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住宅小區維修改造工程管理策略的思考論文
【摘要】隨著(zhù)城鎮化的快速發(fā)展以及經(jīng)濟條件的日益改善，人們對居住條件的要求也越來(lái)越高，更多的人開(kāi)始注重生活品質(zhì)的滿(mǎn)足。物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現代住宅小區管理中的主要組成部分，有效住宅小區維修改造工程更是期中重要管理范疇之一，為業(yè)主在小區內安居樂(lè )業(yè)提供了巨大的保障。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理；住宅小區；維修工程；管理策略；探究思考
為了有效提高住宅小區維修改造工程項目管理水平，提高工程質(zhì)量，保證工期，降低成本。本文我將結合幾年來(lái)小區物業(yè)工程監管工作實(shí)踐，對住宅小區維修改造工程管理策略展開(kāi)探究，望能起到拋磚引玉的作用。
1. 小區維修改造中出現的問(wèn)題探究
住宅小區維修改造的問(wèn)題主要集中在以下幾點(diǎn)。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程，隨著(zhù)歲月的流失，風(fēng)吹雨淋，樓房外觀(guān)顯得陳舊，部分出現墻皮裂縫、破損，小區整體外觀(guān)視覺(jué)感官不良；二是頂層樓房的防水層年久失修，防水層出現損壞，造成樓頂漏水；三是小區地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕，雪水凍融，很多地磚破裂，地面隆起不平；四是道路損壞嚴重，坑洼不平；五是小區排水溝多是采用地，溝排水的形式，極易造成淤積堵塞，夏季臭味逸出，影響小區空氣質(zhì)量；六是樓房?jì)扰潘T鐵管線(xiàn)破裂，內部銹蝕嚴重。
2. 小區維修改造施工的特點(diǎn)探析
小區維修改造不同于一般的新建工程，施工環(huán)境有著(zhù)自己的獨特特點(diǎn)。一無(wú)論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房?jì)炔抗芫�(xiàn)的維修改造工程位于居民家中，直接影響居民的生活，施工時(shí)需要居民配合，在家中留人，便于施工。給水、排水、天然氣管線(xiàn)的改造不能影響居民生活時(shí)間太長(cháng)。二是小區道路、外部管線(xiàn)、地面的施工點(diǎn)多面廣，不便施工管理。三是小區維修改造是在居民區進(jìn)行，對居民的生活影響較大，安全隱患多。
3. 小區維修改造工程管理注意的問(wèn)題
3.1小區維修改造的工程管理應把加強文明施工的管理放在首位。
使施工現場(chǎng)和臨時(shí)占地范圍內秩序井然，文明安全，環(huán)境得到保持，綠地樹(shù)木不被破壞，交通暢達，防火設施完備，居民不受干擾，場(chǎng)容和環(huán)境衛生均符合要求。為此，施工管理中應做到主管掛帥，系統把關(guān)，普遍檢查，建章建制，責任到人，落實(shí)整改，嚴明獎懲。
�、胖鞴軖鞄�，各部分主要負責人參加的施工現場(chǎng)管理領(lǐng)導小組。
�、葡到y把關(guān)，即各管理業(yè)務(wù)系統對現場(chǎng)的管理進(jìn)行分口負責，每月組織檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)整改。
�、瞧毡闄z查，即對施工現場(chǎng)的檢查內容，按達標要求逐項檢查，填寫(xiě)檢查報告，評定現場(chǎng)管理水平。
�、冉ㄕ陆ㄖ�，即建立施工現場(chǎng)管理規章制度和實(shí)施辦法，按法辦事，不得違背。
�、韶熑蔚饺�，即管理責任明確到部門(mén)，部門(mén)責任明確到人，以便落實(shí)管理工作。
�、事鋵�(shí)整改，即對各種問(wèn)題，一旦發(fā)現，必須采取措施糾正，避免再度發(fā)生。無(wú)論涉及到哪一級，哪一部門(mén)，哪一個(gè)人，決不能姑息遷就，必須整改落實(shí)。
�、藝烂鳘剳�，對于成績(jì)突出者，應按獎懲辦法予以獎勵，出現問(wèn)題者，進(jìn)行必要的懲罰。
3.2加強小區維修改造工程的安全管理。
小區維修改造中會(huì )出現土方開(kāi)挖工程、拆除、電氣焊等工序，小區是居民的集中生活區，
車(chē)輛、人員密集，安全管理決不能放松。施工管理中應重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)安全管理工作。
�。�1）小區維修施工要建立安全管理系統，落實(shí)安全管理責任，做到人人肩上有責任，人人有指標。
�。�2）施工前重點(diǎn)核查施工組織設計中的安全管理措施的內容，是否與工程實(shí)際相符，是否有針對性與實(shí)際可操作性。
�。�3）施工現場(chǎng)制定安全生產(chǎn)的管理制度，并做成“安全生產(chǎn)制度板”，與“消防保衛制度板”以及“施工標志牌”一起置于小區施工現場(chǎng)。
