地下車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬

南京市鼓樓區人民法院（以下通常簡(jiǎn)稱(chēng)“法院”）最近關(guān)于小區車(chē)庫產(chǎn)權歸屬的判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“判決”），成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點(diǎn)（相關(guān)報道見(jiàn)本文后所附文章）。有人歡呼小區車(chē)庫判歸業(yè)主共有，是一個(gè)革命性的判決。但是，我們有必要對其進(jìn)行理性思考�，F依據相關(guān)法律、法規及規定，就判決所依據的理由逐條進(jìn)行分析，并根據上海地區的有關(guān)規定，對與地下車(chē)庫產(chǎn)權歸屬相關(guān)的問(wèn)題作了進(jìn)一步說(shuō)明，略書(shū)己見(jiàn)，以期拋磚引玉。

一、對判決所依據的理由的分析

1、土地使用面積分攤

在判決中法院認定，星漢城市花園小區土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權。從而法院認為該小區土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區的土地使用權為該小區的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。該案所涉車(chē)庫建設在開(kāi)發(fā)商不享有使用權的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開(kāi)發(fā)商不享有車(chē)庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。

地上建筑物與土地不可分離的客觀(guān)現實(shí)，成為地上建筑物與土地使用權不可分割的法律原則的依據，并被世界各國所確認。依據民法的基本原則，權利可由一個(gè)人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進(jìn)行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個(gè)小區而言，地上建筑物的所有權人共有小區的土地使用權。

實(shí)踐中，中國的許多省市將小區的土地使用權面積分攤給全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區內建設新的房屋或設施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權證上需相應減少分攤的土地面積。實(shí)際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實(shí)踐中造成諸多爭議和糾紛。

上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關(guān)于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權證上表明共有面積，這就意味著(zhù)小區內全體權利人共有小區的土地使用權，而建設新的建筑物或設施也將共同占有小區的土地，而只要現有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無(wú)需變更房地產(chǎn)權證，實(shí)踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。

法院在判決中認為小區的全體業(yè)主按份共有小區土地使用權，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權。事實(shí)上，是開(kāi)發(fā)商先建造了車(chē)庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷(xiāo)售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權證，在房地產(chǎn)權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個(gè)重要的事實(shí)就是，車(chē)庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產(chǎn)權證只是其所記載的房地產(chǎn)的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車(chē)庫的所有權。退一步講，即使開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫建設在業(yè)主享有使用權的土地上，車(chē)庫的所有權也不當然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒(méi)有使用權土地上的建筑物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建筑物所有權。

綜上所述，南京市鼓樓區人民法院以星漢城市花園小區全體業(yè)主分攤了小區全部土地面積，因此開(kāi)發(fā)商不享有土地使用權，從而對其建造的車(chē)庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。

2、公共配套設施的所有權

法院在判決中指出，根據《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）第二十七條規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商按照南京市規劃局《建筑工程規劃設計要點(diǎn)通知書(shū)》的要求建設車(chē)庫，其建成的車(chē)庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應由建筑物的所有權人共同使用。

《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)區域內，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)…�！痹摋l例未對非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車(chē)庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車(chē)庫為公共設施為由認定全體業(yè)主共有車(chē)庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。

公共配套設施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設施，但決不等同于公有配套設施。例如小區內建設的學(xué)校，不能因其為公共配套設施，而就認為學(xué)校應歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡(jiǎn)單地將公共配套設施等同與公有配套設施的觀(guān)點(diǎn)，在法律上是沒(méi)有明確依據。

3、車(chē)庫的成本

法院認為，根據《江蘇省商品房?jì)r(jià)格管理規定》，附屬公共配套設施是商品房成本的構成部分，而被告無(wú)證據證明車(chē)庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車(chē)庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本這一事實(shí)應予認定，開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫再行銷(xiāo)售的行為有違誠實(shí)信用原則。

上述《江蘇省商品房?jì)r(jià)格管理規定》中，附屬公共配套設施費是指“列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設施費用”。而對何為“非營(yíng)業(yè)性”未作定義，因此法院簡(jiǎn)單地將開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫列入附屬公共配套設施是不妥當的。

在實(shí)踐中，由于許多建設工程采用總包形式，開(kāi)發(fā)商在會(huì )計核算上無(wú)法將車(chē)庫的建設成本與其它建設成本相區分。而法庭如果要確定開(kāi)發(fā)商是否將車(chē)庫成本納入商品房成本，應由有資格的第三方審計機構進(jìn)行審核來(lái)確定。而這無(wú)疑會(huì )增加不必要的訴訟成本，并且與實(shí)踐中通常的會(huì )計核算方法相違背。

4、開(kāi)發(fā)商的承諾對地下車(chē)庫產(chǎn)權的影響

在該案中，業(yè)主指稱(chēng)開(kāi)發(fā)商在小區住宅銷(xiāo)售時(shí)曾向購房者承諾，小區將配建機動(dòng)車(chē)庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點(diǎn)而買(mǎi)房的�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！�

雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據，但開(kāi)發(fā)商應在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開(kāi)發(fā)商在商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車(chē)庫，則該地下車(chē)庫的產(chǎn)權實(shí)際將依據開(kāi)發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開(kāi)發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車(chē)庫，則將構成違約。

二、與地下車(chē)庫產(chǎn)權歸屬相關(guān)的問(wèn)題

1、地下車(chē)庫產(chǎn)權歸屬的判斷標準

根據研究，未發(fā)現國家的法律法規對地下車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬作出明確的規定。但是，我認為，要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品

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