對土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押的調研分析調研報告
名詞解釋?zhuān)恨r村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權附帶地上種養物作為抵押而發(fā)放的貸款。
__省__縣擁有“中國紅豆杉之鄉”的稱(chēng)號。20__年開(kāi)春，__縣__鎮農民__承包土地準備種植紅豆杉，但資金問(wèn)題成了他的“攔路虎”，當他獲知農信社可辦理農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)后，當即以承包180畝土地作為抵押向農信社提出了借款申請，當地農信社經(jīng)調查核實(shí)后，及時(shí)給他發(fā)放了40萬(wàn)元貸款，成為鎮里最大的紅豆杉種植戶(hù)。得到貸款的他，感慨地說(shuō)：“農信社對農民想得真周到，使農民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時(shí)還款�！彼麑τ觅J款種起來(lái)的紅豆杉苗管護良好，現在長(cháng)勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預計可獲利54萬(wàn)元。
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權也能抵押辦理貸款？這個(gè)新生事物在當地不少農民引起震動(dòng)和反響，甚至有些人士稱(chēng)之為推動(dòng)“第三次土地革命”的助推器，但這只不過(guò)是__省三明市農信社開(kāi)辦農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押業(yè)務(wù)的一個(gè)縮影。自20__年初試行以來(lái)，經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明，該項業(yè)務(wù)較好適應了農村土地規模經(jīng)營(yíng)的需求，有效滿(mǎn)足了當前農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際，具有較高的實(shí)踐價(jià)值和廣闊的推廣空間。
新的農村經(jīng)濟催生新的“土地革命”
農民流轉土地的愿望強烈�，F在，隨著(zhù)農村城鎮化進(jìn)程的'加快和進(jìn)城務(wù)工農民的增多，不少農民對土地的依賴(lài)度明顯減弱，農村土地出現一定程度的拋荒現象，很多農民都產(chǎn)生了流轉土地的愿望。以轄內__縣為例，近幾年來(lái)，勞動(dòng)力轉向非農業(yè)累計達2.5萬(wàn)人，占農村總勞動(dòng)力的50%以上，其中出國勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農村土地流轉加快趨勢明顯，據統計，20__年，全縣就有3196戶(hù)農民進(jìn)行了土地流轉，占全縣農戶(hù)總數的15%，土地流轉面積達2.26萬(wàn)畝，占全縣耕地總面積的 13.96%。
農村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的資金需求強烈。隨著(zhù)農業(yè)部《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》的出臺，農民將通過(guò)依法方式取得農村土地經(jīng)營(yíng)權，并可以對土地進(jìn)行規�；_(kāi)發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。加上近年來(lái)國家出臺了系列強農惠農政策，持續加大對“三農”投入與對農民財政補貼力度，農民從事農業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強烈。以轄內__縣為例，規模集中流轉的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類(lèi)、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設每年對資金需求達5000萬(wàn)元以上。
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押應運而生。20__年初，為能進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農民增收和扭轉土地拋荒現象，滿(mǎn)足農戶(hù)規�；�(jīng)營(yíng)的資金需求，三明市農信社順勢探索開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內__縣聯(lián)社出臺了《__縣農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》，率先開(kāi)展了農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押業(yè)務(wù)試點(diǎn)，有效地解決了農村融資擔保難的問(wèn)題。至20__年7月末，全市農信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬(wàn)元，貸款余額138.48萬(wàn)元。
建立起適應農村經(jīng)濟發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養業(yè)的農戶(hù)且持有符合以下條件的農村土地經(jīng)營(yíng)權，方可申請此類(lèi)貸款：具備持續生產(chǎn)能力的果場(chǎng)、茶園、養殖場(chǎng)、農業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農村土地經(jīng)營(yíng)權；土地經(jīng)營(yíng)權合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料（如農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證、合法合規的承包經(jīng)營(yíng)或租賃合同）；土地經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)權關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續符合國家法規政策；經(jīng)營(yíng)土地沒(méi)有改變農業(yè)用途。
抵押價(jià)值評估與登記。在農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估中介機構成立前，由貸款人對土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+土地上種養物價(jià)值。農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估中介機構成立后，由該中介機構對土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。辦理抵押登記時(shí)，若土地經(jīng)營(yíng)權屬當地村委會(huì )的，經(jīng)村民代表表決同意后，由村委會(huì )出具同意抵押書(shū)面意見(jiàn)，若土地經(jīng)營(yíng)權屬農戶(hù)個(gè)人的，由農戶(hù)在村委會(huì )同意抵押書(shū)面意見(jiàn)書(shū)上簽字確認。而后憑抵押登記申請書(shū)、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉（鎮）農村土地管理部門(mén)和村集體經(jīng)濟組織備案。
風(fēng)險防范措施。把好貸款用途關(guān)，借款人取得貸款必須用于農業(yè)開(kāi)發(fā)項目及拋荒地復耕；同時(shí)，合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押評估價(jià)值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持�？h級政府出臺《關(guān)于農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對農村土地流轉進(jìn)行規范，成立農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區域建立鄉（鎮）土地流轉服務(wù)中心和村級土地流轉服務(wù)站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營(yíng)權抵押的土地進(jìn)行管理和流轉。
扎扎實(shí)實(shí)的成效讓農民得到“真金白銀”
