房地產(chǎn)工程招標采購管理全流程

　　對于目標客戶(hù)是地產(chǎn)類(lèi)的企業(yè)，可以參照萬(wàn)科的招標采購流程來(lái)梳理企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的房地產(chǎn)工程招標采購管理全流程，歡迎閱讀。

　　一、流程概況

　　二、工作程序

　　1、招標采購計劃確定

　　1.1工程部根據《項目總體計劃》要求，編制《工程承包商進(jìn)場(chǎng)計劃》和《材料/設備進(jìn)場(chǎng)計劃》提交造價(jià)采購部。

　　1.2造價(jià)材料部根據工程部提供的《工程承包商進(jìn)場(chǎng)計劃》和《材料/設備進(jìn)場(chǎng)計劃》，編制《招標總體計劃》，根據招標總體計劃編制具體操作《招標單項計劃和跟蹤》。

　　1.3城市公司分管副總、項目負責人對《招標總體計劃》中的采購方式進(jìn)行審核，由城市公司運營(yíng)管理部審批：

　　1)招標采購：50萬(wàn)元以上工程采購、重大工程(包括土建、安裝、煤氣、智能化、裝修、外水、外電、弱電、園林、消防、鋁窗)、30萬(wàn)元以上材料和須招標的設備采購;

　　2)直接采購：50萬(wàn)以下工程采購、30萬(wàn)元以下材料;

　　2、供方信息收集

　　2.1發(fā)布招標信息：根據工程和材料采購計劃，資格審查截止日期15天前，造價(jià)采購部安排在政府招標辦、公司內網(wǎng)或以其他方式發(fā)布招標公告。招標公告應明確招標項目名稱(chēng)、招標范圍、規模、資格審查截止日期、招標要求等信息。

　　2.2投標意向單位資料的收集：造價(jià)采購部組織相關(guān)部門(mén)通過(guò)招標公告、工程和材料信息庫、市場(chǎng)查詢(xún)等方式收集投標意向單位。應保證投標意向單位的數量不少于三家，收集渠道包括但不限于：

　　1) 集團內部工程承包商及材料/設備供應商信息庫;

　　2) 網(wǎng)上搜尋;

　　3) 內部公告;

　　4) 招標小組及人員推薦;

　　5) 供方自行推薦;

　　6) 同行推薦。

　　2.3造價(jià)采購部應要求工程和材料供方提供以下資料的原件及復印件：

　　1) 公司簡(jiǎn)介;

　　2) 營(yíng)業(yè)執照;

　　3) 資質(zhì)證書(shū);

　　4) 與招標業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)績(jì)資料;

　　5) 稅務(wù)登記證;

　　6) 企業(yè)代碼證;

　　7) 代理證明文件(可選);

　　8) 項目經(jīng)理證書(shū)(適用于工程招標)。

　　2.4由造價(jià)采購部要求供方填寫(xiě)和提交《供方資格審查表》。

　　3、資格審查

　　3.1工程承包商資格審查：由造價(jià)采購部組織招標小組對工程承包商進(jìn)行資格審查;材料供應商資格審查：(針對需選型定板的材料)對材料供應商進(jìn)行資格審查。

　　3.2資格審查分為資格預審和資格后審。資格預審指在開(kāi)標前對潛在投標單位進(jìn)行的資格審查;資格后審指開(kāi)標后對投標單位進(jìn)行的資格審查。進(jìn)行資格預審的，一般不再進(jìn)行資格后審。

　　1)對工程承包商的資格審查必須包括但不限于以下內容：

　　a)單位近3年來(lái)的營(yíng)業(yè)額、注冊資金、人力資源結構和狀況;

　　b)供方工商營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)等級狀況、安全生產(chǎn)許可證;

　　c)近3年來(lái)財務(wù)資信狀況;

　　d)近3年相關(guān)項目的業(yè)績(jì)狀況。并對其主要業(yè)績(jì)和工程現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際考察， 必要時(shí)從供方合作商了解供方業(yè)績(jì)情況;

　　e)單位技術(shù)力量，資源配備狀況等;

