營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅會(huì )計處理論文

　　摘要：隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的財稅體制也進(jìn)行了改革，全面推行“營(yíng)改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性，研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理問(wèn)題，分析土地增值稅的會(huì )計處理和增值稅科目的一般設置，旨在推進(jìn)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

　　關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì )計處理

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結了不少經(jīng)驗，針對“營(yíng)改增”政策，將明確項目管理的關(guān)鍵內容�！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì )計處理發(fā)生了相應的變化，由原來(lái)5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進(jìn)行會(huì )計處理，根據會(huì )計準則和制度實(shí)施核算，滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計處理的特殊性。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設周期長(cháng)，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復雜，這將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著(zhù)財稅法制觀(guān)念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，在開(kāi)發(fā)成本、建設費用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金負擔較重。隨著(zhù)社會(huì )的日益進(jìn)步和國民經(jīng)濟的高速增長(cháng)，在當前的稅制結構中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟結構，同時(shí)促進(jìn)我國財稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競爭激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競爭力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。

　　二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理

　　1.土地增值稅的會(huì )計處理

　　土地增值稅的會(huì )計處理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節。從會(huì )計核算層面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì )計權責發(fā)生制，在滿(mǎn)足配比原則要求的前提下計提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置多類(lèi)賬戶(hù)在稅法的規定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)運營(yíng)多個(gè)項目，則需要分類(lèi)核算各項目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業(yè)先取得客戶(hù)的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關(guān)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進(jìn)行多退少補�！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì )計處理內容如下：企業(yè)收取預售收入后，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時(shí)，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計提時(shí)貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目竣工后，滿(mǎn)足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會(huì )計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時(shí)借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現退稅現象時(shí)，做反向會(huì )計財務(wù)處理。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì )計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。

　　2.增值稅科目的一般設置

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類(lèi)。具體賬戶(hù)的設置如下：

　�。�1）進(jìn)項稅額。進(jìn)項稅額是在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人購買(mǎi)物資、不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷(xiāo)進(jìn)項稅額，并用紅字登記；

　�。�2）已交稅金。已交稅金是在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當月已抵扣進(jìn)項稅額后實(shí)際繳納的銷(xiāo)售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；

　�。�3）減免稅款。減免稅款指在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初次購買(mǎi)增值稅稅控系統設備費用和技術(shù)維護費予以全額抵減；

　�。�4）進(jìn)項稅額轉入。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，會(huì )計核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷(xiāo)售項目等為抵扣進(jìn)項稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項稅額的項目；

　�。�5）銷(xiāo)項稅額抵減。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，銷(xiāo)項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項稅額；

　�。�6）出口抵內銷(xiāo)應繳稅額。出口抵內銷(xiāo)應繳稅額是在會(huì )計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進(jìn)項稅額抵內銷(xiāo)品需繳納的稅額；

　�。�7）銷(xiāo)項稅額。銷(xiāo)項稅額是在會(huì )計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人無(wú)形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的應稅勞務(wù)收取銷(xiāo)項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時(shí)，銷(xiāo)項稅額在貸方處用紅字登記；

　�。�8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人根據國家規定退回出口產(chǎn)品的增值稅；

　�。�9）進(jìn)項稅額轉出。進(jìn)項稅額轉出是在會(huì )計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項目中進(jìn)項稅票等不良因素影響不從銷(xiāo)項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進(jìn)項稅額；（10）簡(jiǎn)易計稅。簡(jiǎn)易計稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人通過(guò)簡(jiǎn)易計稅方法繳納增值稅款。

　　三、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中受社會(huì )各界的廣泛關(guān)注�！盃I(yíng)改增”是進(jìn)行結構性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國的稅制改革。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理問(wèn)題，明確了“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的必要性，通過(guò)分析土地增值稅的會(huì )計處理，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細設置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

　　參考文獻：

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