物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理分析

　　西華苑物業(yè)公司成立于1999年，公司成立10多年來(lái)，在公司領(lǐng)導及全體員工的共同努力下，公司的各項管理取得了很好的成績(jì)，公司先后被萬(wàn)柏林區及太原市政府評為“先進(jìn)單位”、“安全文明小區”、“園林綠化先進(jìn)庭院”等光榮稱(chēng)號。在市場(chǎng)競爭日益激烈的條件下，西華苑物業(yè)公司能獲得快速的發(fā)展并取得如此的成績(jì)，主要得益于其先進(jìn)的管理經(jīng)驗、嚴格的質(zhì)量管理、不斷加強的技術(shù)創(chuàng )新。

　　一、健全財務(wù)制度，加強財務(wù)管理工作

　　西華苑物業(yè)公司嚴格遵守國家的有關(guān)的財經(jīng)法律、法規，建立健全了一套規范的財務(wù)管理制度，形成了完善的財務(wù)管理體系并嚴格地加以執行，公司共有財務(wù)人員4名，其中：中級職稱(chēng)以上的3名，初級職稱(chēng)的1名。財務(wù)人員必須持證上崗，并制定了崗位職責，做到了每個(gè)財務(wù)人員崗位明確，職責分明，同時(shí)加強崗位間的監督和約束，強化監督機制，堅決杜絕不規范、不合法的會(huì )計業(yè)務(wù)的財務(wù)行為的發(fā)生。更為重要的是物業(yè)公司面對的是廣大居民住戶(hù)，每日收費的現金量較大，公司特制定了一套現金管理辦法，加強現金的管理，促進(jìn)了財務(wù)管理職能的充分發(fā)揮，也加強了財務(wù)人員的責任。在歷年的財務(wù)審計中，西華苑物業(yè)公司財務(wù)工作均得到審計部門(mén)的一致好評。

　　二、加強法制意識，提高服務(wù)水平

　　市場(chǎng)經(jīng)濟從一定意義上說(shuō)就是法制經(jīng)濟，在當今的社會(huì )所從事的每一項工作的每一個(gè)環(huán)節，都必須按照國家的法律、法規、政策辦事。因此物業(yè)管理企業(yè)也要學(xué)法、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定盡可能詳細，避免歧義。物業(yè)公司在運行中必須按照《物業(yè)管理條例》、《物權法》的規定處理日常事務(wù)，特別是2007年《物權法》頒布后，業(yè)主的維權意識更進(jìn)一步提高，業(yè)主對物業(yè)管理質(zhì)量的要求提高，財務(wù)收入的公共性、公開(kāi)性、透明度要增加，廣大業(yè)主要求物業(yè)公司如實(shí)報告用了多少錢(qián)、做了多少事、效果如何、哪些工作沒(méi)做好、錢(qián)用在正經(jīng)地方了還是浪費了?以此來(lái)確定對物業(yè)公司的信任度。作為物業(yè)公司的每一個(gè)員工首先自己要懂法，才能更好地運用法律解答物業(yè)運行過(guò)程中業(yè)主的疑問(wèn)、解決各種糾紛，用法律保證物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，維護公司及業(yè)主的合法利益。

　　三、加強市場(chǎng)意識，提高競爭力

　　市場(chǎng)經(jīng)濟就是競爭經(jīng)濟，市場(chǎng)經(jīng)濟持續不衰的根本在于競爭，競爭使市場(chǎng)充滿(mǎn)活力，隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立和完善，社會(huì )經(jīng)濟成分、組織形式、就業(yè)方式、分配方式等日益多樣化。利益關(guān)系的復雜化、多層次成為競爭面臨的新環(huán)境，利益的追逐是競爭的動(dòng)力，物業(yè)公司也不例外。近年來(lái)，社會(huì )出現各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司：如保潔公司、保安公司、家政服務(wù)公司等，成為物業(yè)公司有力的競爭對手。如果物業(yè)公司市場(chǎng)意識、服務(wù)意識不強，很有可能導致被業(yè)主解聘或業(yè)主決定把其中一些服務(wù)項目承包給其他專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，這樣，物業(yè)公司就失去了部分業(yè)務(wù)收入，使公司的經(jīng)濟效益受損。因此我們物業(yè)公司的每個(gè)員工要有危機感、緊迫感，更好地服務(wù)業(yè)主，提高市場(chǎng)競爭力。