適應了農民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著(zhù)改革的深入和經(jīng)濟發(fā)展，農村經(jīng)濟發(fā)展出現了一些顯著(zhù)變化，農村勞動(dòng)力人口轉移，大量農民從事非農產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農民希望將土地承包經(jīng)營(yíng)權視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行融資，從而轉化為生產(chǎn)資金，以滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的農業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開(kāi)展試點(diǎn)來(lái)，__聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押等各類(lèi)形式累放此項貸款308.38萬(wàn)元，為當地規模種養農戶(hù)及時(shí)提供了資金支持。
切實(shí)有效保護了農村土地。近幾年來(lái)，農村勞動(dòng)力人口大量轉移，甚至一些農戶(hù)舉家搬入城市，出現了人少地多土地拋荒現象�，F在，許多農村將大量土地集中起來(lái)對外承包。由于農村土地規模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶(hù)資金缺口較大，對融資要求迫切，通過(guò)開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，可以支持其開(kāi)展規模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護了土地。自20__年開(kāi)展此項業(yè)務(wù)試點(diǎn)來(lái)，轄內__聯(lián)社涉及流轉土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復耕。
提高土地流轉和使用效率。通過(guò)土地規模流轉后，
土地集約和規模開(kāi)發(fā)，農業(yè)基礎設施建設可進(jìn)一步加強，更好促進(jìn)科技成果轉化運用，提高農產(chǎn)品附加值，促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標準、高科技含量的農場(chǎng)，有效提高土地產(chǎn)出率和農產(chǎn)品的商品率。同時(shí)有利于增加對土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過(guò)推行農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款新業(yè)務(wù)，為當地特色產(chǎn)業(yè)及時(shí)注入資金支持，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)發(fā)展上規模、上檔次。伴隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，使當地農村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉良性循環(huán)的軌道。如在__縣農信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬(wàn)畝，藥材3萬(wàn)畝，林竹7萬(wàn)畝，煙草2.75 萬(wàn)畝，木薯0.8萬(wàn)畝的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場(chǎng)狹窄等仍不容忽視
價(jià)值評估不夠規范。由于目前全市尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估機構和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)評估人員，缺乏一個(gè)相對獨立的評估價(jià)值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養物的價(jià)值來(lái)確定抵押物的評估價(jià)值，主觀(guān)意愿成份較大，評估程序不符常規。
缺乏土地流轉要素市場(chǎng)。從目前貸款試點(diǎn)情況看，縣政府雖制定了農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款管理辦法，但尚無(wú)成立土地流轉要素市場(chǎng)，一旦經(jīng)營(yíng)戶(hù)出現貸款違約，將使農信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營(yíng)權難以變現，一定程度上影響了此項業(yè)務(wù)的推廣步伐。
貸款風(fēng)險難以掌控。因農業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災害或市場(chǎng)風(fēng)險的能力較弱，存在不可預知的風(fēng)險。若承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)遇到自然災害，造成地上附著(zhù)物重大損失；或因市場(chǎng)形勢變化導致地上附著(zhù)物價(jià)值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉價(jià)值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風(fēng)險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營(yíng)權抵押運行機制
規范農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估。建議政府出臺專(zhuān)門(mén)針對農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估的管理辦法，引入相對獨立的第三方對農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。同時(shí)，建立科學(xué)的農地資產(chǎn)評估體系，合理評價(jià)農村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉要素市場(chǎng)。建議當地政府切實(shí)履行好以下職責：真正落實(shí)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證的發(fā)放及變更工作；按照農業(yè)部制訂《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，積極引導流轉雙方簽訂書(shū)面合同，作為流轉的唯一權屬證明資料，為此項信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定良好基礎；出臺有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)權流轉及抵押處置的有關(guān)規定，建立土地經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)生爭議的仲裁機制，消除金融機構的法律風(fēng)險顧慮。
及時(shí)建立風(fēng)險防范機制。加快成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險，降低土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的信貸風(fēng)險。農業(yè)信貸擔保機構在組建形式上，可采取由政府出資成立“農業(yè)擔�；稹�，同時(shí)業(yè)主交納一定數量的風(fēng)險保證金，委托中小企業(yè)信用擔保機構管理并開(kāi)展農業(yè)擔保業(yè)務(wù)。同時(shí)要鼓勵和支持保險公司開(kāi)辦農業(yè)保險業(yè)務(wù)，由于農業(yè)保險收費低、風(fēng)險大，政府應當對農業(yè)保險的虧損進(jìn)行適當的補償；農信社積極探索多種擔保方式，對額度較大的此類(lèi)貸款，推行“農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+公司擔�！�、“農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+基金擔�！焙汀稗r村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+經(jīng)營(yíng)戶(hù)擔�！钡确绞�，進(jìn)一步防范信貸風(fēng)險。
【對土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押的調研分析調研報告】相關(guān)文章：
對納稅評估的調研調研報告04-02
土地征收調研報告12-21
對當前我市就業(yè)情況的分析調研報告08-14
對超市調研報告01-14
對歷史的調研報告范文04-11
對民事再審案件調解難的調研報告_調研報告07-29
對人員密集場(chǎng)所消防違法行為的調研報告_調研報告07-23
農村土地制度改革調研報告10-23