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淺析我國物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制現狀及改進(jìn)措施
【摘要】物業(yè)管理是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近三十年來(lái)，在我國取得了長(cháng)足的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行內部會(huì )計控制的目的是為確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有序進(jìn)行，堵塞漏洞、防范風(fēng)險，保護資產(chǎn)的安全和完整，提高會(huì )計信息的真實(shí)性和準確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規和內部規章制度的貫徹執行，保障物業(yè)管理企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)。我國的物業(yè)管理企業(yè)受自身資金和資質(zhì)的限制，往往更為重視短期收益、缺乏長(cháng)遠目標。內部會(huì )計控制是一項需要企業(yè)全員參與的長(cháng)期工作，其具體經(jīng)濟效益很難在短期內確定，這就導致其往往被追求短期收益的物業(yè)管理企業(yè)所忽視。我國的物業(yè)管理企業(yè)大多規模小，人員少。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權力相對集中在少數管理人員手中，人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平直接影響到內部會(huì )計控制的執行效率。在對我國物業(yè)管理企業(yè)的研究過(guò)程中，筆者發(fā)現物業(yè)管理企業(yè)普遍存在忽視內部會(huì )計控制和內部會(huì )計控制缺乏執行力的現象。筆者對我國物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制現狀進(jìn)行深入分析，并提出了物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制具體改進(jìn)措施。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;現狀;改進(jìn)措施;內部會(huì )計控制
物業(yè)管理企業(yè)是隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而出現并迅速發(fā)展起來(lái)的第三產(chǎn)業(yè)之一。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行內部會(huì )計控制的目的是為確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有序進(jìn)行，堵塞漏洞、防范風(fēng)險，保護資產(chǎn)的安全和完整，提高會(huì )計信息的真實(shí)性和準確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規和內部規章制度的貫徹執行，保障物業(yè)管理企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)。由于我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷史較短，加之我國物業(yè)管理相關(guān)內部會(huì )計控制制度還很不完善，物業(yè)管理企業(yè)普遍忽視內部會(huì )計控制，從而導致了物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)微利甚至面臨破產(chǎn)的命運。因此，通過(guò)分析我國目前物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制現狀，找出改進(jìn)內部會(huì )計控制的途徑，是大多數物管企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。
一、相關(guān)理論概述
1、物業(yè)管理企業(yè)概念界定
物業(yè)管理就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設施進(jìn)行維修養護，對它周?chē)沫h(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在城市建設進(jìn)程中也起到了重要的作用。
2、內部會(huì )計控制概念界定
內部控制分為內部會(huì )計控制(Internal Accounting Control)和內部管理控制(Internal Administrative Control)兩類(lèi)，其中內部會(huì )計控制是指單位為加強對會(huì )計工作的有效管理而制訂的各種組織、分工、程序、方法、標準、守則和規程等。它由一系列具體的控制環(huán)節和控制措施組成，其基本目的在于保證會(huì )計信息的真實(shí)可靠性，保護企業(yè)財產(chǎn)的安全完整性。物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制方法主要包括：不相容職務(wù)相互分離控制、授權批準制度、會(huì )計系統控制、預算控制、財產(chǎn)保全控制、風(fēng)險控制、內部報告控制和電子信息技術(shù)控制。
3、物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制特點(diǎn)