　　f)單位在建工程、擬開(kāi)工項目、目前剩余能力狀況;

　　g)項目負責人的資質(zhì)狀況、安全生產(chǎn)許可證;

　　h)其它

　　2)對材料/設備供應商的資質(zhì)審查必須包括但不限于以下內容：

　　a)單位近3年來(lái)的營(yíng)業(yè)額、注冊資金;

　　b)財務(wù)資信狀況、營(yíng)業(yè)執照及法人代碼證;

　　c)營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證明;

　　d)單位生產(chǎn)技術(shù)能力及設備狀況說(shuō)明;

　　e)行業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品鑒定證書(shū)和有關(guān)檢測報告;

　　f)同類(lèi)項目應用業(yè)績(jì)，必要時(shí)對其應用項目進(jìn)行實(shí)地考察和對其合作單位進(jìn)行評價(jià)調查。

　　3.3資格審查后，由招標小組確定是否需要進(jìn)行考察。

　　4、供方考察

　　4.1對于集團供方信息庫中在合格供方名錄下，及近兩年已考察通過(guò)的供方(包括一年內已考察通過(guò)但未合作過(guò)的供方)，不需要進(jìn)行考察。

　　4.2造價(jià)采購部制訂《供方考察評價(jià)表》，招標小組確定《供方考察評價(jià)表》的考察項目、權重、評分標準和考察人員名單。

　　4.3考察小組對供方進(jìn)行資質(zhì)條件、業(yè)績(jì)、信譽(yù)、技術(shù)、資金及工程實(shí)例考察，并填寫(xiě)《工程類(lèi)/材料類(lèi)供方考察評價(jià)表》匯總到考察小組負責人(一般由造價(jià)采購部成員擔任)，由小組負責人做出綜合評估。填寫(xiě)《投標單位資格審批表》提交城市公司分管副總審核，由招標小組審批。其中《投標單位資格審批表》應明確供方類(lèi)別：

　　1)合格供方：已經(jīng)合作過(guò)，且經(jīng)評審合格的供方。

　　2)試用供方：已經(jīng)考察評審通過(guò)，取得投標資格的供方。

　　3)待用供方：未合作、未考察的供方。

　　4)不合格供方：考察不合格及合作后經(jīng)評價(jià)為不合格的供方。

　　4.4造價(jià)采購部對推薦入圍單位進(jìn)行評估，確定不少于三家的入圍單位名單及相關(guān)資料提交城市公司分管副總審核，由招標小組審批確定發(fā)標單位，知會(huì )項目負責人、城市公司總經(jīng)理、片區總經(jīng)理，交集團運營(yíng)管理部備案。

　　4.5因業(yè)務(wù)緊急，在發(fā)標前無(wú)法提前考察的供方，由城市公司總經(jīng)理同意后可先行發(fā)標，在定標前，視回標情況決定是否組織考察。

　　5、招標文件編制和審核

　　5.1造價(jià)采購部在具備招標條件的情況下，啟動(dòng)招標文件編制工作，向下列部門(mén)提出配合編制招標文件要求：

　　1) 工程招標須由工程部提供技術(shù)標書(shū)，技術(shù)標要含以下內;

　　a) 工程的名稱(chēng)、工程的地點(diǎn)、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間

　　b) 工程的概況

　　c) 施工的質(zhì)量目標

　　d) 施工過(guò)程中各個(gè)工種的安裝要求和技術(shù)要求、關(guān)鍵部位的注意事項

　　e) 提供施工圖紙、工程量清單由造價(jià)采購部的造價(jià)部門(mén)提供

　　2) 材料/設備招標須由設計部提供技術(shù)標書(shū)，技術(shù)標要含以下內：

　　a) 工程的名稱(chēng)、工程的地點(diǎn)、工程的概況、材料設備的名稱(chēng)

　　b) 材料設備的材質(zhì)、規格、技術(shù)的要求和用戶(hù)需求書(shū)

　　c) 技術(shù)的響應的表格(需包含材料設備型號、配置、品牌、產(chǎn)地、材質(zhì)使用的壽命、技術(shù)性能)

　　d) 提供招標圖紙和材料設備清單

　　5.2造價(jià)采購部負責編制商務(wù)標書(shū)，并形成《招標文件》�！墩袠宋募�》應包括但不局限于以下內容：

　　1) 投標報價(jià)書(shū)：是要求投標方按照對投標總價(jià)、付款、工期、擔保函、結算原則等的回復要求，為固定格式，要求投標方單獨密封;(商務(wù)標書(shū)內容)

