須以實(shí)際為依據，依據法律以相關(guān)政策規定，提高企業(yè)對自身會(huì )計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會(huì )計核算流程，從而提高會(huì )計信息的真實(shí)性，使企業(yè)實(shí)現長(cháng)遠發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文9
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟快速發(fā)展，企業(yè)越來(lái)越成為社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中財務(wù)方面的管理成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性因素，因此，必須給予重視。企業(yè)會(huì )計核算不僅關(guān)系著(zhù)企業(yè)內部的建設，更關(guān)系著(zhù)企業(yè)的外部發(fā)展，這其中財務(wù)方面的信息是提高會(huì )計核算的重要因素，所以，不僅要規范企業(yè)會(huì )計核算，更要提高信息質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。該文就企業(yè)會(huì )計核算的簡(jiǎn)述、存在的問(wèn)題、處理措施三個(gè)方面加以簡(jiǎn)要分析。
關(guān)鍵詞：企業(yè)；會(huì )計核算；信息；質(zhì)量
企業(yè)會(huì )計核算關(guān)系著(zhù)企業(yè)的內部建設，關(guān)系著(zhù)企業(yè)的發(fā)展，尤其是信息質(zhì)量，新中國成立以來(lái)，我國引進(jìn)了企業(yè)核算制度，如何建立系統、完善的企業(yè)核算制度，促進(jìn)企業(yè)可持續發(fā)展，成為各行各業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)宏觀(guān)核算以及微觀(guān)核算一度成為人們討論的重點(diǎn)話(huà)題，隨著(zhù)我國逐漸從計劃經(jīng)濟過(guò)渡到社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制，企業(yè)會(huì )計核算與信息質(zhì)量成為研究重點(diǎn)內容，規范企業(yè)會(huì )計核算勢在必行。
1、企業(yè)會(huì )計核算的簡(jiǎn)述
20世紀50年代上半葉，核算部門(mén)以及財務(wù)學(xué)校聚集著(zhù)很多前蘇聯(lián)學(xué)者，他們翻譯出很多關(guān)于財務(wù)、會(huì )計方面的著(zhù)作、文章、記錄等，不僅包括生產(chǎn)方面的會(huì )計核算，還包含經(jīng)濟活動(dòng)方面的核算，既包括企業(yè)資金方面的核算，又包括企業(yè)發(fā)展成果方面的核算。企業(yè)會(huì )計核算的任務(wù)逐漸聚焦于企業(yè)物資核算，而且還要準確預見(jiàn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)以及企業(yè)活動(dòng)所產(chǎn)生的財務(wù)成果。企業(yè)會(huì )計核算表現出的方法特點(diǎn)為：第一，通過(guò)貨幣單位計算出企業(yè)流動(dòng)或者固定資產(chǎn)以及全部的經(jīng)濟活動(dòng)。第二，通過(guò)系統的管理體系，記錄企業(yè)在日常生活中所有的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。第三，使用實(shí)際發(fā)生價(jià)格。企業(yè)會(huì )計核算在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所承擔的任務(wù)為：確保企業(yè)的各級領(lǐng)導能夠定期獲得企業(yè)工段、工作間、場(chǎng)地的發(fā)展進(jìn)程以及各個(gè)方面的工作資料。在核算方法上表現出針對性，能夠將企業(yè)的精力集中在某個(gè)事件上，根據實(shí)際情況直接或者間接的使用度量單位計算。
2、企業(yè)會(huì )計核算存在的問(wèn)題
2.1理論探索有待發(fā)展
隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民經(jīng)濟核算體系得到開(kāi)發(fā)、應用，并在各個(gè)企業(yè)得到迅速推廣，例如，企業(yè)的資產(chǎn)負債計算，成本、資金計算，企業(yè)流量計算，賬戶(hù)核算等。但是理論研究卻相對滯后，沒(méi)能在新的工作領(lǐng)域、工作方法上有所突破，統計方式、核算制度方面的理論研究還有待提高、有待完善。另外，正是由于市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立以及企業(yè)核算方法的優(yōu)化，企業(yè)對于市場(chǎng)上的信息變更不敏感，不能及時(shí)做出回應，收集以及披露信息的速度滯后。例如，已經(jīng)上市的股份有限公司在披露信息的過(guò)程中，一方面要出示資產(chǎn)負債表的計算指標，還要披露大量的財務(wù)預算以及決斷報告，但是披露的方法還不夠規范，沒(méi)有使用統計方法、手段。
2.2會(huì )計核算與統計核算交流過(guò)少
統計活動(dòng)的主要內容包括兩方面：一方面為獲得統計指標，也就是對信息進(jìn)行計算，例如，核算統計指標、分析統計指標。一方面為統計信息，對信息進(jìn)行核算。會(huì )計活動(dòng)的主要任務(wù)是獲取財務(wù)指標，也就是獲取財務(wù)的全部信息，例如，會(huì )計賬戶(hù)的計算或者分析財務(wù)報表。由此可以看出，統計以及會(huì )計活動(dòng)都含有信息核算以及信息分析，二者在這兩個(gè)方面必須實(shí)現零距離交流，也就是統計活動(dòng)在計算方面要借助于會(huì )計核算數據提高統計核算信息質(zhì)量，會(huì )計活動(dòng)在財務(wù)分析方面借助于統計分析數據提高財務(wù)核算信息質(zhì)量，但是在實(shí)際工作中二者的交流過(guò)少，導致信息流通過(guò)緩，影響了會(huì )計財務(wù)發(fā)展。
2.3會(huì )計與統計工作人員分工不明確
會(huì )計部門(mén)在財務(wù)分析上缺少精確的財務(wù)核算分析，統計部門(mén)的核算數據缺少真實(shí)性以及準確性，針對這樣的問(wèn)題，一方面要增加二者的交流，最重要的還是要明確會(huì )計、統計工作人員的分工，保證二者能夠相互借鑒，增加交流。在實(shí)際工作中，會(huì )計部門(mén)與統計部門(mén)工作人員分工不明確很容易造成責任推諉，出現扯皮現象，致使工作效率低下，給企業(yè)造成損失。如果二者不能實(shí)現明確分工很可能使工作中出現的問(wèn)題集聚，長(cháng)時(shí)間處于這樣的環(huán)境下，企業(yè)很有可能面臨財務(wù)危機，威脅企業(yè)發(fā)展。
3、規范企業(yè)會(huì )計核算，提高信息質(zhì)量的處理措施
3.1優(yōu)化會(huì )計核算機構
首先，正確劃分宏觀(guān)會(huì )計核算與微觀(guān)會(huì )計核算，并明確處理二者之間的關(guān)系，根據我國法律規定，會(huì )計核算可分為三個(gè)系統，兩個(gè)核算機構，但是人們誤將企業(yè)所成立的核算機構當成政府以及部門(mén)的核算機構延伸，并認為企業(yè)核算機構是政府以及部門(mén)的核算機構的基礎。面對這樣的情況，企業(yè)必須優(yōu)化會(huì )計核算機構，建立、配置與自己工作任務(wù)相符合的核算機構、工作人員、管理人員。企業(yè)還應該將核算機構劃分為微觀(guān)統計核算機構，作為宏觀(guān)核算機構的一部分而存在，同時(shí)保持自己的獨立性，正確劃分二者的.職能與界限，促進(jìn)二者健康發(fā)展。
3.2企業(yè)會(huì )計核算的管理思想應改變
長(cháng)期以來(lái)，企業(yè)的會(huì )計核算模式都是按照國家統計以及核算模式來(lái)組織的，隨著(zhù)政府核算以及統計要求的變化而變化，企業(yè)會(huì )計核算不能根據實(shí)際情況滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需要。這就要求改變企業(yè)會(huì )計核算的管理思想，踐行新的國民經(jīng)濟核算體制，避免按照就有的建設方式建立企業(yè)的會(huì )計核算賬戶(hù)體系，而是基于實(shí)際調查，形成調查表，在企業(yè)形成一套國民經(jīng)濟及核算體系基礎數據系統，按照企業(yè)的發(fā)展模式，建設符合企業(yè)發(fā)展的會(huì )計核算思想與體系。
3.3明確產(chǎn)值指標在企業(yè)發(fā)展中的作用
產(chǎn)值指標是指國民經(jīng)濟中國內總產(chǎn)出、生產(chǎn)總值的指標。計算產(chǎn)值指標的目的在于掌握生產(chǎn)成果的總體建模，并反映生產(chǎn)成果所產(chǎn)生的價(jià)值量。例如，產(chǎn)值的價(jià)格與產(chǎn)品的價(jià)格沒(méi)有相悖，在這樣的情況下，產(chǎn)值就會(huì )顯示產(chǎn)品成果的價(jià)值量，因此，國民經(jīng)濟核算的核算內容是以產(chǎn)品總價(jià)值量為起點(diǎn)，既報告一段時(shí)期的國民產(chǎn)品總量，又報告一段時(shí)間的國民收入。所以，產(chǎn)值指標對于企業(yè)發(fā)展具有重要的導向作用，對于企業(yè)發(fā)展具有重要的指示作用。
3.4應用現代核算設備