　　四、加強能源消耗管理，提高原始數據記錄的準確性

　　物業(yè)管理企業(yè)能源消耗管理主要是水、電、暖等的準確計量，這就對各項設施設備合理運行和各種節能設施配備提出更高要求。物業(yè)公司安全技術(shù)部技術(shù)人員要加強業(yè)務(wù)學(xué)習，推廣各種節能技術(shù)，提高熱效率，加強負荷管理，控制高峰用電，加強輸電線(xiàn)路、電力設備的維修，減少偷電損失，節約電能消耗。技術(shù)人員要抱著(zhù)對公司負責的態(tài)度，全面反映各部門(mén)、各工序的生產(chǎn)耗費水平，便于劃清責任進(jìn)行考核，進(jìn)一步確保成本資料的真實(shí)準確性。要達此目的，不僅對技術(shù)人員有如此要求，還要從源頭上抓起，原始記錄更是關(guān)鍵。原始記錄是記載生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗和所費及各項活動(dòng)的基本數據，是各項經(jīng)濟活動(dòng)的基礎，因此，原始記錄必須健全，原始記錄的填制必須真實(shí)、及時(shí)、準確。物業(yè)公司必須要求各工種抄表員認真負責記錄每項數據，保證其準確性，記錄不準確就無(wú)法準確計算消耗，也影響成本的準確性，不僅形成財務(wù)報表數據不真實(shí)，而且極易引起業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。

　　五、加強風(fēng)險及安全管理

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，風(fēng)險是客觀(guān)存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某些規律性，雖然不可能完全消除風(fēng)險，但可以通過(guò)努力把風(fēng)險縮減到極小程度，這就要求物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)認識風(fēng)險、積極管理風(fēng)險、有效地控制和防范風(fēng)險，以保證物業(yè)管理活動(dòng)和居民生活的正常進(jìn)行。說(shuō)到風(fēng)險，不能不提安全，安全是公司一切工作的基石，是控制風(fēng)險的有效辦法，把公司生產(chǎn)建立在職工生命的基礎上，而且要以科學(xué)的發(fā)展觀(guān)為宗旨，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，樹(shù)立全面的安全觀(guān)、生命觀(guān)。珍惜員工生命，珍惜員工健康，搞好文明生產(chǎn)，達到安全質(zhì)量標準化規劃目標，建設本質(zhì)安全后勤服務(wù)企業(yè)，建立安全責任制，公司經(jīng)理、書(shū)記作為公司安全管理和監督第一責任人，班組長(cháng)、安全員、網(wǎng)員、青監崗員是安全生產(chǎn)安全管理和監督第一責任人，職工對所在崗位和自身的安全負責，真正落實(shí)一級向一級負責，并簽訂安全責任書(shū)。對于物業(yè)使用過(guò)程中的風(fēng)險，可以適當引入市場(chǎng)化風(fēng)險分擔機制，比如為其直接管理物業(yè)的設施設備購買(mǎi)保險，若發(fā)生樓宇外墻掉皮傷及行人或砸壞車(chē)輛等事件，可由保險公司承擔相應的賠償責任。物業(yè)公司應建立事前科學(xué)預測、事中應急處理、事后妥善解決的風(fēng)險防范與危機管理機制，把握風(fēng)險的規律性，引入先進(jìn)的風(fēng)險管理技術(shù)，規避、轉移、控制風(fēng)險。

　　作為物業(yè)公司的每一位員工，要牢固樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的宗旨，強化責任意識，嚴格各項制度的執行，力爭讓每一位住戶(hù)都滿(mǎn)意，共建一個(gè)和諧文明小區。

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