- 相關(guān)推薦
土地使用權出讓管理
土地使用權出讓?zhuān)侵竾乙酝恋厮姓叩纳矸輰⑼恋厥褂脵嘣谝欢晗迌茸尪山o土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。下面yjbys小編為大家準備了關(guān)于土地使用權出讓管理的文章，歡迎閱讀。
(一)土地使用權出讓的涵義
土地使用權的出讓?zhuān)沁m應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。
(1)土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎
(2)國有土地使用權出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權出讓市場(chǎng)有兩方面涵義。一是土地使用權出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地;二是土地使用權出讓方只能是市縣政府的土地管理部門(mén)，其他任何部門(mén)、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地出讓行為。
(3)土地使用權的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權出讓是有償的。
(5)土地使用權的出讓市場(chǎng)被稱(chēng)為“土地市場(chǎng)中的一級市場(chǎng)“。
(二)土地使用權出讓的主體范圍
土地使用權出讓的主體，主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當出讓人。
(2)中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規定取得土地使用權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。
(3)土地使用者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會(huì )公共利益。
(三)土地使用權出讓的客體范圍
土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。
(2)地下的各類(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。
(3)土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開(kāi)發(fā)的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。
(四)土地使用權出讓的年限控制
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、游游、娛樂(lè )用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿(mǎn)，政府可以無(wú)償收回土地使用權及地上建筑物、 附著(zhù)物的所有權;使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，并按有關(guān)規定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續;若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補償。
(五)土地使用權的出讓方式
我國土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣(mài)方式。
土地使用權的協(xié)議出讓
1.土地使用權的協(xié)議出讓稱(chēng)定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價(jià)款，通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。
這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對地價(jià)等較易控制，靈活性大，土地成交價(jià)往往較低，在當前城鎮土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒(méi)有引入較充分的競爭機制，缺乏公開(kāi)性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀(guān)因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生謀私及國有資產(chǎn)流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調整經(jīng)濟結構、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價(jià)。
2.土地使用權招標出讓
土地使用權招標出讓?zhuān)侵冈谝幎ǖ钠谙迌�，由符合受讓條件的單位或者個(gè)人根據出讓方提出的條件，以書(shū)面投標的形式，通過(guò)各投標者設計標書(shū)的競爭，來(lái)確定土地使用權受讓方的方式。
招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開(kāi)招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點(diǎn)是在出讓過(guò)程中，引進(jìn)了市場(chǎng)機制，體現了市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時(shí)，也給出讓方留有選擇余地。
由于在確定土地使用權的中標者時(shí)，既要考慮到投標價(jià)，還要考慮到對投標規劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過(guò)招標小組的綜合評價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價(jià)最高的單位或個(gè)人。
招標方式出讓土地使用權的一般實(shí)施程序是：
(1)出讓方通過(guò)一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書(shū)(或招標公告)。
(2)有意受讓人領(lǐng)取標書(shū)與投標。
(3)開(kāi)標、評標與決標。出讓方會(huì )同有關(guān)部門(mén)邀請城建、財政、稅務(wù)、計劃、銀行等部門(mén)專(zhuān)家組成評標委員會(huì )，由評標委員會(huì )主持開(kāi)標、決標工作。
評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規劃建設方案的可行性等。評標委員會(huì )對不具備投標資格的標書(shū)或不符合招標文件規定的標書(shū)，以及超過(guò)截止日期送達的標書(shū)，有權決定其無(wú)效。同時(shí)對有效標書(shū)進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會(huì )簽發(fā)決標書(shū)后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書(shū)。開(kāi)標、評標、決標過(guò)程應有公證機關(guān)公證，并出具公證書(shū)。
(4)土地使用權出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權
出讓合同，并按合同規定要求交納出讓金。如果中標者在規定的時(shí)間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿(mǎn)之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。
3.土地使用權拍賣(mài)出讓
這種出讓方式又稱(chēng)競投，它是指由土地所有者產(chǎn)權代表按照指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場(chǎng)，就土地出讓價(jià)格公開(kāi)叫價(jià)競投，并將土地使用權出讓給出價(jià)最高者的一種出讓方式。
其特點(diǎn)是充分引進(jìn)了競爭機制，排除了出讓的任何主觀(guān)因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。
它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè )用地，特別是大中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。
拍賣(mài)出讓土地使用權的一般程序是：
(1)土地使用權出讓方事先通過(guò)新聞媒介發(fā)出土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)公告;
(2)參加競投者在拍賣(mài)前3日內到拍賣(mài)方處領(lǐng)取有統一編號的應價(jià)牌。自制應價(jià)牌，競投行為無(wú)效。
(3)拍賣(mài)
(4)出價(jià)最高者作為受讓人即時(shí)與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并按有關(guān)規定當即支付履行定金。
(六)土地使用權出讓合同及管理
1.土地使用權出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務(wù)最終是通過(guò)簽訂土地使用權出讓合同而確立的。
2.土地使用權出讓合同的內容
土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：
(1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級政府土地管理部門(mén)，而受讓方則可以是國內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人;(2)出讓土地使用權的土地使用期限;(3)出讓土地的用途、位置和面積;(4)土地使用權出讓方式;(5)土地使用權出讓金支付方式;(6)在法律規定的范圍內協(xié)商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件;(7)違約處罰規定;(8)出讓合同的生效和終止條件;(9)合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律;(10)合同爭議的解決方式。友好協(xié)商或通過(guò)調解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議;(11)合同使用的文字及其有效文體。(12)合同簽署人的身份、簽署時(shí)間、簽署地點(diǎn);(13)土地使用條件，也稱(chēng)土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門(mén)共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規則。
3.土地使用權出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個(gè)方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認定;(2)對無(wú)效合同的認定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性;(4)審查合同內容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據有關(guān)規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會(huì )公共利益的需要;②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途;③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無(wú)法履行的;④由于合同一方違約;(5)合同糾紛的調解和仲裁;(6)對出讓合同進(jìn)行分類(lèi)、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場(chǎng)管理的基礎資料予以保存。
【土地使用權出讓管理】相關(guān)文章：
土地評價(jià)師土地使用權抵押管理05-02
土地出讓金審計的重點(diǎn)和方法09-25
未取得使用權屬證書(shū)的土地攤銷(xiāo)問(wèn)題06-15
土地估價(jià)師土地市場(chǎng)及管理手段08-16
土地估價(jià)師地籍與地籍管理01-23
2017土地估價(jià)師《管理基礎》預測題及答案10-13