隨著(zhù)科技的發(fā)展，計算機技術(shù)被大量應用于各行各業(yè)，企業(yè)會(huì )計核算業(yè)務(wù)也應該與時(shí)俱進(jìn)，應用計算機與網(wǎng)絡(luò )技術(shù)。正是因為會(huì )計核算需要處理大量的數據、信息，必須保證核算資料的正確性，實(shí)現核算接軌，所以，通過(guò)計算機核算代替傳統的手工操作是提高核算質(zhì)量的重要途徑。這些會(huì )計軟件具有強大的功能，可以提高企業(yè)會(huì )計核算的操作管理水平，這里需要注意的是，應用計算機與網(wǎng)絡(luò )的同時(shí)，要注意提高計算機管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，也可以使用數據管理，能夠被廣大基層工作人員使用的計算機軟件。當企業(yè)在會(huì )計核算方面使用的計算機軟件達到一定水平后，可以適當在企業(yè)內、外部建立系統信息網(wǎng)絡(luò )，促進(jìn)信息質(zhì)量提高，將原來(lái)手工操作的核算內容轉化為完全由計算機完成的核算體系，實(shí)現企業(yè)會(huì )計資料的共享。
4、結語(yǔ)
綜上所述，改革開(kāi)放以來(lái)，我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制得到建立與發(fā)展，企業(yè)會(huì )計核算逐漸發(fā)展、完善，需要面向國際、面向現代化，需要被社會(huì )所承認。因此，必須規范企業(yè)會(huì )計核算，提高信息質(zhì)量，正確處理會(huì )計與統計的關(guān)系，使二者在職能上相互借鑒，避免資源浪費以及勞動(dòng)重復，減少企業(yè)的成本付出，通過(guò)各種手段促進(jìn)企業(yè)數據資源的共享性。企業(yè)要加大會(huì )計核算的管理力度，使核算與統計相互促進(jìn)，在工作中相互補充，為企業(yè)提供準確的市場(chǎng)信息資料，實(shí)現企業(yè)可持續發(fā)展。
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文10
摘要：在出租業(yè)務(wù)會(huì )計核算的程序和方法方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經(jīng)出臺了一些法律規定，但是從實(shí)施的效果以及業(yè)界的反應來(lái)看，并沒(méi)有達到一種非常理想的效果。初步來(lái)看，是由于法律條文的普適性對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有很強的針對性。正如我們所看到的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展出租業(yè)務(wù)需要有一個(gè)較長(cháng)的周期，在這個(gè)周期的前期，主要是以投入為主，在會(huì )計報表上體現出來(lái)的利潤往往是負數。但是還會(huì )出現另一種情況，在出租業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)后期，隨著(zhù)業(yè)務(wù)鏈的穩定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現大幅增長(cháng)。本文針對在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展出租業(yè)務(wù)會(huì )計核算時(shí)所遇見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究，并且確定了研究目標、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會(huì )計核算
一、出租業(yè)務(wù)會(huì )計核算的現狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫(xiě)字樓的出租為主，該寫(xiě)字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來(lái)征收房租費和車(chē)位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來(lái)征收物業(yè)費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來(lái)承包；第三方物業(yè)公司會(huì )在每個(gè)月向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具物業(yè)管理費發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
�。ǘ┏鲎鈽I(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì )計核算當今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿(mǎn)著(zhù)機遇和挑戰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是看準了商機。
1、企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說(shuō)的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時(shí)轉讓?zhuān)瑥亩@得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協(xié)議規定日期收取租金后作為當期經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現時(shí)間和經(jīng)營(yíng)收入的確認。
2、有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的確認點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規定的期限繳納租金，企業(yè)就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預租資金按照“預收賬款”來(lái)處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租房屋的計稅方法
根據《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規定，假設房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是小規模納稅人，應當對其使用簡(jiǎn)易計稅的方法；假設房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來(lái)決定，具體來(lái)說(shuō)要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡(jiǎn)易計稅的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應該在出租的時(shí)候采用一般計稅的方法。當通過(guò)不同的計稅方法進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，應該按照不同的標準確認收入實(shí)現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來(lái)計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會(huì )出現下列情況：會(huì )計沒(méi)有將收益進(jìn)行確認，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì )計已經(jīng)將收益進(jìn)行確認，但是企業(yè)還沒(méi)有繳納所得稅，諸如此類(lèi)的時(shí)間、操作不能統一的現象。房地產(chǎn)老項目，也就是所說(shuō)的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在20xx年4月30日之前開(kāi)工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來(lái)講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的.問(wèn)題
與土地出讓收入類(lèi)似，通過(guò)出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，新建商品房在沒(méi)有賣(mài)出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒(méi)有入賬。反觀(guān)，一些專(zhuān)門(mén)為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開(kāi)發(fā)商來(lái)操縱，而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監管帶來(lái)了很大的困難。
四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì )計準則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
�。ㄒ唬┬聲�(huì )計準則中的增設科目
將“投資性房地產(chǎn)”科目設為新會(huì )計準則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、
�。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的范圍
