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住宅小區維修改造工程管理策略的思考論文
【摘要】隨著(zhù)城鎮化的快速發(fā)展以及經(jīng)濟條件的日益改善,人們對居住條件的要求也越來(lái)越高,更多的人開(kāi)始注重生活品質(zhì)的滿(mǎn)足。物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現代住宅小區管理中的主要組成部分,有效住宅小區維修改造工程更是期中重要管理范疇之一,為業(yè)主在小區內安居樂(lè )業(yè)提供了巨大的保障。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理;住宅小區;維修工程;管理策略;探究思考
為了有效提高住宅小區維修改造工程項目管理水平,提高工程質(zhì)量,保證工期,降低成本。本文我將結合幾年來(lái)小區物業(yè)工程監管工作實(shí)踐,對住宅小區維修改造工程管理策略展開(kāi)探究,望能起到拋磚引玉的作用。
1. 小區維修改造中出現的問(wèn)題探究
住宅小區維修改造的問(wèn)題主要集中在以下幾點(diǎn)。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程,隨著(zhù)歲月的流失,風(fēng)吹雨淋,樓房外觀(guān)顯得陳舊,部分出現墻皮裂縫、破損,小區整體外觀(guān)視覺(jué)感官不良;二是頂層樓房的防水層年久失修,防水層出現損壞,造成樓頂漏水;三是小區地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕,雪水凍融,很多地磚破裂,地面隆起不平;四是道路損壞嚴重,坑洼不平;五是小區排水溝多是采用地,溝排水的形式,極易造成淤積堵塞,夏季臭味逸出,影響小區空氣質(zhì)量;六是樓房?jì)扰潘T鐵管線(xiàn)破裂,內部銹蝕嚴重。
2. 小區維修改造施工的特點(diǎn)探析
小區維修改造不同于一般的新建工程,施工環(huán)境有著(zhù)自己的獨特特點(diǎn)。一無(wú)論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房?jì)炔抗芫(xiàn)的維修改造工程位于居民家中,直接影響居民的生活,施工時(shí)需要居民配合,在家中留人,便于施工。給水、排水、天然氣管線(xiàn)的改造不能影響居民生活時(shí)間太長(cháng)。二是小區道路、外部管線(xiàn)、地面的施工點(diǎn)多面廣,不便施工管理。三是小區維修改造是在居民區進(jìn)行,對居民的生活影響較大,安全隱患多。
3. 小區維修改造工程管理注意的問(wèn)題
3.1小區維修改造的工程管理應把加強文明施工的管理放在首位。
使施工現場(chǎng)和臨時(shí)占地范圍內秩序井然,文明安全,環(huán)境得到保持,綠地樹(shù)木不被破壞,交通暢達,防火設施完備,居民不受干擾,場(chǎng)容和環(huán)境衛生均符合要求。為此,施工管理中應做到主管掛帥,系統把關(guān),普遍檢查,建章建制,責任到人,落實(shí)整改,嚴明獎懲。
、胖鞴軖鞄,各部分主要負責人參加的施工現場(chǎng)管理領(lǐng)導小組。
、葡到y把關(guān),即各管理業(yè)務(wù)系統對現場(chǎng)的管理進(jìn)行分口負責,每月組織檢查,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)整改。
、瞧毡闄z查,即對施工現場(chǎng)的檢查內容,按達標要求逐項檢查,填寫(xiě)檢查報告,評定現場(chǎng)管理水平。
、冉ㄕ陆ㄖ,即建立施工現場(chǎng)管理規章制度和實(shí)施辦法,按法辦事,不得違背。
、韶熑蔚饺,即管理責任明確到部門(mén),部門(mén)責任明確到人,以便落實(shí)管理工作。
、事鋵(shí)整改,即對各種問(wèn)題,一旦發(fā)現,必須采取措施糾正,避免再度發(fā)生。無(wú)論涉及到哪一級,哪一部門(mén),哪一個(gè)人,決不能姑息遷就,必須整改落實(shí)。
、藝烂鳘剳,對于成績(jì)突出者,應按獎懲辦法予以獎勵,出現問(wèn)題者,進(jìn)行必要的懲罰。
3.2加強小區維修改造工程的安全管理。
小區維修改造中會(huì )出現土方開(kāi)挖工程、拆除、電氣焊等工序,小區是居民的集中生活區,
車(chē)輛、人員密集,安全管理決不能放松。施工管理中應重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)安全管理工作。
。1)小區維修施工要建立安全管理系統,落實(shí)安全管理責任,做到人人肩上有責任,人人有指標。
。2)施工前重點(diǎn)核查施工組織設計中的安全管理措施的內容,是否與工程實(shí)際相符,是否有針對性與實(shí)際可操作性。
