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中國物流地產(chǎn)的運營(yíng)模式觀(guān)察
引導語(yǔ)：中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(cháng)刺激了國內物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分攤風(fēng)險，而資本機構又在積極尋找穩定回報的投資機會(huì )等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。下面是yjbys小編為你帶來(lái)的中國物流地產(chǎn)的運營(yíng)模式觀(guān)察，希望對你有所幫助。
當前，中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(cháng)刺激了國內物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分攤風(fēng)險，而資本機構又在積極尋找穩定回報的投資機會(huì )等多方 因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從廣義概念上，物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過(guò)策劃實(shí)現價(jià)值最大 化的物流資源平臺的整合體。
開(kāi)發(fā)注意事項
物流地產(chǎn)具備投資相對優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩健增值的特征，但回報期、經(jīng)營(yíng)變數、管理控制是專(zhuān)業(yè)技術(shù)，雖說(shuō)利弊同在，但利遠大于弊。
目前，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要考慮的主要因素有三點(diǎn)：
一是土地屬性，新版的城鄉規劃法新增了倉儲物流用地屬性，就是為了解決一直以來(lái)物流園區“出身不明”的 問(wèn)題，這樣物流地產(chǎn)幾乎要做選擇題：要么物流用地，要么商業(yè)用地。
二是專(zhuān)業(yè)規劃，土地屬性問(wèn)題直接涉及物流地產(chǎn)的定位和規劃。一塊土地作為物流地產(chǎn)項目到 底做什么樣的專(zhuān)業(yè)屬性?是陸路還是鐵運?是空港、海港還是無(wú)水港?前期專(zhuān)業(yè)策劃不但要解決定位、屬性、經(jīng)營(yíng)模式等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，而且直接關(guān)系到項目的生死存 亡，這也是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)門(mén)檻比較高的原因之一。
三是后續經(jīng)營(yíng)，物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)非常強調物流專(zhuān)業(yè)化、管理現代化以及規模效應、協(xié)同效應。
運營(yíng)模式觀(guān)察
目前物流地產(chǎn)運營(yíng)模式按照投資主體來(lái)分，
第一種模式是地產(chǎn)商為主導，建設物流設施，出租給客戶(hù)并代其管理，如普洛斯，后續收益來(lái)源于物流設施租金與物業(yè)管理費。
第二種模式是物流需求方主導自建，自持物業(yè)，國內大型電商企業(yè)和物流企業(yè)較多采用這種模式。
第三種模式是地產(chǎn)、物流商和物流需求商直接合作經(jīng)營(yíng)，收益按協(xié)議分享，共擔風(fēng)險。如普洛斯和中國物資儲運總公司結成了戰略聯(lián)盟;馬云運作的“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )”就是最鮮明的例子。
第四類(lèi)模式是由第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，第三方負責對管理企業(yè)進(jìn)行招標，根據協(xié)議分配收益。輕資產(chǎn)模式運營(yíng)物流地產(chǎn)正在成為新趨勢。
我認為，“模式無(wú)更優(yōu)，適合自己的就是最好的。”國內需要的應該是多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，市場(chǎng)對物流地產(chǎn)的需求不僅僅是靜態(tài)的地產(chǎn)，更要求生動(dòng)的內涵。
“本土化”模式也初步成型。笫一類(lèi)是發(fā)端于城市的“商貿城”正在逐漸由單一走向展示、物流、電商、配送的物流地產(chǎn)路徑，典型代表有華南城、卓爾發(fā)展等。
笫二類(lèi)是由本土投資的專(zhuān)業(yè)型物流園區起家，逐步通過(guò)智慧型升級而來(lái)的現代物流地產(chǎn)集團，在專(zhuān)線(xiàn)運輸、電子信息交易、倉儲、配載配送領(lǐng)域具有獨到的競爭力，典型代表是廣州林安、臨沂天源和浙江傳化等。
笫三類(lèi)是政府主導的物流產(chǎn)業(yè)集聚區開(kāi)發(fā)，借助物流業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚能力和復合能力實(shí)施區域開(kāi)發(fā)，形成生產(chǎn)型物流和商貿型物流互促發(fā)展的良好局面，典型代表是中國西部現代物流港、蘇州物流中心和內蒙古集寧現代物流園區等。
笫四類(lèi)是面對一系列變革，不斷進(jìn)行創(chuàng )新。近期各地考察團不斷前往參觀(guān)中國物流園區首家建設“誠信機制”、“進(jìn)口商品展覽館”和電商O(píng)2O模式“淘寶城”，同時(shí)又在國外包括德國已建三個(gè)物流園區的“天源模式”。
“接地氣”很關(guān)鍵
按照商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長(cháng)，換來(lái)的優(yōu)勢是相對穩定，其投資回報不如商業(yè)地產(chǎn)來(lái)得簡(jiǎn)單或“粗暴”，這導致策劃者、規劃者或開(kāi)發(fā)商急功近利，最終落實(shí)到項目上“不接地氣”。
物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區域本身的資源稟賦充分結合。首先要從實(shí)際出發(fā)考慮本地區設立物流園區的必要性和可行性;其次，物流園區規劃應從整個(gè)城市物流系統協(xié)調性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。
第三，應以節約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅持市場(chǎng)化運作。在整個(gè)物流園區規劃中，既要政府牽頭統一規劃和指導協(xié)調，又要堅持市場(chǎng)化運作的原則。
電商時(shí)代下的發(fā)展
風(fēng)投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無(wú)利不起早”，這是利益驅使的法力。全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續18個(gè)季度上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報率已達到8%以上，實(shí)際策劃與運作得當的項目是完全超過(guò)或大大可超過(guò)的。
在電商物流時(shí)代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強物流專(zhuān)業(yè)技能，練好內功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專(zhuān)注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不 要過(guò)度商業(yè)地產(chǎn)化。在大數據時(shí)代，企業(yè)想提高運營(yíng)效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴大化、運營(yíng)資產(chǎn)彈性化、業(yè)務(wù)模式平臺化、監控可視化等。
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