已經(jīng)通過(guò)租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過(guò)租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業(yè)以轉讓的方式取得的土地使用權；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權歸企業(yè)所有。
�。ㄈ┢髽I(yè)會(huì )計中的融資租賃
根據《企業(yè)會(huì )計制度》的相關(guān)規定，只要滿(mǎn)足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿(mǎn)之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅�，擁有所有權。第二，承租人有權利購買(mǎi)所租賃的房屋建筑物，所定購買(mǎi)價(jià)預計遠低于行使選擇權時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來(lái)看，租賃開(kāi)始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會(huì )計處理及預收租金的會(huì )計處理
�。ㄒ唬⿲⒆杂玫霓k公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）
�。ǘ┌雌冢ㄔ拢⿲ν顿Y性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷(xiāo)）
�。ㄈ┤〉玫淖饨鹗杖虢瑁恒y行存款貸：預收賬款
�。ㄋ模┨崛《惤鸾瑁籂I(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應交稅金—城建稅應交稅金—教育費附加
�。ㄎ澹┙Y轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)支出
�。┥侠U稅金借：應交稅金—城建稅應交稅金—教育費附加貸：銀行存款（或現金）
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文11
引言
近些年來(lái)，隨著(zhù)我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來(lái)源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時(shí)，也面臨著(zhù)潛在的巨大風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設周期長(cháng)、安全系數風(fēng)險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì )計核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì )計核算中出現一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會(huì )直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會(huì )計核算中面臨的問(wèn)題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì )計核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會(huì )計核算的現實(shí)性意義
1.1會(huì )計核算是企業(yè)預測及經(jīng)營(yíng)決策的基礎
財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說(shuō)直接決定著(zhù)企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì )計核算又是構成財務(wù)管理的核心環(huán)節，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要可靠的基礎財務(wù)數據，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì )計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預測和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎，及時(shí)準確的會(huì )計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì )計核算工作中堅持可靠性原則，確保會(huì )計核算的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì )計信息。
1.2會(huì )計核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運動(dòng)情況
房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運轉情況直接關(guān)系著(zhù)企業(yè)能否持續發(fā)展。企業(yè)的會(huì )計核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監督，將企業(yè)資金運轉的真實(shí)情況通過(guò)會(huì )計數據加以呈現。企業(yè)管理者通過(guò)分析和研究相關(guān)的會(huì )計信息和數據資料，能夠在第一時(shí)間獲取企業(yè)資金運轉的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對企業(yè)整體運行進(jìn)行監督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)運營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì )計核算人員秉公執法、科學(xué)嚴謹的進(jìn)行會(huì )計核算，才能確保會(huì )計信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監督企業(yè)各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。
1.3會(huì )計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的'市場(chǎng)競爭力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。企業(yè)的會(huì )計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來(lái)源，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì )計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。
2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的現狀
2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規范
房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì )通過(guò)舉債的方式來(lái)籌集項目開(kāi)發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(cháng)。新會(huì )計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時(shí)滿(mǎn)足資產(chǎn)支出已經(jīng)開(kāi)始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始的時(shí)候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定，而且對長(cháng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進(jìn)行資本化，將其計入財務(wù)費用的話(huà)，也會(huì )在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會(huì )出現業(yè)績(jì)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(cháng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設過(guò)程中會(huì )出現業(yè)績(jì)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當工程竣工進(jìn)行驗收出售后，會(huì )計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì )計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過(guò)相當長(cháng)時(shí)間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。
3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題的解決對策
3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
