房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區分析論文

　　一、前言

　　稅收籌劃又被稱(chēng)為合理避稅，是指企業(yè)在法律許可的范圍內，對經(jīng)營(yíng)、投資和理財活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃及安排，以取得節稅的經(jīng)濟利益。稅收籌劃的內容包括避稅籌劃、節稅籌劃、轉嫁籌劃、規避稅收陷阱和實(shí)現零風(fēng)險五方面，具有合法性、目的性、專(zhuān)業(yè)性、時(shí)效性和政策導向性等特點(diǎn)。在我國，稅收籌劃還處于發(fā)展階段，特別是我國近年來(lái)對稅收法的不斷更新和改革，造成了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對稅收籌劃的控制，規范稅收籌劃行為，以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟增長(cháng)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區

　　1.利用投資或聯(lián)營(yíng)規避土地增值稅

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》中規定，投資或聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)時(shí)，投資或聯(lián)營(yíng)的一方要把土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營(yíng)的條件，把房地產(chǎn)轉讓給所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)，并暫免土地增值稅的征收。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去通常都以這一政策作為依據，通過(guò)成立項目公司或投資和聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以規避土地增值稅。2006年3月，國家稅務(wù)總局及國家財政部為填補這一政策中的漏洞和缺陷，出臺了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》等反避稅政策和條款，規定了如果房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營(yíng)的條件，或者以其建造的商品房進(jìn)行了投資或聯(lián)營(yíng)的，均不滿(mǎn)足《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》中對其暫免土地增值稅征收的規定，明確了房地產(chǎn)企業(yè)即便使用投資和聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)的方式也必須繳納土地增值稅，間接造成了企業(yè)利用投資或聯(lián)營(yíng)規避土地增值稅的誤區。

　　2.利用借款費用資本化減少土地增值額

　　結合《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》和新會(huì )計準則中的規定，企業(yè)在建造及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)因借入資金產(chǎn)生的合法借款費用，可以直接歸于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或生產(chǎn)，并予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本。因此，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì )把滿(mǎn)足資本化的相關(guān)借款費用歸入用于開(kāi)發(fā)的成本中，但在進(jìn)行土地增值稅的計算時(shí)，這些房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì )在加計扣除中把借款費用當做基數，這不但對20%的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行了加計扣除，還扣除了其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算中作為計算基數時(shí)的5%，極大地減少了土地的增值額，并降低了土地增值稅的支出。這一做法大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險。

　　3.預售購房款掛在往來(lái)賬面上

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )把預售購房款掛在往來(lái)賬面上，甚至有個(gè)別的企業(yè)還會(huì )采用體外循環(huán)的方法把售房的預收款掛在其他公司的銀行賬戶(hù)上，或是違規為購房者開(kāi)具收款收據來(lái)代替發(fā)票，以達到隱瞞收入、不進(jìn)行申報納稅的目的，以此來(lái)延遲繳納或偷逃土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅及其附加稅。

　　4.虛列成本使企業(yè)虧損

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )采用虛列成本的方式使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，從而避免企業(yè)所得稅的繳納。例如扣減售樓款中的代理手續費，直接以售樓款的收入抵減代理銷(xiāo)售商的手續費支出，而把代理商交納的樓款凈增額作為計稅營(yíng)業(yè)額，進(jìn)而減少了營(yíng)業(yè)稅的繳納;或不把更名費等其他收入登記入賬。

　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

　　1.隨稅法的變化調整稅收籌劃

　　稅收籌劃是以稅收政策為基礎的，稅收籌劃應根據稅法的變化進(jìn)行及時(shí)的調整。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和會(huì )計人員需要對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行深入的了解和學(xué)習，掌握新的法律法規及稅收政策的變化，以便及時(shí)做到稅收籌劃的調整，有效避免和防范稅收籌劃的涉稅風(fēng)險。這不但是對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員和會(huì )計人員的要求，也是對企業(yè)領(lǐng)導人員的要求。

　　2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長(cháng)期的發(fā)展戰略

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員及領(lǐng)導人員必須對國六條和國八條等房地產(chǎn)相關(guān)調控政策進(jìn)行仔細的研究和學(xué)習，時(shí)刻掌握行業(yè)政策導向，把握好時(shí)機進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的拓寬，并不斷挖掘新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，制定稅收籌劃時(shí)必須使其符合企業(yè)長(cháng)期的發(fā)展戰略。

　　3.稅收籌劃要做到事前籌劃、事中控制、事后總結

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)是集團公司，則企業(yè)應從集團的整體角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃方案的制定，動(dòng)員各分公司及其各個(gè)部門(mén)積極參與籌劃，以保證項目開(kāi)展之前各成本數據和銷(xiāo)售數據的準確無(wú)誤，同時(shí)，財務(wù)部門(mén)應根據提供的數據準確計算預計的稅收數據，并建立稅種預算模塊，做好事前籌劃從而使稅收籌劃的目標得到有效的實(shí)現。稅收籌劃方案的執行過(guò)程中，策劃、銷(xiāo)售、采購、工程及成本控制等部門(mén)應按相關(guān)計劃嚴格執行，并結合實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的調整，由財務(wù)部門(mén)進(jìn)行監控。如出現特殊情況，各部門(mén)應及時(shí)整改并做總結。

　　4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

　　利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃指當納稅企業(yè)遭遇稅收臨界點(diǎn)的時(shí)候，采用增減支出或收入的形式實(shí)現減少稅負。例如，稅法中明確規定納稅企業(yè)建造普通標準的住宅并進(jìn)行出售時(shí)，若增值額低于扣除金額的20%，可免繳土地增值稅;若增值額高于扣除金額的20%，則應按規定對全部增值額進(jìn)行計稅。其中所說(shuō)的臨界點(diǎn)就是增值額的20%，房地產(chǎn)企業(yè)應據此制定納稅籌劃的方案，出售其建造的普通標準的住宅時(shí)將增值率控制在20%的范圍內，既能對商品房售價(jià)進(jìn)行合理的控制，又能以精裝房的形式對開(kāi)發(fā)成本及價(jià)格進(jìn)行控制，進(jìn)而降低了增值率，實(shí)現了土地增值稅的少繳或免繳。

　　四、結束語(yǔ)

　　當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還并不完善，實(shí)際的工作中仍然存在諸多誤區。房地產(chǎn)企業(yè)必須從實(shí)際出發(fā)，根據稅法的變化調整稅收籌劃，制定的稅收籌劃目標必須符合企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展，同時(shí)做好事前籌劃、事中控制、事后總結的工作，利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃，以減少或免除相關(guān)稅收的繳納，使企業(yè)稅收風(fēng)險得到有效的控制，最終實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增長(cháng)

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