　　2) 本次招標的項目概況：主要是讓投標方了解發(fā)標項目與公司的關(guān)系;(技術(shù)標書(shū)內容)

　　3) 本次招標的范圍和內容(技術(shù)標書(shū)內容)：圖紙范圍要求、招標范圍在圖中的界定、上述范圍內的具體工作內容;

　　4) 承包方式：標明本項目招標采用承包方式;(商務(wù)標書(shū)內容)

　　5) 計價(jià)方式：工程量清單招標或總價(jià)包干、單價(jià)包干、包干總價(jià)加固定單價(jià)、其他方式等;(商務(wù)標書(shū)內容)

　　6) 材料、設備要求(技術(shù)標書(shū)內容)：甲供材料/設備清單、甲控材料/設備清單、甲控材料/設備品牌范圍名單、材料/設備封樣、檢驗及驗收要求;

　　7) 報價(jià)要求說(shuō)明(商務(wù)標書(shū)內容)：總體報價(jià)要求及說(shuō)明、主材的報價(jià)要求、甲方認質(zhì)認價(jià)和甲供材料/設備取費辦法(包括損耗率的報價(jià)要求)、投標報價(jià)中包括的各項費用的說(shuō)明(包括利潤、稅收、有償服務(wù)費、配合費、材料漲價(jià)風(fēng)險、不可預見(jiàn)費等)、匯總方式;

　　8) 結算原則(商務(wù)標書(shū)內容)：承包范圍內的結算原則、設計變更結算原則、招標范圍外結算原則(設計變更及現場(chǎng)簽證)、主材認質(zhì)認價(jià)/甲供的結算原則、乙供主材替換的結算原則等;

　　9) 付款方式;(商務(wù)標書(shū)內容)

　　10)履約擔保;(商務(wù)標書(shū)內容)

　　11)質(zhì)量等級審核及驗收規范;(技術(shù)標書(shū)內容)

　　12)特殊部位的檢驗及驗收(如有);(技術(shù)標書(shū)內容)

　　13)工期要求(技術(shù)標書(shū)內容);

　　14)投標資料要求(技術(shù)和商務(wù)標書(shū)內容)：商務(wù)投標書(shū)，包括法人證明書(shū)及法人委托書(shū)原件、營(yíng)業(yè)執照及資質(zhì)證書(shū)、主要工程業(yè)績(jì)(同類(lèi)型)、其他資料、投標報價(jià)書(shū)、報價(jià)清單、報價(jià)特別說(shuō)明、單價(jià)分析表;技術(shù)投標書(shū)，包括管理組織架構、施工組織設計方案、質(zhì)量保證措施、人員設備配置、工期安排、其他;

　　15)資料密封要求;

　　16)評標辦法;

　　17)招標時(shí)間安排：包括發(fā)標、答疑、回標截止時(shí)間;

　　18)投標注意事項：主要對廢標和其他情況的說(shuō)明;

　　19)投標附件：圖紙(含設計變更、審圖意見(jiàn));報價(jià)格式和清單;投標報價(jià)書(shū);合同文本。

　　5.3招標文件編制完成后，造價(jià)采購部負責填寫(xiě)《招標文件審批表》，審核和審批權限：

　　招標文件提交給城市公司分管副總審核、招標小組，由城市公司總經(jīng)理審批，交集團運營(yíng)管理部備案。

　　5.4在報批過(guò)程中涉及到對《招標文件》有修改的意見(jiàn)時(shí)，由造價(jià)采購部修改，提交給城市公司分管副總審核，由城市公司招標小組審批，交集團運營(yíng)管理部備案，修改后審批的《招標文件》為正式發(fā)標文件。

