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如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法
隨著(zhù)城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長(cháng)提供了充足的稅源，已經(jīng)成為國家和地方財政收入的重要來(lái)源。馬克思曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負擔，任何企業(yè)追求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀(guān)動(dòng)機，這給稅務(wù)稽查帶來(lái)了新的挑戰。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法的知識，歡迎閱讀。
一、我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段及對應的稽查方法
我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個(gè)案例來(lái)闡述其主要手段及稅務(wù)機關(guān)采取的稽查方法。
案例：JS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司偷稅案
納稅人基本情況：JS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為我市的一家私營(yíng)企業(yè)，成立于2003年3月份，現有職工43人，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2011年，該企業(yè)申報銷(xiāo)售收入2047萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本1605萬(wàn)元，應納稅所得額為210萬(wàn)元，入庫應納所得稅額69萬(wàn)元。2011年1月至2011年12月所得稅申報數與賬面記載一致。
企業(yè)的偷逃稅手段及稅務(wù)機關(guān)采取的稽查方法：
(一)出售車(chē)庫等款項不記收入
采取審閱法，指對稽查對象有關(guān)書(shū)面資料的內容進(jìn)行詳細審查、研究，發(fā)現疑點(diǎn)線(xiàn)索，取得稽查證據的一種檢查方法�；槿藛T通過(guò)審查竣工驗收證明及房產(chǎn)證，發(fā)現該公司所開(kāi)發(fā)的甲工程項目已經(jīng)竣工驗收并取得了市房產(chǎn)管理局于2010年9月5日頒發(fā)的該工程項目房權證，通過(guò)對上述房權證所列項目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現該工程3號樓車(chē)庫面積194.81平方米，5號樓車(chē)庫面積194.81平方米，6號樓車(chē)庫面積179.71平方米，8號樓車(chē)庫面積179.71平方米，10號樓車(chē)庫面積207.26平方米，1號樓門(mén)市面積243.27平方米，2號樓門(mén)市面積254.29平方米;通過(guò)審核從銷(xiāo)售部門(mén)調取的樓盤(pán)銷(xiāo)控表發(fā)現大部分車(chē)庫及商鋪已作售出標記，后又經(jīng)進(jìn)一步查對該單位所提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)現已出售車(chē)庫21個(gè)，累加面積共433.57平方米，金額65萬(wàn)元;銷(xiāo)售商鋪7個(gè)，累加面積共173.89平方米，金額49萬(wàn)元;以上金額共計114萬(wàn)元，且合同載明款已付清。但是通過(guò)賬務(wù)檢查，發(fā)現該企業(yè)未將上述款項計入預收賬款賬戶(hù)，賬面也未反映該部分產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，根據取得的證據資料，該企業(yè)會(huì )計承認了該部分車(chē)庫及商鋪已收取款項，但未入賬也未申報納稅的事實(shí)。經(jīng)計算，查補該公司營(yíng)業(yè)稅9.7萬(wàn)元，城市維護建設稅0.6萬(wàn)元，教育費附加0.37萬(wàn)元，企業(yè)所得稅28.5萬(wàn)元，土地增值稅9萬(wàn)元。
(二)未按期結轉實(shí)際收入
采取核對法，指對書(shū)面資料的相關(guān)記錄，或是對書(shū)面資料的記錄和實(shí)物進(jìn)行相互核對，以驗證其是否相符的一種檢查方法�；槿藛T通過(guò)檢查企業(yè)預收賬款等賬戶(hù)，一是發(fā)現至2011年12月31日賬面預收賬款余額1035萬(wàn)元，經(jīng)測算該預收賬款余額占企業(yè)申報年銷(xiāo)售收入比例高達50.55%;二是預收賬款賬戶(hù)未進(jìn)行明細登記。經(jīng)分析存有利用該賬戶(hù)隱匿收入之嫌，稅務(wù)稽查人員首先根據預收賬款賬戶(hù)的賬面記錄按所對應的原始憑證詳細內容一一進(jìn)行登記，將所收取的款項按樓盤(pán)樓號進(jìn)行明細登記并匯集排序;其次將企業(yè)所提供的房權證中所列樓盤(pán)樓號進(jìn)行了明細登記并匯集排序，將二者進(jìn)行比對。通過(guò)審核比對發(fā)現取得房屋所有權證部分的預售收入為628萬(wàn)元，已按15%比例預提企業(yè)所得稅，上述取得房屋所有權證部分的預售收入628萬(wàn)元至2011年底仍未按規定確認為實(shí)際收入申報納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬(wàn)元。
(三)以商品房抵頂工程款不記收入
采取詳查法，指對稽查對象在檢查期內的所有經(jīng)濟活動(dòng)、涉及經(jīng)濟業(yè)務(wù)和財務(wù)管理部門(mén)及其經(jīng)濟信息資料，采取嚴密的審查程序，進(jìn)行詳細地審核檢查�；槿藛T通過(guò)審核從銷(xiāo)售部門(mén)調取的樓盤(pán)銷(xiāo)控表及交房(鑰匙)記錄，發(fā)現部分商品房已在樓盤(pán)銷(xiāo)控表上作售出標記，但通過(guò)檢查賬務(wù)未發(fā)現賬面記有與之對應的預收賬款，賬面也未反映該部分銷(xiāo)售收入，也未結轉相應的銷(xiāo)售成本， 通過(guò)深入調查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產(chǎn)品，經(jīng)進(jìn)一步審核企業(yè)所提供的各項合同，發(fā)現企業(yè)與部分建設單位及供應商所簽“抵頂、兌換合同”中，標明“經(jīng)雙方協(xié)商用商品房抵頂工程款或材料等款項”，經(jīng)詢(xún)問(wèn)及詳細核查，對方已按合同規定為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了工程施工或供應了貨物，但開(kāi)發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產(chǎn)品作銷(xiāo)售收入記賬，也未申報納稅，該企業(yè)采取此手段少計收入738萬(wàn)元。經(jīng)計算，結轉配比的成本費用后，查補該公司營(yíng)業(yè)稅36.9萬(wàn)元，城市維護建設稅2.58萬(wàn)元，教育費附加1.1萬(wàn)元，企業(yè)所得稅19萬(wàn)元，土地增值稅15萬(wàn)元。