第一，要明確銷(xiāo)售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品在市場(chǎng)上銷(xiāo)售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷(xiāo)售商品房的收入、銷(xiāo)售配套設施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品既包括企業(yè)在銷(xiāo)售之前沒(méi)有與購買(mǎi)方簽訂合同的開(kāi)發(fā)商品，也包括在銷(xiāo)售之前就已經(jīng)簽訂銷(xiāo)售合同的房地產(chǎn)。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶(hù)的拆遷面積的房產(chǎn)權款以及增加住房面積的房款等都應該通過(guò)銷(xiāo)售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷(xiāo)售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標準，一個(gè)是法律標準，另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷(xiāo)售應該符合我國相關(guān)法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒(méi)有按照合同支付出讓金，沒(méi)有取得土地使用證，沒(méi)有按照合同規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，或者是所有權有爭議沒(méi)有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。即凡是沒(méi)有符合法律標準的，即使開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉移了相關(guān)的風(fēng)險，也不能確認收入。專(zhuān)業(yè)標準是指在會(huì )計準則和會(huì )計制度中規定的確認收入的標準，即會(huì )計準則中對收入確認規定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉移、無(wú)法對出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業(yè)應對風(fēng)險的能力，提高風(fēng)險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(cháng)期性和高價(jià)值性，在具體建設銷(xiāo)售中都要預先進(jìn)行相關(guān)準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，應該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個(gè)單獨的會(huì )計科目進(jìn)行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數額更大、保證期限更長(cháng)的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會(huì )計核算人員應該根據企業(yè)所開(kāi)發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應對各種外來(lái)風(fēng)險的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì )計核算人員應將企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險通過(guò)財務(wù)會(huì )計報告進(jìn)行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風(fēng)險，而應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開(kāi)發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等各種風(fēng)險的強調和說(shuō)明，以提高企業(yè)風(fēng)險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會(huì )計信息和數據分析。
3.3進(jìn)一步完善成本核算
首先，明確開(kāi)發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個(gè)項目本身，也可以是每一個(gè)獨立施工的單項工程，結構類(lèi)型相似、同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開(kāi)發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長(cháng)、規模較大的開(kāi)發(fā)項目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區域作為成本核算的對象，同時(shí)，如果一個(gè)項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶(hù)型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問(wèn)題，可以根據可靠經(jīng)驗對各個(gè)樓層和戶(hù)型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷(xiāo)售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開(kāi)發(fā)的商品房達到可以銷(xiāo)售的狀態(tài)時(shí)，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算中還面臨著(zhù)一系列的不足和問(wèn)題，需要國家、企業(yè)及內部會(huì )計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者切實(shí)認識到會(huì )計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會(huì )計人員努力來(lái)提高自身的會(huì )計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的效率，實(shí)現企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文12
所謂房地產(chǎn)企業(yè)，就是對房地產(chǎn)的相關(guān)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)的周期比較長(cháng)并且投資較多，目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，限制了企業(yè)的經(jīng)濟效益，下面那我們就從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題入手來(lái)分析如何更好地解決這些問(wèn)題。
一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的特殊性
眾所周知，對于房地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的周期比較漫長(cháng)并且開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷(xiāo)移交和售后服務(wù)中的內容都十分廣泛，并且對于每一個(gè)生產(chǎn)的步驟來(lái)說(shuō)都沒(méi)有統一的時(shí)間或者空間的規定來(lái)進(jìn)行區別，導致在對每一個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節進(jìn)行會(huì )計核算的時(shí)候就顯得不那么重要并且可操作性不強，當前，在房地產(chǎn)的會(huì )計核算當中，通常的成本結算期就是項目的開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)項目的投資資金通常都是上百萬(wàn)的，所以在對房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就存在這樣那樣的風(fēng)險，比如因為施政計劃或者地價(jià)的調整從而產(chǎn)生的土地風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)的策略或者銀行信貸策略的改變也可能發(fā)生籌資風(fēng)險，對于成本風(fēng)險的影響原因就是規劃不科學(xué)或者作業(yè)質(zhì)量不合格等。如果某些房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)項目?jì)r(jià)值比較高的話(huà)，他們對于商品通常的營(yíng)銷(xiāo)模式就是進(jìn)行預售和分期付款，跟一般的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的收入明確方法是不一樣的，對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及獲益的比例來(lái)說(shuō)，各個(gè)時(shí)期都不能進(jìn)行預測，而且每一年的業(yè)績(jì)也不太穩定，同時(shí)有些信息是無(wú)效的，各種各樣的問(wèn)題都具有行業(yè)的特性。
二、簡(jiǎn)述當前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的缺陷