　　6、發(fā)標與答疑

　　6.1造價(jià)采購部負責對入圍單位進(jìn)行發(fā)標，并組織招標小組參加工程、材料/設備類(lèi)和合同的招標答疑或參加材料/設備和合同的招標答疑舉行招標答疑會(huì )：

　　1) 需要時(shí)，造價(jià)采購部負責辦理收取招標圖紙押金及投標保證金手續的收取手續，由財務(wù)部負責收取。

　　2) 發(fā)標、答疑過(guò)程中需要變更的，造價(jià)采購部匯總招標小組意見(jiàn)，在答疑會(huì )后由造價(jià)采購部組織編制《答疑會(huì )記錄》，經(jīng)相關(guān)答疑人會(huì )簽、城市公司分管副總審批后發(fā)放給相關(guān)投標單位簽收，《答疑會(huì )記錄》將作為招標文件的補充文件。

　　6.2工程類(lèi)招標項目要求提供投標保證金的，投標保證金額度最高不超過(guò)80萬(wàn)元(人民幣)，由財務(wù)部收取，具體金額由招標小組組長(cháng)根據項目具體情況確定。

　　1) 開(kāi)標后未中標單位的投標保證金，由造價(jià)采購部三天內通知財務(wù)部免息退還。

　　2) 中標單位在合同簽訂后7天內，由造價(jià)采購部通知財務(wù)部將投標保證金自動(dòng)轉為履約保證金(中標單位在中標后不接受中標承諾主要條件的，不退還投標保證金，取消中標資格)。

　　6.3造價(jià)采購部收取標書(shū)時(shí)，應檢查標書(shū)是否有效密封，標書(shū)送達時(shí)間是否符合招標文件截標時(shí)間要求，并填寫(xiě)簽收表。

　　7、開(kāi)標前準備

　　7.1工程材料/設備的供方投標文件技術(shù)標采用暗標法投標，技術(shù)標內容及封面不得有投標單位名稱(chēng)和任何暗示性標識，否則做廢標處理。

　　7.2造價(jià)采購部在開(kāi)標前對投標單位報送的技術(shù)標書(shū)進(jìn)行編號，并作好記錄。

　　8、開(kāi)標和評標

　　8.1招標小組(由城市公司總經(jīng)理任組長(cháng)、工程招標由城市公司分管工程和造價(jià)采購副總任副組長(cháng)、材料設備招標由城市公司分管設計副總任副組長(cháng)，招標小組成員：由城市公司的工程部、設計部、行政公共事務(wù)部的人員組成;城市公司總經(jīng)理不參加評標時(shí)可授權相關(guān)人員主持開(kāi)標和評標工作)負責開(kāi)標及評標工作，開(kāi)評標應盡量縮小參加人員范圍。

　　8.2開(kāi)標：

　　1)開(kāi)標參加人員：招標小組組長(cháng)、副組長(cháng)和成員;根據招標項目實(shí)際情況，由招標小組組長(cháng)決定具體參加人員并簽發(fā)參加人員名單，由造價(jià)采購部通知。

　　2)開(kāi)標時(shí)，招標小組應填寫(xiě)《開(kāi)標記錄表》，開(kāi)評標人員簽字確認，開(kāi)標后，招標小組先進(jìn)行技術(shù)評審確定技術(shù)入圍單位，之后對入圍單位進(jìn)行商務(wù)、經(jīng)濟評審，得出初步定標意見(jiàn)，再進(jìn)行經(jīng)濟談判，確定定標意見(jiàn)。

　　8.3評標、定標方法

　　公司根據不同的招標項目，采用以下三種評標、定標方法，具體評標、定標辦法在《招標文件》中作出規定：

　　1)最低價(jià)法：該辦法適用于同品牌、規格、型號的材料和設備采購項目。該類(lèi)項目根據談判結果，最低價(jià)格者為中標單位;

