房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 　一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對象和成本項目

　　房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)；一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開(kāi)發(fā)的周轉房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映企業(yè)各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì )計上除設置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)外，還應按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶(hù)，并按各成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細分類(lèi)核算。

　　企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

　　1.一般房屋開(kāi)發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開(kāi)發(fā)工程為成本核算對象。

　　2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。

　　3.對于個(gè)別規模較大、工期較長(cháng)的房屋開(kāi)發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)對房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應設置如下幾個(gè)成本項目：

　�。�1）土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開(kāi)發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費，或批租地價(jià)。前期工程費是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出�；�礎設施費是指房屋開(kāi)發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開(kāi)發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會(huì )、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等支出。開(kāi)發(fā)管理費是指應由房屋開(kāi)發(fā)成本負擔的開(kāi)發(fā)間接費用。

　　二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

　�。ㄒ唬┩恋卣饔眉安疬w補償費或批租地價(jià)

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)。能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款‘等賬戶(hù)的貸方。

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方。

　　房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標準將其分配計入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，則在用以建造房屋時(shí)，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方。

　�。ǘ�）前期工程費

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場(chǎng)地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。應由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。

　�。ㄈ�）基礎設施費

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，則在用以建造房屋時(shí)，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類(lèi)集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開(kāi)發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方。

　�。ㄋ模┙ㄖ�安裝工程費

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶(hù)的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價(jià)款時(shí)，應按各項工程的預算造價(jià)的比例，計算它們的標價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費。

　　如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標，標價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價(jià)為；

　　101商品房 630 000元

　　102商品房 504 000元

　　合計 1134 000元

　　則在工程完工結算工程價(jià)款時(shí)，應按如下方法計算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費：

　　某項工程實(shí)際建筑安裝工程費＝工程標價(jià)×該項工程預算造價(jià)÷各項工程預算造價(jià)合計

　　設例中：

　　101　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

　　102　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

　　采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶(hù)，用來(lái)核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

　　企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“庫存設備”賬戶(hù)的貸方。

　�。ㄎ澹┡涮自O施費

　　房屋開(kāi)發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開(kāi)發(fā)小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時(shí)，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

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