�。�4）施工現場(chǎng)的安全防護應包括以下七個(gè)方面：操作現場(chǎng)及洞口臨邊安全防護、土方工程安全防護、腳手架及高處作業(yè)安全防護、施工臨時(shí)用電安全防護、施工機械安全防護、拆除工程安全防護，上述各項作業(yè)中作業(yè)條件、料具要求、技術(shù)要求、操作防護要求等，應符合國家及當地頒布的規程、規范、標準的規定。
�。�5）特種作業(yè)人員必須持證上崗特種作業(yè)，對施工工人的安全教育情況進(jìn)行檢查。
�。�6）對施工的工程經(jīng)常進(jìn)行巡回檢查，對項目經(jīng)理部的安全管理體系及其運行狀況進(jìn)行抽查。
�。�7）施工現場(chǎng)安全檢查的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)項目，土建施工安全防護中的腳手架、安全網(wǎng)、防護棚等。臨時(shí)用電安全防護中的線(xiàn)路、照明設備安裝，配電箱、開(kāi)關(guān)箱的設置與安裝，漏電與防雷保護；施工機械安全防護中的設備安裝；以資料形式表現的項目，包括安全措施方案、安全技術(shù)交底、培訓、考試記錄、持證上崗情況、驗收手續、臨時(shí)用電設計書(shū)、用電管理制度、配電系統線(xiàn)路圖、接線(xiàn)圖、值班記錄、設備檢測、維修記錄等。
3.3小區維修改造工程管理中的質(zhì)量管理。
�。�1）“百年大計，質(zhì)量為本”，小區維修改造更是如此。為不辜負領(lǐng)導的重托，不辜負居民的期望，提高小區改造的工程質(zhì)量是工程部同志們共同的重任，義不容辭。為做好工程質(zhì)量管理，應遵循以下幾項基本原則。
�。�2）小區維修改造工程質(zhì)量管理要不分工程大小，包含所有的工程，進(jìn)行全方位管理。居民小區改造涉及千家萬(wàn)戶(hù)，可以這么講，小區改造無(wú)小事，工程的每一處都是敏感點(diǎn)。如在外墻外保溫施工過(guò)程是由多種復雜的工序組成的，對于工程質(zhì)量管理來(lái)說(shuō)，要做好施工監管，否則無(wú)論哪道工序出現問(wèn)題，最終都會(huì )反饋到外墻體的保溫工程質(zhì)量上來(lái)。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要進(jìn)行工程驗收，做好工程監管的量化和細化工作，進(jìn)行必要的現場(chǎng)施工巡檢等監督工作，驗收工作要嚴格執行《建筑節能工程施工質(zhì)量驗收規范》GB50411-2007 中的相關(guān)技術(shù)指標和技術(shù)要求來(lái)操作，處理好關(guān)鍵工序的細節監管工作。在屋頂做防水處理施工監管過(guò)程中，我認為防水材料在屋頂防漏建設中起著(zhù)關(guān)鍵作用，屋頂漏水問(wèn)題嚴重影響了人們的正常的生活，降低建筑的壽命。所以建筑行業(yè)要做好有效運用防水材料防治屋頂防漏，注意防水材料的選擇和質(zhì)量，配合專(zhuān)業(yè)的防水施工技術(shù)，做好防水材料定期檢查和維修。
�。�3）工程質(zhì)量管理要全過(guò)程管理，善始善終，每一階段都馬虎不得，稍有失誤，就會(huì )產(chǎn)生不良后果。工程質(zhì)量管理要重點(diǎn)突出，對于居民集中敏感點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注，重點(diǎn)管理。
4. 小區維修改造工程管理中的人本管理。
小區維修改造工程位于居民小區，工程的實(shí)施離不開(kāi)廣大居民的支持與配合。所以，工
程施工管理中要重點(diǎn)做好與居民的溝通協(xié)調工作，言必信，行必果。根據工程的進(jìn)度安排，提前與居民溝通打招呼，確保工程施工順利進(jìn)行。施工過(guò)程中愛(ài)護居民財物，保持好居民家中衛生環(huán)境，保證居民及時(shí)的用電、用水、用氣。一旦出現意外，要提前通知居民，讓居民有充分的時(shí)間準備，不影響居民的生活。施工方與居民產(chǎn)生矛盾，監管人員要及時(shí)協(xié)調，化解矛盾。土方開(kāi)挖施工在夏季雷雨季節要及時(shí)回填，防止雷雨天氣造成泥水橫流，污染環(huán)境，妨礙居民出行。夜間在危險地段設置警示燈，防止居民出現安全問(wèn)題。施工人員駐地要注意保持環(huán)境衛生，材料堆放要整齊，不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工，不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細致的工作，做好人本管理是小區維修改造工程順利開(kāi)展實(shí)施的保證。
總之，小區維修改造工程管理是一項細致繁雜工作，需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實(shí)施。
參考文獻
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