。3)施工現場(chǎng)制定安全生產(chǎn)的管理制度,并做成“安全生產(chǎn)制度板”,與“消防保衛制度板”以及“施工標志牌”一起置于小區施工現場(chǎng)。
。4)施工現場(chǎng)的安全防護應包括以下七個(gè)方面:操作現場(chǎng)及洞口臨邊安全防護、土方工程安全防護、腳手架及高處作業(yè)安全防護、施工臨時(shí)用電安全防護、施工機械安全防護、拆除工程安全防護,上述各項作業(yè)中作業(yè)條件、料具要求、技術(shù)要求、操作防護要求等,應符合國家及當地頒布的規程、規范、標準的規定。
。5)特種作業(yè)人員必須持證上崗特種作業(yè),對施工工人的安全教育情況進(jìn)行檢查。
。6)對施工的工程經(jīng)常進(jìn)行巡回檢查,對項目經(jīng)理部的安全管理體系及其運行狀況進(jìn)行抽查。
。7)施工現場(chǎng)安全檢查的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)項目,土建施工安全防護中的腳手架、安全網(wǎng)、防護棚等。臨時(shí)用電安全防護中的線(xiàn)路、照明設備安裝,配電箱、開(kāi)關(guān)箱的設置與安裝,漏電與防雷保護;施工機械安全防護中的設備安裝;以資料形式表現的項目,包括安全措施方案、安全技術(shù)交底、培訓、考試記錄、持證上崗情況、驗收手續、臨時(shí)用電設計書(shū)、用電管理制度、配電系統線(xiàn)路圖、接線(xiàn)圖、值班記錄、設備檢測、維修記錄等。
3.3小區維修改造工程管理中的質(zhì)量管理。
。1)“百年大計,質(zhì)量為本”,小區維修改造更是如此。為不辜負領(lǐng)導的重托,不辜負居民的期望,提高小區改造的工程質(zhì)量是工程部同志們共同的重任,義不容辭。為做好工程質(zhì)量管理,應遵循以下幾項基本原則。
。2)小區維修改造工程質(zhì)量管理要不分工程大小,包含所有的工程,進(jìn)行全方位管理。居民小區改造涉及千家萬(wàn)戶(hù),可以這么講,小區改造無(wú)小事,工程的每一處都是敏感點(diǎn)。如在外墻外保溫施工過(guò)程是由多種復雜的工序組成的,對于工程質(zhì)量管理來(lái)說(shuō),要做好施工監管,否則無(wú)論哪道工序出現問(wèn)題,最終都會(huì )反饋到外墻體的保溫工程質(zhì)量上來(lái)。所以,工程每道工序施工完成后,其后序工程之前,要進(jìn)行工程驗收,做好工程監管的量化和細化工作,進(jìn)行必要的現場(chǎng)施工巡檢等監督工作,驗收工作要嚴格執行《建筑節能工程施工質(zhì)量驗收規范》GB50411-2007 中的相關(guān)技術(shù)指標和技術(shù)要求來(lái)操作,處理好關(guān)鍵工序的細節監管工作。在屋頂做防水處理施工監管過(guò)程中,我認為防水材料在屋頂防漏建設中起著(zhù)關(guān)鍵作用,屋頂漏水問(wèn)題嚴重影響了人們的正常的生活,降低建筑的壽命。所以建筑行業(yè)要做好有效運用防水材料防治屋頂防漏,注意防水材料的選擇和質(zhì)量,配合專(zhuān)業(yè)的防水施工技術(shù),做好防水材料定期檢查和維修。
。3)工程質(zhì)量管理要全過(guò)程管理,善始善終,每一階段都馬虎不得,稍有失誤,就會(huì )產(chǎn)生不良后果。工程質(zhì)量管理要重點(diǎn)突出,對于居民集中敏感點(diǎn),重點(diǎn)關(guān)注,重點(diǎn)管理。
4. 小區維修改造工程管理中的人本管理。
小區維修改造工程位于居民小區,工程的實(shí)施離不開(kāi)廣大居民的支持與配合。所以,工
程施工管理中要重點(diǎn)做好與居民的溝通協(xié)調工作,言必信,行必果。根據工程的進(jìn)度安排,提前與居民溝通打招呼,確保工程施工順利進(jìn)行。施工過(guò)程中愛(ài)護居民財物,保持好居民家中衛生環(huán)境,保證居民及時(shí)的用電、用水、用氣。一旦出現意外,要提前通知居民,讓居民有充分的時(shí)間準備,不影響居民的生活。施工方與居民產(chǎn)生矛盾,監管人員要及時(shí)協(xié)調,化解矛盾。土方開(kāi)挖施工在夏季雷雨季節要及時(shí)回填,防止雷雨天氣造成泥水橫流,污染環(huán)境,妨礙居民出行。夜間在危險地段設置警示燈,防止居民出現安全問(wèn)題。施工人員駐地要注意保持環(huán)境衛生,材料堆放要整齊,不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工,不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細致的工作,做好人本管理是小區維修改造工程順利開(kāi)展實(shí)施的保證。
總之,小區維修改造工程管理是一項細致繁雜工作,需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實(shí)施。
參考文獻
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