物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)實(shí)行內部二級核算的探討

畢業(yè)論文

[論文摘要]隨著(zhù)跨入21世紀，物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理，其將不斷更新，延伸與擴大。物業(yè)財務(wù)管理應更加精細化，才能適應形勢的需要，近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著(zhù)許多相對獨立的物業(yè)小區，在日常管理上，這些小區均要求對人員、物資、財務(wù)的相對獨立管理，既1級管理下的2級管理，因此為維護物業(yè)產(chǎn)權人的利益，每個(gè)小區各自成立了產(chǎn)委人委員會(huì )。因此，為充分發(fā)揮核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果，更好地為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和產(chǎn)權人服務(wù)，進(jìn)行會(huì )計核算體制改革，實(shí)行內部2級核算財務(wù)管理成為必要，1年來(lái)的實(shí)際，進(jìn)行了1些探討，現加以和同行們商榷。 
[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理財務(wù)內部2級核算 
[論文] 物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機構和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家規定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設施及場(chǎng)地，以手段進(jìn)行管理，并且向住戶(hù)使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿(mǎn)足人們日益增長(cháng)的居住、消費需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達到其經(jīng)營(yíng)目標所進(jìn)行的籌集資金、運用資金和收益分配活動(dòng)。 
隨著(zhù)時(shí)代跨入21世紀，物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理，其內容將不斷更新、延伸與擴大。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)管理的1個(gè)重要組成部分，應更加精細化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著(zhù)許多相對獨立的物業(yè)小區。在日常管理上，這些小區均要求對人員、物資、財務(wù)的相對獨立管理，即1級管理下的2級管理。同時(shí)為維護物業(yè)產(chǎn)權人的利益，每個(gè)小區的各自承成立了產(chǎn)權人委員會(huì )，要求對小區的財務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監督。因此，為充分發(fā)揮會(huì )計核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，更好地為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和產(chǎn)權人服務(wù)，進(jìn)行會(huì )計核算體制改革，實(shí)行內部2級核算財務(wù)管理成為必要。 
內部2級核算如何進(jìn)行，1年來(lái)我們結合實(shí)際，進(jìn)行了1些探討性的實(shí)踐，現加以總結和同行們商榷。 
首先，需建立內部2級核算的財務(wù)組織結構。 
其次，要確定內部2級會(huì )計核算的內容、賬簿設置、會(huì )計核算形式并根據實(shí)際進(jìn)行科目設置 
會(huì )計核算的內容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負債、收入、支出、盈虧的核算及編制會(huì )計報表；產(chǎn)權人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設置應有總賬、明細分類(lèi)賬、現金日記賬。 會(huì )計核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細分類(lèi)賬及現金日記賬根據記賬憑證登記，總賬根據“科目匯總表”登記，總賬與明細分類(lèi)賬是核對關(guān)系，數字1致。 
根據物業(yè)管理企業(yè)應執行的會(huì )計制度財政部財會(huì )字(1993)第02號頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》及財政部財會(huì )字(1999)第44號頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會(huì )計核算補充規定(試行)》的原則精神，結合實(shí)行內部2級核算的實(shí)際情況，對部分會(huì )計科目和明細科目及核算內容應做如下補充規定，見(jiàn)下表： 
 2級核算單位會(huì )計科目的補充規定及核算內容 
編號 
科目名稱(chēng) 
核算內容 
117 
內部往來(lái) 
核算小區同財務(wù)部之間由于經(jīng)濟業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應收、應付、暫收、暫付往來(lái)款項。 
204 
預收賬款 
按合同或規定向有關(guān)單位和個(gè)人預收的款項（包括對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提前交納的收費項目）。 
205 
代收款項 
核算因代收、代交有關(guān)費用應付給有關(guān)部門(mén)的款項。如房屋維護管理費（房租）、電費、水費、采暖費、監控門(mén)等。 
209 
其他應付款 
核算除“應付賬款”、“預收賬款”和“代收款項”以為的應付、暫收其他單位或個(gè)人的款項，入裝修保證金等。 
281 
代管基金 
核算接受物業(yè)產(chǎn)權人管理委員會(huì )委托管理的房屋公用部位、公用設備和公共設施的維修基金和利息。 
501 
經(jīng)營(yíng)收入 
核算在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項收入，也是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。包括： 
1.物業(yè)管理收入。明細科目設：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費收入。 
2.物業(yè)修理收入。明細科目設：自用部位維修收入、公用部位維修收入。 
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。明細科目按經(jīng)營(yíng)項目設置。 
502 
經(jīng)營(yíng)成本 
核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)修理等應結轉的經(jīng)營(yíng)成本。包括： 
1.物業(yè)管理成本。按用途分項核算為清潔衛生費、安全保衛費、綠化養護費、公共設施維護費、2次供水維護費、電梯維護費、社區文化活動(dòng)費、其他。 
2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費、材料費及由“物業(yè)工程”科目轉入的工程成本。 
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。包括經(jīng)營(yíng)人員的工資、附加費、物料消耗及所用建筑物設施的修理費 
4.間接費用。本科目可按費用性質(zhì)設置明細科目，如工資、職工福利費、辦公費、工會(huì )經(jīng)費、經(jīng)費、勞動(dòng)保險費、失業(yè)保險費、住房公積金、郵電通訊費、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、勞動(dòng)保護費、車(chē)輛運輸費、折舊費、低值易耗品攤銷(xiāo)、修理費、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、保險費、廣告宣傳費、取暖費、水電費、咨詢(xún)審計費、印刷費、其他等。 
511 
其他業(yè)務(wù)收入 
核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)項目設明細科目。 
512 
其他業(yè)務(wù)支出 
核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的各項支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細科目相對應。 
再次，要明確內部2級會(huì )計核算的制約關(guān)系及財務(wù)監督 