對于現代企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì )計核算不僅僅只是針對以前的經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行資金的記賬以及結算和報賬，還包括會(huì )計核算之前和之中的經(jīng)濟內容，但是對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計核算方面還存在著(zhù)很多的不足，下面我們就簡(jiǎn)要分析一下其相關(guān)的問(wèn)題：
�。ㄒ唬⿻�(huì )計科目設置不合理
對于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算來(lái)說(shuō)，其中一個(gè)比較嚴重的問(wèn)題就是沒(méi)有科學(xué)合理地設置會(huì )計科目，各個(gè)企業(yè)之間沒(méi)有相關(guān)的標準進(jìn)行參考。土地征用和拆遷補償費、前期和建筑安裝工程費、基礎設施費、公建配套費以及開(kāi)發(fā)間接費用等組成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，比如針對開(kāi)發(fā)間接費用，就有工程部門(mén)的管理費以及資本化借款利息、物業(yè)管理完善費等。雖然開(kāi)發(fā)間接費用和工程項目掛鉤，但是對于其中的費用，在進(jìn)行會(huì )計核算的時(shí)候很難將其準確劃分在哪一個(gè)開(kāi)發(fā)階段。另外，由于房地產(chǎn)項目有其特殊性周期都比較漫長(cháng)，所以會(huì )將整個(gè)過(guò)程分成幾個(gè)時(shí)期，這就造成工程在通過(guò)驗收到竣工結算之間相距的時(shí)間比較久，大大增加了對賬目進(jìn)行梳理和核算的時(shí)間。
�。ǘ](méi)有規范借款費用的資本化
房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期通常都比較長(cháng)，所以對于資金的回收也會(huì )比較漫長(cháng)，由于資金的集中投入，并且大多數籌來(lái)的資金都是債務(wù)資本，就目前來(lái)說(shuō)，借款費用資本化的范圍在新會(huì )計準則中被擴大了，借款費用要想資本化就要達到一定的要求，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想使借款費用資本化不是那么簡(jiǎn)單，就算能夠資本化，也沒(méi)有辦法將長(cháng)時(shí)間沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地儲備的借款費用進(jìn)行資本化。
�。ㄈ](méi)有有效披露房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計信息風(fēng)險
在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，各種各樣的風(fēng)險是必不可少的，比如政策和土地以及開(kāi)發(fā)的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露的時(shí)候要比其他行業(yè)的企業(yè)披露的風(fēng)險更多，根據證監會(huì )最新發(fā)布的關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規定我們�？芍�，對于房地產(chǎn)企業(yè)披露的風(fēng)險中，僅強制規定將擔保抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行披露，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量保證金的提取卻沒(méi)有科學(xué)專(zhuān)屬的規定。
�。ㄋ模┦找嬖u價(jià)的指標不能有效反映企業(yè)的業(yè)績(jì)
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導致業(yè)績(jì)的起伏比較大，經(jīng)營(yíng)的狀況不能通過(guò)凈利潤指標有效的反映出來(lái)，同時(shí)會(huì )計對于不同價(jià)位銷(xiāo)售出去的房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行詳細記載分析，從目前我國會(huì )計制度的發(fā)展狀況來(lái)看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì )計體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計報表不能真實(shí)、準確地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使在建工程特別多并且各方面情況良好，也有可能出現倒閉的情況。
三、簡(jiǎn)述如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算
�。ㄒ唬┙⑼晟漆槍Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的會(huì )計制度或準則
現行的《企業(yè)會(huì )計制度》和《企業(yè)會(huì )計準則》主要以會(huì )計常規實(shí)務(wù)的操作來(lái)統一制定的，針對房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊經(jīng)濟業(yè)務(wù)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的會(huì )計準則和制度加以規范，這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的反映其財務(wù)狀況情況，因此現階段完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計規章制度是非常必要的.，可以參照國外一些發(fā)達國家的會(huì )計科目設置情況，結合自身的國情來(lái)設置我國的會(huì )計科目。同時(shí)，建議出臺一種較為通用的成本歸集對象，對開(kāi)發(fā)項目的成本進(jìn)行歸集，按比例來(lái)分攤成本。
�。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)企業(yè)借款費用的核算
我們通過(guò)歷史成本以及費用配比的原則可知，工程項目的總成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的借款費用都有直接的聯(lián)系，所以要將借款費用歸類(lèi)到房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的間接費用中，構成房地產(chǎn)項目的部分花費，在對借款費用進(jìn)行核算的時(shí)候要利用費用配比的原則，使借款費用達到分攤的效果，也就是除掉臨時(shí)的投資和存款利息之后的收益，并且將實(shí)際花費的資金計入房地產(chǎn)建設項目的成本當中，房地產(chǎn)中每一個(gè)開(kāi)發(fā)項目分攤借款的花費就等于借款費用的總額減去臨時(shí)投資帶來(lái)的收益再減去存款的利息再乘以賬面的累計余額和預收款之差，借款再除以賬面的累計余額和預收款之差，最終房地產(chǎn)項目的成本對象就是沒(méi)有完工的并且累計的成本發(fā)生額大于該項目的預收款。
�。ㄈ⿺U大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度
第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息來(lái)說(shuō)，一定要有土地的成本和儲備量，因為這直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前途以及競爭力，同時(shí)土地的使用者沒(méi)有辦法利用土地使用權總額來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)儲備的土地狀況，因此要加強房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備以及成本的披露程度。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強現金的披露程度，企業(yè)的現金信息中必須有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中總共的現金流量，才能提高資金流量信息的有效性。第三，加強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險披露程度，在財務(wù)報告上必須明確指出可能遭遇的風(fēng)險，其中就必須有土地以及籌資等的風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信息更加透明，能夠有效應付開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險。
�。ㄋ模⿲�(shí)現現金收付實(shí)現制
