房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現狀
作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據相應的數據顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷(xiāo)售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產(chǎn)負債率高達62。5%，由此看來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績(jì)，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構建全面成本管理休系。雖然說(shuō)全面成本管理休系的構建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展得如火如荼，但是這并不意味著(zhù)休系的建設卓有成效，在建設的過(guò)稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設上都存在一些問(wèn)題，比如沒(méi)能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問(wèn)題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來(lái)說(shuō)，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現狀是有建設，也有問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構建及其問(wèn)題解決
�。ㄒ唬┤珕T成本管理
實(shí)行全員成本管理應從以下幾個(gè)方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務(wù)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標與經(jīng)濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結合的全員成本管理系統；第二，提高全員成本意識以及相應的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著(zhù)企業(yè)的經(jīng)濟效益，要將節約成本的意識落實(shí)日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養，并且進(jìn)行監督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。
�。ǘ┤^(guò)程成本管理
與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節約都會(huì )產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟效益。全過(guò)稈成本管理的實(shí)施應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：
第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過(guò)稈管理的前提，對于全過(guò)稈成本管理具有導向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預測和計劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據公司的基本情況，運用科學(xué)的手段計算出公司運營(yíng)可能需要的成本，并就相應的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業(yè)正常運行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項目的選擇工作，在進(jìn)行項目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：
選擇項目的定價(jià)。在選擇項目時(shí)要注意項目的定價(jià)與成本計劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項目的投資預案，并對其進(jìn)行詳細調杳；根據投資的預案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項目建設工作的開(kāi)展。
第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項目實(shí)施和控制。
1、實(shí)施方案的選擇
在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì )采取一些方法對備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法等；
2、融資成本的控制
在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方案的實(shí)施資金過(guò)大，遠遠超過(guò)了企業(yè)的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險，對相應的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險的稈度是否在企業(yè)的承擔能力之內，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。
3、項目實(shí)施和控制
項目開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項資金的投人較長(cháng)難以在短時(shí)間內收到經(jīng)濟效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對于實(shí)現房地產(chǎn)商人預計的開(kāi)發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監管部門(mén)要控制好投資、營(yíng)運、利潤、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng )新這八個(gè)環(huán)節，以助于實(shí)現全過(guò)稈成本管理的目的。
第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設完成之后，剩下的便是銷(xiāo)售環(huán)節，在此環(huán)節中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據產(chǎn)品的建設成本、設計成本以及售后的維修成本來(lái)制定銷(xiāo)售的價(jià)格。此外在銷(xiāo)售中也要做到減少非行業(yè)運行成本的浪費，即銷(xiāo)售中因為銷(xiāo)售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產(chǎn)品的反饋信息，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計劃的實(shí)際完成情況，針對相應的情況對相應的人員實(shí)行獎罰制度。
�。ㄈ┤轿怀杀竟芾�
所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節之一。
第一，在市場(chǎng)競爭和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據市場(chǎng)規律制定相應的成本目標以及管理計劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節約成本的途徑，還要根據市場(chǎng)的需求對成本管理的方法進(jìn)行規范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)適應市場(chǎng)競爭的環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競爭111占據較大的優(yōu)勢；
第二，認識到技術(shù)對于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來(lái)進(jìn)行補充，從而導致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題，筆者認為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強技術(shù)的學(xué)習；其次企業(yè)應該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。
第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節約成本，對企業(yè)內部的賦閑人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。
�。ㄋ模┤h(huán)節成本管理
房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節成本管理指的是預算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節全面開(kāi)展成本的管理工作，只有這樣才能做到節約成本。
第一，做好成本預測。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設計、建設、銷(xiāo)售等工作之前，就應該要做好相應的成本預測工作。在進(jìn)行預測時(shí)，要緊密的結合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀(guān)進(jìn)行評價(jià)，合理的進(jìn)行預測。成本的預測可以使企業(yè)對于未來(lái)的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運行做到心中有數，使未來(lái)工作的進(jìn)行有參照。
第二，做好成本計劃。在進(jìn)行成本預測之后，作為企業(yè)應該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計劃，根據成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開(kāi)展，使其工作有依據進(jìn)行，以免出現工作成本過(guò)大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì )出現超計劃過(guò)多的狀況。對于每一項耗費要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調節、監督，及時(shí)發(fā)現，及時(shí)糾正。第四，認真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設后根據相關(guān)的成本核算資料對整個(gè)建設中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結，以便于后續的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開(kāi)展。
三、結束語(yǔ)
對成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏(yíng)得利潤，構建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過(guò)程、全環(huán)節、全方位的管理著(zhù)手進(jìn)行體系的建設，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
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