$False$

第1，財務(wù)部同各小區之間的關(guān)系，都要通過(guò)“內部往來(lái)”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟活動(dòng)組成統1的整體。 
第2，“內部往來(lái)”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復寫(xiě)式（或復印件）。第2聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證； 第1聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。 
第3，“內部往來(lái)”科目的記賬憑證，應及時(shí)填制并通知對方，以保證記賬及時(shí)、數字1致。 
第4，月末財務(wù)部匯總“資產(chǎn)負債表”時(shí)，如發(fā)現“內部往來(lái)”余額不1致時(shí)，應通知有關(guān)的小區及時(shí)查對。 
第5，報表的匯總。月末財務(wù)部應將公司的會(huì )計報表同小區的會(huì )計報表數字相加，編出公司的全額報表。對“資產(chǎn)負債表”中的“內部往來(lái)”科目的借方余額同貸方余額應互相抵消。相抵后無(wú)余額。如有未達賬項，其差額匯入“其他應收款”余額中。 
第6，公司為2級核算單位辦理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會(huì )計原始憑證(發(fā)票、收據等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如1張原始憑證涉及多個(gè)2級核算單位（如公司統1辦理交付勞動(dòng)保險基金、電話(huà)費等）時(shí)，則由財務(wù)部保存。但需給2級核算單位復印件。 
第7，2級核算單位的1切收入，均應上交財務(wù)部,不得坐支。 
第8，2級核算單位的庫存現金定額由財務(wù)部核定，請領(lǐng)現金時(shí)，應填制“現金調撥申請單”，辦理?yè)芸钍掷m。 
第9，月終2級核算單位應將應交稅金、其他應交款及本月利潤（虧損）轉公司財務(wù)。 
關(guān)于財務(wù)監督方面，2級核算小區每月向公司報送除《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )計制度》中規定的會(huì )計報表外，還要報送內部報表。包括“經(jīng)營(yíng)收支情況表”和“間接費用表”（見(jiàn)附表1、附表2）。 
公司財務(wù)審計部應于次月對其開(kāi)支、財務(wù)管理、會(huì )計核算等進(jìn)行審計、檢查，對審計結果向總經(jīng)理報告。 
內部2級核算會(huì )計分錄實(shí)例： 
1、2級核算小區領(lǐng)取現金 
①財務(wù)部填制付款憑證： 
借：內部往來(lái)—××小區 
  貸：現金 
②小區填制收款憑證： 
借：現金 
貸：內部往來(lái)—物業(yè)公司 
2、小區支付現金 
借：經(jīng)營(yíng)成本—安全保衛費 
   其他應付款—裝修保證金 
貸：現金 
3、取得收入： 
①財務(wù)部填制收款憑證 
借：銀行存款 
貸：內部往來(lái)—××小區 
②小區填制轉賬憑證 
 借：內部往來(lái)—物業(yè)公司 
貸：經(jīng)營(yíng)收入—物業(yè)管理收入—代辦性服務(wù)收入 
   預收賬款—公共性服務(wù)收入 
   其他應付款—裝修保證金 
    代收款項—房屋養護費 
4、物業(yè)公司各部門(mén)直接為小區購置或支付的款項 
①財務(wù)部憑發(fā)票復印件填制付款憑證 
借：內部往來(lái)—××小區 
   貸：銀行存款 
      現金 
②小區根據付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉賬憑證 
借：經(jīng)營(yíng)成本 
貸：內部往來(lái)—公司 
5、支付工資 
①財務(wù)部填制付款憑證 
借：內部往來(lái)—××小區 
貸：現金 
②小區填制收款憑證 
借：現金 
  貸：內部往來(lái)—公司 
③小區根據工資匯總表填制付款憑證 
借：應付工資 
貸：現金 
6、計稅 
①小區根據當月收入計提稅金，填制轉賬憑證 
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 
貸：應交稅金 
   其他應交款 
②月終稅金轉總公司，填制轉賬憑證 
借：應交稅金 
  其他應交款 
貸：內部往來(lái)—公司 
③財務(wù)部根據小區的“轉賬憑證”付聯(lián)，填制轉賬憑證 
借：內部往來(lái)—××小區 
貸：應交稅金 
    其他應交款 
7、利潤結算 
①月終小區將“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“經(jīng)營(yíng)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營(yíng)業(yè)外支出”、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”等科目余額轉入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉物業(yè)公司，填制轉賬憑證。 
         借：本年利潤 
         貸：內部往來(lái)—公司 
如為虧損 
         借：內部往來(lái)—公司 
         貸：本年利潤 
②財務(wù)部根據轉賬憑證付聯(lián)填制轉賬憑證 
          借：內部往來(lái)--××小區 
          貸：本年利潤 
如為虧損 
          借：本年利潤 
          貸：內部往來(lái)--××小區 

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