通過(guò)實(shí)行現金收付實(shí)現制可以避免由于人為調節利潤，導致會(huì )計信息失真的情況出現。它不僅符合會(huì )計準則中的謹慎性原則還能夠準確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況實(shí)現在以直接法編制現金流量表的過(guò)程中不影響現金收入與費用以及營(yíng)業(yè)外各項收支的調整，可見(jiàn)現金收付實(shí)現制有利于現金流量表的編制。鑒于此對于房地產(chǎn)公司而言在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì )計核算中應當允許權責發(fā)生制與收付實(shí)現制這兩種方式并存并根據國際通行的慣例在分期銷(xiāo)售的情況下采取收付實(shí)現制以確認收入情況而對一般賒銷(xiāo)收入和貸款利息收入等采取權責發(fā)生制進(jìn)行確認的在特定條件下應采取兼容收付實(shí)現制的辦法來(lái)具體實(shí)施。綜上所述我們可知，對于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算來(lái)說(shuō)，是保障我國房地產(chǎn)企業(yè)得到健康發(fā)展的前提條件，要想最大程度上避免房地產(chǎn)行業(yè)的不同風(fēng)險，就要科學(xué)的分析房地產(chǎn)會(huì )計核算中的不足并且共同探討如何完善當前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的體系，只有做好國家頒發(fā)的新會(huì )計準則，并且通過(guò)相關(guān)的方法來(lái)使會(huì )計核算和新會(huì )計準則有機地結合起來(lái)，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文13
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的現狀
（一）會(huì )計科目不完善，會(huì )計核算準確性有待提高
現如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會(huì )計制度》《企業(yè)會(huì )計制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的科目賬戶(hù)、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì )計制度并沒(méi)有明確規定統一的執行標準。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計處理時(shí)引用其他會(huì )計制度的會(huì )計科目對其會(huì )計要素反應和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì )計信息、財務(wù)報表的可比性、準確性。
（二）收益評價(jià)指標不能真實(shí)體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)
對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì )出現這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀(guān)，其預期銷(xiāo)售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會(huì )存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤較小，甚至出現負數的`現象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(cháng)，相關(guān)的一筆會(huì )計核算業(yè)務(wù)處理對會(huì )計報表往往會(huì )產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷(xiāo)售收入時(shí)，其會(huì )計處理所得出的凈利潤指標與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì )存在一定的差異，不能明確體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房?jì)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jì)不同單一依靠收益評價(jià)指標來(lái)反應。
二、規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會(huì )計科目
合理選用會(huì )計準則，完善會(huì )計科目，規范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì )計信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對于年銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應當嚴格參照《小企業(yè)會(huì )計制度》進(jìn)行會(huì )計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算則遵循《企業(yè)會(huì )計制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應當執行新準則所規定的會(huì )計制度。完善會(huì )計科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶(hù)科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據實(shí)際情況，靈活的增設會(huì )計科目，進(jìn)而提高會(huì )計處理的有效性、實(shí)用性。
（二）建立信息化會(huì )計核算體系
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運用到了會(huì )計核算領(lǐng)域中。由于其項目活動(dòng)的復雜性、多樣性，導致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復雜性高、容易發(fā)生差錯出現問(wèn)題。會(huì )計信息化體系不僅將會(huì )計人員從繁瑣的財務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì )計工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì )計信息在各部門(mén)之間的傳遞，實(shí)現會(huì )計信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監督，提高會(huì )計信息質(zhì)量的準確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì )計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì )計核算制度，需要加大對會(huì )計人員的培訓和教育，提高業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技能、會(huì )計處理能力的，加強其網(wǎng)絡(luò )知識、信息處理的能力的培養，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì )計核算的規范化。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文14
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┥唐贩夸N(xiāo)售收入的確認不夠規范
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于商品房開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對開(kāi)發(fā)的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷(xiāo)售。在收入確認時(shí)，有的單位收到預收定金或預收賬款時(shí)確認收入，有的辦理按揭貸款手續時(shí)確認收入。從而造成稅收計算和財務(wù)成果核算不準確等混亂現象。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用與售價(jià)缺乏配比性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，前期開(kāi)發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開(kāi)發(fā)成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營(yíng)業(yè)利潤，開(kāi)發(fā)成本又不能結轉產(chǎn)成品成本，當年內發(fā)生的預收賬款也不能確認為收入。形成開(kāi)發(fā)成本、費用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結轉沒(méi)有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。
�。ㄈ┦找嬖u價(jià)體系不夠完善
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期，資金投入量較大，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無(wú)法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時(shí)企業(yè)利潤才能實(shí)現。因此，僅以會(huì )計報表的凈利潤和費用比率等傳統的經(jīng)濟指標來(lái)考核企業(yè)發(fā)展狀況，不利于監督管理部門(mén)和社會(huì )對企業(yè)的評價(jià)和考核。
�。ㄋ模┬畔⑴恫粔蛉�、及時(shí)
按照新《會(huì )計準則》和信息披露規范，存在如下問(wèn)題：一是會(huì )計信息披露內容格式過(guò)于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無(wú)法顯示出來(lái)。二是會(huì )計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì )計信息大多是按照歷史成本計量，與其現時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算存在問(wèn)題形成的原因