　　2)合理低價(jià)法：該辦法適用于

　　a)功能、性能相近，品牌不同的材料和設備采購項目。

　　b)工程技術(shù)含量低、施工難度小、工藝簡(jiǎn)單、總造價(jià)低的工程類(lèi)施工項目。

　　3)綜合評價(jià)法：該辦法適用于工程類(lèi)設備較多、施工復雜的建筑、安裝、大型裝修、監理及其他特殊需要的項目。綜合評價(jià)越高越符合中標條件。

　　a)綜合評價(jià)權重分配，在評標前由招標小組討論確定，如：

　　經(jīng)濟標70%

　　技術(shù)標30%

　　商務(wù)標10%

　　b)經(jīng)濟標評分，如

　　經(jīng)濟標得分=70-(投標報價(jià)-投標最低價(jià))/(投標最低價(jià)/70)……A

　　(最低標報價(jià)為滿(mǎn)分70分)

　　c)技術(shù)標采用百分制，由相關(guān)評審人員按《技術(shù)標評分表》打分，由技術(shù)標評審負責人匯總采用算術(shù)平均法確定最終分值，并將《技術(shù)標評分表》及《技術(shù)標最終分值匯總表》報招標小組。

　　技術(shù)標得分=技術(shù)標最終分值*20%......B

　　d)商務(wù)標以考察評分為最終得分，合作過(guò)的合格供方的商務(wù)滿(mǎn)分。

　　商務(wù)標得分=商務(wù)標最終得分*10%......C

　　綜合總分=A+B+C

　　8.4在評標過(guò)程中，招標小組若發(fā)現某投標單位的報價(jià)明顯低于其他投標單位的報價(jià)，使得其報價(jià)可能低于其成本的，應要求該投標單位提供能夠達到招標文件要求的工期、質(zhì)量和技術(shù)標準的書(shū)面證明。投標單位無(wú)法合理說(shuō)明或不能提供相關(guān)證明材料的，該單位標書(shū)應作為廢標處理，評標報告中應明確寫(xiě)出廢標原因。

　　9、經(jīng)濟及技術(shù)談判

　　9.1開(kāi)標后，需要進(jìn)一步談判的招標項目，招標小組確定談判入圍單位，談判入圍單位不得少于3家。技術(shù)標評審負責人須書(shū)面提出技術(shù)標中存在的問(wèn)題和公司的要求，提交招標小組組長(cháng)。

　　9.2招標小組組長(cháng)對供方經(jīng)濟報價(jià)中價(jià)格的合理性進(jìn)行分析，是否有不合理報價(jià)、是否有不平衡報價(jià)及存在的其他問(wèn)題，并組織會(huì )議談判。

　　9.3談判過(guò)程中，由技術(shù)標評審負責人或其指定的技術(shù)、工程人員負責落實(shí)解決技術(shù)標中的問(wèn)題，需要時(shí)，招標小組通知相關(guān)部門(mén)參加談判。

　　9.4招標小組組長(cháng)主持談判，并負責經(jīng)濟標談判，相關(guān)人員予以配合

　　9.5談判過(guò)程中應形成《談判記錄》，參加談判人員簽字確認。

　　9.6招標小組組長(cháng)根據招標項目及談判情況，決定是否組織進(jìn)行后續談判。

　　10、定標

　　10.1招標小組根據談判結果，填寫(xiě)《招標結果審批表》和《投標情況對比分析表》(作為招標采購的附件)，審核和審批權限：

　　1)一般工程50萬(wàn)~100萬(wàn)(含)和材料30萬(wàn)~50萬(wàn)由招標小組提供定標意見(jiàn)，由城市公司總經(jīng)理審批確定中標單位，知會(huì )項目負責人、片區總經(jīng)理，交集團運營(yíng)管理部備案。

　　2)一般工程100萬(wàn)~300萬(wàn)(含)和材料50萬(wàn)~100萬(wàn)(含)、大于10萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)承包商、除電梯、消防設備、空調設備外的其他設備由招標小組提供定標意見(jiàn)，提交城市公司總經(jīng)理，由片區總經(jīng)理審批確定中標單位，知會(huì )項目負責人，交集團運營(yíng)管理部備案。