(四)利用成本費用賬戶(hù)調整當期利潤
采取重點(diǎn)抽查法，指根據事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會(huì )計資料進(jìn)行重點(diǎn)檢查�；槿藛T為確保企業(yè)計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費用是真實(shí)發(fā)生的，稅務(wù)機關(guān)有針對性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點(diǎn)審查了企業(yè)“預提費用”、“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本”及“銷(xiāo)售成本賬戶(hù)”等賬戶(hù)，發(fā)現企業(yè)“預提費用”賬戶(hù)列2011年預提某小區暖氣增容管道費75萬(wàn)元，計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 經(jīng)進(jìn)一步審核相關(guān)的賬薄及原始憑證發(fā)現該部分開(kāi)發(fā)成本2011年已結轉的銷(xiāo)售成本為24萬(wàn)元。該企業(yè)通過(guò)“預提費用”賬戶(hù)調整當期利潤，少計應納稅所得額24萬(wàn)元，少繳企業(yè)所得稅6萬(wàn)元。
二、健全檢查機制，改進(jìn)稽查方法
上述案例中詳盡的反映出房地產(chǎn)企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務(wù)機關(guān)采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識水平和工作經(jīng)驗的限制。目前，如何通過(guò)稅務(wù)稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務(wù)機關(guān)眼前的一個(gè)難題。筆者認為：稅務(wù)稽查部門(mén)可以通過(guò)建立一套規范的檢查機制，改進(jìn)稽查方法，加大稽查力度。
一是查前健全稅收指標預警機制，保障稽查選案準確。稅務(wù)管理局與稽查局建立健全管查聯(lián)動(dòng)機制，管理局要健全稅收分析機制，按照采集的重點(diǎn)稅源戶(hù)信息分析比對，對轄區監控的重點(diǎn)稅源企業(yè)開(kāi)展稅源調研工作，及時(shí)了解掌握重點(diǎn)稅源情況，依據房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數據，建立稅收指標預警機制，及時(shí)向稽查局輸送案源�；榫滞ㄟ^(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔率、成本利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標，分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的真實(shí)性、準確性，并作出綜合評定，及時(shí)發(fā)現房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅行為，實(shí)現稅收的及時(shí)、準確預警，保障稽查選案準確。
二是查中健全房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)檢查機制。根據房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，利用交叉稽查等方式，廣泛采用實(shí)地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)核算以及納稅情況等方面存在的問(wèn)題，這樣可以形成一套全系統范圍的聯(lián)查配合機制。在日常檢查中，以企業(yè)的財務(wù)賬簿為依據，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實(shí)性和價(jià)格的公允性，尤其是對于關(guān)聯(lián)交易更應該高度警惕。不應單純依照檢查計劃或者管理上的隸屬關(guān)系，只對單戶(hù)企業(yè)的問(wèn)題進(jìn)行檢查，而應將涉嫌的關(guān)聯(lián)企業(yè)也列入檢查范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認時(shí)間、確認條件、成本項目的構成重點(diǎn)檢查，結合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現象。
三是查后健全房地產(chǎn)企業(yè)違法行為處罰機制。
根據心理學(xué)家華生所創(chuàng )立的老行為主義激勵論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負相關(guān)關(guān)系。處罰的形式越單一，力度越小，對偷逃稅者來(lái)說(shuō)誘發(fā)力越大。2010年烏魯木齊市地方稅務(wù)局稽查局對10家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了專(zhuān)項檢查，共查補稅款1746萬(wàn)元，但是罰款只有120萬(wàn)元，罰款占補稅數比率只有6.9%，這降低了稅務(wù)機關(guān)的執法約束力。筆者認為針對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，應該加大處罰力度，嚴格依照《稅收征管法》的規定，對欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強制措施，確保國家稅款及時(shí)足額入庫;對大案、要案，嚴格按照法律程序移送司法機關(guān)，依法追究其法律責任;對查處的典型偷稅案件，及時(shí)通過(guò)新聞媒體予以曝光。
總之，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段的不斷翻新，給稅務(wù)稽查工作帶來(lái)了新的壓力和挑戰，只有正確分析經(jīng)濟形勢，與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)稽查方法，創(chuàng )新工作機制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)稽查效率和水平，取得稅收工作突破性進(jìn)展。
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