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì )計核算中存在上述四方面問(wèn)題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問(wèn)題的客觀(guān)原因。針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì )計工作的具體特點(diǎn)，現行的《企業(yè)會(huì )計準則》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》不能準確做出具體的規范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問(wèn)題形成的主觀(guān)原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開(kāi)發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的對策
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度，規范核算行為
目前執行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發(fā)展，需進(jìn)一步規范和完善。一是與目前執行的新《會(huì )計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟形勢不相適應。三是按現行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》核算內容已無(wú)法準確地反映稅收征管所需數據。
�。ǘ┱_使用新《會(huì )計準則》，準確確認主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設部制定了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標準，一個(gè)是按《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定的商品房預銷(xiāo)售和現房銷(xiāo)售確認標準，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì )計準則》中規定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現的前提。根據規定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書(shū)一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認定書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時(shí)，并與買(mǎi)受方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對具備現房銷(xiāo)售條件，應當在與買(mǎi)受方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書(shū)一證一表”后，確認為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對尚未辦理土地分割手續的，已具備上述現房交付條件也可確認為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對以按揭方式銷(xiāo)售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。
�。ㄈ┦褂煤侠淼姆椒�，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本和期間費用的核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按現行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》規定的成本核算項目，歸集開(kāi)發(fā)成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開(kāi)發(fā)成本。即按照當期已竣工房屋的區位系數和每棟樓樓層系數折合成一個(gè)綜合系數乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開(kāi)發(fā)成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開(kāi)發(fā)成本。對每一樓層的開(kāi)發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開(kāi)發(fā)成本，據此作為銷(xiāo)售成本的結轉依據�？缙谄陂g費用（如樓盤(pán)展示費用和樣板房裝修費等），通過(guò)“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷(xiāo)，以保證年度財務(wù)報告的準確性。
�。ㄋ模┙⑼晟频氖找嬖u價(jià)體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評價(jià)體系的.建立時(shí)應有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結構狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險能力。盈利能力指標主要包括銷(xiāo)售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結構指標主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(cháng)期股權投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(cháng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構成。償債能力指標體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負債率等構成。企業(yè)抗風(fēng)險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動(dòng)資金周轉率、現金流量比率等構成。在評價(jià)企業(yè)的各項指標時(shí)，應以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的某一開(kāi)發(fā)周期的指標作為基礎數據進(jìn)行評價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jì)。
�。ㄎ澹⿺U大信息披露的內容，提高信息披露的質(zhì)量
主要披露企業(yè)擁有的土地儲備數量和成本、分項目現金流量信息、抗風(fēng)險（開(kāi)發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險）的能力。增加季度和年度快報指標體系建設，克服信息披
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算論文15
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速增長(cháng)，城市化進(jìn)程逐步加快，這也對房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了廣闊的應用前景，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)地區發(fā)展的標志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建設周期長(cháng)、投資金額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險高，由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算存在其特殊性，其會(huì )計核算中存在一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)公司作為一個(gè)企業(yè)，就必須要受到當代企業(yè)制度的規范。我國的現代企業(yè)制度和會(huì )計管理制度仍然處于一個(gè)快速發(fā)展的機遇期，在這其中還有一些企業(yè)制度需要不斷地完善和規范。該文就是重點(diǎn)討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì )計核算方面中存在的問(wèn)題以及應對的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題對策
中圖分類(lèi)號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（20xx）02（a）-0132-02