　　3)一般工程300萬(wàn)以上、重大工程和材料設備100萬(wàn)以上、電梯、消防設備、空調設備由招標小組提供定標意見(jiàn)，提交城市公司總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部、集團分管副總裁，由總裁審批確定中標單位，知會(huì )項目負責人。

　　10.2根據權限城市公司總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、總裁應在《招標結果審批表》上簽署明確的意見(jiàn)并簽名。

　　11、簽發(fā)中標通知書(shū)

　　造價(jià)采購部在定標后5個(gè)工作日內向中標單位發(fā)放《中標通知書(shū)》，同時(shí)知會(huì )未中標單位;中標單位須向財務(wù)部繳納《社會(huì )勞動(dòng)保險金》或財務(wù)部根據合同約定在進(jìn)度款中扣除。

　　12、直接采購工程

　　12.1工程50萬(wàn)以下的采購方式采用直接采購。

　　12.2造價(jià)采購部根據工程部提供的工程承包商(須含工商營(yíng)業(yè)執照復印件、稅務(wù)登記證復印件、施工資質(zhì)證書(shū)復印件、安全生產(chǎn)許可證、管理能力、經(jīng)營(yíng)狀況、以往業(yè)績(jì)等的有關(guān)資料)，進(jìn)行資格審核、工程量清單的數量和價(jià)格審核。

　　12.3造價(jià)采購部的審核結果，提交城市公司分管副總審核，城市公司總經(jīng)理審批確定工程承包商，知會(huì )項目負責人、片區總經(jīng)理，由集團運營(yíng)管理部備案。

　　13、直接采購材料設備

　　13.1材料30萬(wàn)以下的采購方式采用直接采購。

　　13.2造價(jià)采購部根據工程部提供的材料材質(zhì)和規格、材料設備清單，進(jìn)行詢(xún)價(jià)和技術(shù)、經(jīng)濟對比。

　　13.3設計部對材料提供技術(shù)意見(jiàn)。

　　13.4造價(jià)采購部的材料比較結果的意見(jiàn)，提交城市公司分管副總審核，城市公司總經(jīng)理審批確定供應商，知會(huì )項目負責人、片區總經(jīng)理，由集團運營(yíng)管理部備案。

　　14、合同簽訂

　　經(jīng)辦部門(mén)(造價(jià)采購部)負責按《合同管理流程》規定擬訂合同并與供方簽訂合同，甲供材料/設備簽定合同后造價(jià)采購部將合同副件交工程部。

　　15、供方評價(jià)

　　15.1項目竣工后3個(gè)月內或于每年度結束前15天，由經(jīng)辦部門(mén)(造價(jià)采購部)就評審的內容及要求，下發(fā)《供方履約評估表》到工程部、設計部、行政公共事務(wù)部、客戶(hù)服務(wù)部。相關(guān)部門(mén)應就評審的內容在10個(gè)工作日內做出明確的評價(jià)意見(jiàn)并闡明事實(shí)和理由，并將評審結果反饋經(jīng)辦部門(mén)。評審應包括以下內容：

　　1)業(yè)務(wù)完成質(zhì)量情況;

　　2)業(yè)務(wù)合作過(guò)程中的配合與服務(wù)情況;

　　3)合同工期的履行情況;

　　4)安全文明施工情況;

　　5)材料/設備的供應情況;

　　6)結算的辦理情況;

　　7)售后服務(wù)情況;

　　8)其他情況。

　　15.2評審結果以《合格供方名單》、《不合格供方名單》的方式提請分管副總審核、城市公司總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部審核，集團分管副總裁批準，由集團運營(yíng)管理部進(jìn)行供方信息庫更新。批準的結果作為公司選擇投標單位的依據，不合格供方在未來(lái)兩年內不能參加公司開(kāi)發(fā)項目的業(yè)務(wù)投標，兩年后如參加公司業(yè)務(wù)投標，需重新考察評審。

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企業(yè)物資招標采購管理07-03

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公司采購管理流程10-23

物資招標采購管理方法07-02

企業(yè)物資采購流程管理05-28

招標工作的具體流程06-20

招標投標基本流程07-04

房地產(chǎn)項目管理流程10-18