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土地評價(jià)師土地使用權抵押管理
導語(yǔ)：土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。
(一)土地使用權抵押的概念及其法律特征
土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人(抵押權人)履行債務(wù)作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿(mǎn)后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。
土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權必須是通過(guò)有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。
(3)土地使用權抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著(zhù)物隨之抵押。土地使用權與地上建筑物及其他附著(zhù)物必須同時(shí)抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉 讓土地使用權時(shí)，應告知抵押權人。
例題：用于抵押的土地使用權必須是通過(guò)( AB )方式合法取得。
A. 出讓B.轉讓C.劃撥D.租賃
判斷題：土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。(R)
(二)土地使用權抵押的程序
土地使用權抵押的一般程序為：
(1)抵押申請。
(2)抵押物估價(jià)。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權)進(jìn)行估價(jià)，并根據抵押物估價(jià)額的一定比例確定貸款數額，但其貸款額度一般不高于估價(jià)的70%。
(3)抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同。
抵押合同公證。抵押合同簽訂后，抵押人與抵押權人共同到所在地司法部門(mén)公證處辦理公證手續，領(lǐng)取抵押公證書(shū)。
(三)土地使用權抵押合同管理
簽訂抵押合同，必須采取書(shū)面形式。土地使用權抵押合同的主要內容有：
(1)土地使用權抵押雙方當事人的名稱(chēng)、住所、抵押人的開(kāi)戶(hù)銀行及賬號。
(2)抵押標的物的位置、面積、地價(jià)、權屬狀況與性質(zhì)，即土地使用權屬是否清楚合法，是出讓(轉讓)取得土地使用權還是劃撥土地使用權，若是后者，是否已補辦出讓手續等，土地使用年限和剩余年限等。
(3)土地使用權抵押貸款的數額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。
(4)土地使用權估價(jià)額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權估價(jià)額的比率)
(5)土地使用權抵押的占管人、占管方式、占管責任，以及意外毀損，滅失的風(fēng)險責任。
(6)土地使用權是否已設定過(guò)抵押。
(7)土地使用權抵押權的實(shí)現與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿(mǎn)，土地使用權抵押權的處置方式，如歸還、拍賣(mài)、轉讓等。
(8)違約責任及爭議解決的約定。
(9)簽約日期、地點(diǎn)及雙方商定的其他條款等。
土地使用權抵押當事人如違反抵押合同，其違約責任主要有：
(1)抵押人未按規定用途使用貸款，抵押權人可以提前收回抵押貸款，并按有關(guān)規定處理罰息。
(2)抵押人擅自將抵押物轉讓、出租或以其他方式處分時(shí)，其行為無(wú)效。抵押權人有權提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。
(3)抵押到期不能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照法律規定和抵押合同的規定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的，應當依照有關(guān)規定辦理過(guò)戶(hù)登記。
(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設定過(guò)抵押權等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔責任。
(5)由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，導致土地價(jià)值減少甚至破壞，抵押權人可要求抵押人恢復土地的原價(jià)值或賠償損失，或減少擔保金額。
(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權人可以依照法律的規定向人民法院起訴。
(7)抵押雙方當事人在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時(shí)，按《合同法》處理。
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