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和多數的企業(yè)一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)也開(kāi)展房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要特點(diǎn)就是工期較長(cháng)、資金的使用量比較大，同時(shí)應對的市場(chǎng)風(fēng)險也更大，很容易導致企業(yè)的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產(chǎn)企業(yè)應該在財務(wù)方面擁有更多的管理經(jīng)驗，加強相關(guān)制度的規范力度。當前我國的會(huì )計制度已經(jīng)使用了很長(cháng)一段時(shí)間，實(shí)際運營(yíng)的效果還需要繼續加強。從整體方面來(lái)看，我國的會(huì )計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其中特別是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算制度比較重要。所以，應該開(kāi)展有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度的建設，重點(diǎn)審核會(huì )計管理方面的規章制度，同時(shí)要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實(shí)際情況給出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的一些制度和政策。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算制度的重要意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為一個(gè)相對比較特殊的.行業(yè)，由于它始終涉及一些經(jīng)濟比較活躍的領(lǐng)域，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又比較復雜，資金流動(dòng)性又是最大的行業(yè)，成本核算的環(huán)節也很多，所以會(huì )計核算領(lǐng)域如果出現了一些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必將蒙受巨大的財產(chǎn)損失。所以，這就要求相關(guān)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快完善和健全會(huì )計核算的相關(guān)規章要求，加強對業(yè)務(wù)部門(mén)的預算考察，還要充分準備企業(yè)面對市場(chǎng)競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業(yè)會(huì )計核算模式有利的制度。
2當前地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算中突出的問(wèn)題
2.1目前指導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計制度不健全
因為現階段，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì )計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關(guān)的政策意見(jiàn)進(jìn)行指導會(huì )計行業(yè)的工作。但是，從當前的我國會(huì )計制度的規定來(lái)看，能夠指導和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算規定還是不夠完備，很多方面沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算制度進(jìn)行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領(lǐng)域明顯缺失，這也對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收支管理不夠標準
房地產(chǎn)企業(yè)的收入標準始終沒(méi)有給出一個(gè)明確的規定，這就導致很長(cháng)一段時(shí)間以來(lái)，這個(gè)領(lǐng)域長(cháng)期處于一種比較模糊不清的狀態(tài)。這也造成了在一段時(shí)間內，該項目領(lǐng)域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很?chē)栏褚幏�。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒(méi)有被視為收入的范疇。因為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進(jìn)行付款銷(xiāo)售的方法，常常會(huì )導致收款的時(shí)間與房屋竣工使用的時(shí)間不同，有時(shí)給企業(yè)的收入劃分帶來(lái)很多隱患。這就要求在被確認銷(xiāo)售的收入指標完成時(shí)，這個(gè)劃分標準就發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。但是，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該重視交易的實(shí)質(zhì)是否真正完成。
2.3資金流動(dòng)情況的管理不完善
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現金流動(dòng)情況比較特殊。這主要表現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌集錢(qián)款模式和投資經(jīng)營(yíng)的主體渠道都不相同，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，對產(chǎn)生的現金流動(dòng)情況應該以開(kāi)發(fā)項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開(kāi)發(fā)的時(shí)間相對較長(cháng)，這個(gè)較長(cháng)的時(shí)間內始終都會(huì )涉及現金的流動(dòng)情況。這就會(huì )導致現金的收支情況與一般企業(yè)有著(zhù)很大的差別。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算中的問(wèn)題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點(diǎn)體現在以下兩個(gè)方面：就是法律和專(zhuān)業(yè)依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售應該符合的各種規定，主要是指房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)的收入，一切不符合相關(guān)規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關(guān)法律專(zhuān)業(yè)的標準進(jìn)行的交易行為。專(zhuān)業(yè)標準的主要內容是指會(huì )計準則，就是說(shuō)明會(huì )計工作制度中銷(xiāo)售收入的確認標準。通過(guò)這些標準的使用可以有效地對收支狀況進(jìn)行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開(kāi)力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時(shí)還有很大的投資價(jià)值，在企業(yè)公開(kāi)的信息內容中對土地的各種情況進(jìn)行準確的告知，還應對成本的各種情況進(jìn)行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實(shí)可靠，這對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有重大的現實(shí)意義。
3.3會(huì )計科目要規范整齊
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該結合本單位的自身實(shí)際情況，加大力度對會(huì )計核算進(jìn)行有效的監督檢查，要對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作開(kāi)展徹底的狀況調查，同時(shí)要加強對企業(yè)的投資評估，這樣才會(huì )更好地對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析。加強對企業(yè)的財務(wù)核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當前自身的經(jīng)濟狀況，有助于領(lǐng)導層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。
4結語(yǔ)
會(huì )計核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的首要工作。根據相關(guān)行業(yè)的標準應該進(jìn)行行業(yè)的統一規范要求，就要加強對會(huì )計核算工作的分析解釋工作。結合相關(guān)的標準，重新制定一些企業(yè)管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個(gè)企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會(huì )計核算方面更要結合企業(yè)的自身特點(diǎn)進(jìn)行調整，這樣才會(huì )讓房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的工作中逐步地摸索經(jīng)驗，找到符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的會(huì )計核算體系。
參考文獻
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