首先，物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制很難形成統一模式。因為不同物業(yè)往往類(lèi)型、大小、新舊、特點(diǎn)不同;業(yè)主的要求、收費模式、收費標準也不同;面臨的市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì )環(huán)境差異很大，再加上我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷史較短，缺乏國家從政策、制度上的完善的指導、監督和支持。由于上述內在和外在的因素影響，我國的物業(yè)管理企業(yè)很難形成統一的內部會(huì )計控制模式。
其次，物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制受“資金”因素的影響更為徹底，很難形成完整的內部會(huì )計控制體系。物業(yè)管理企業(yè)設立“門(mén)檻”較低，它不需要擁有資產(chǎn)的所有權，僅是代替業(yè)主對資產(chǎn)進(jìn)行管理。市場(chǎng)準入對企業(yè)人員和資產(chǎn)限制較低，大多物業(yè)管理企業(yè)都面臨資金和資質(zhì)限制，面對激烈的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)競爭，企業(yè)必然更為重視短期收益、缺乏長(cháng)遠目標，而內部會(huì )計控制帶來(lái)的具體經(jīng)濟效益卻很難在短期內確定，這必然導致物業(yè)管理企業(yè)對內部會(huì )計控制的忽視。資金短缺是物業(yè)管理行業(yè)的硬傷，任何管理行為都要受其制約，很難形成完整的管理體系。
第三，物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制受“人員”因素的影響更為徹底，企業(yè)內部會(huì )計控制風(fēng)險加大。物業(yè)管理企業(yè)大多規模小，人員少。普遍存在一人多職現象，權力相對集中在少數管理人員手中，人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平直接影響到內部會(huì )計控制的執行效率，加大了物業(yè)管理企業(yè)的內部會(huì )計控制風(fēng)險。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制現狀
1、管理者認識不足
有些物業(yè)管理企業(yè)的管理者對內部會(huì )計控制缺乏正確認識，片面認為內部會(huì )計控制就是一堆文件、表格、手冊和制度，只是形式上的控制，因而導致內部會(huì )計控制形同虛設;有些管理者片面認為內部會(huì )計控制就是會(huì )計人員的事情，僅在會(huì )計部門(mén)范圍內，部分的制定和執行內部會(huì )計控制，降低了控制效率;有些管理者認為內部會(huì )計控制會(huì )把自己也納入體系中控制，約束了自己的管理權力，降低了管理效力，徹底忽視內部會(huì )計控制;有些管理者認為內部會(huì )計控制投入大，受益不確定，是一種人力、物力、財力的浪費，弱化了內部會(huì )計控制。
2、內部會(huì )計控制體系不完善
內部會(huì )計控制不僅僅是某個(gè)人或者某個(gè)部門(mén)的控制行為，而是物業(yè)管理企業(yè)全員參與、全員受控的控制活動(dòng)。它從控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動(dòng)、信息和溝通、監督五個(gè)方面，強化風(fēng)險評估和管理，確保物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。
3、機構設置不合理、職責不明確
我國物業(yè)管理企業(yè)尚未形成一套具有自己特色的企業(yè)設置，往往是借鑒成功企業(yè)的經(jīng)驗進(jìn)行企業(yè)設置，而忽略了結合物業(yè)管理企業(yè)自身的具體情況，充分考慮物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工作習慣、管理理念，建立一套反映自身特點(diǎn)的組織結構模式。為了節約成本，物業(yè)管理企業(yè)的機構設置往往趨于簡(jiǎn)化，從而出現一人多職，分工不明確，職責不明晰的現象。
4、信息化程度低、管理效率不高
物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)、供、銷(xiāo)、人、財、物等幾乎全部的經(jīng)營(yíng)行為，都會(huì )經(jīng)過(guò)會(huì )計這個(gè)中間環(huán)節，轉化為會(huì )計信息體現出來(lái)。會(huì )計信息的生成和傳遞是一個(gè)極為重要的過(guò)程。會(huì )計信息失真，必然導致經(jīng)營(yíng)決策失誤，從而給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)應該從企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)，選擇使用適合自身的財務(wù)核算管理軟件，使企業(yè)內部會(huì )計信息生成和傳遞系統形成一套嚴格的信息系統，避免會(huì )計信息失真并保證會(huì )計信息快速傳遞。
5、缺乏有效的監督機制
對于我國的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，內部會(huì )計控制的監督機制效果不盡人意。我國的物業(yè)管理企業(yè)由于受到資金和規模的限制，考慮成本收益原則，往往不會(huì )設立專(zhuān)門(mén)的內部監督部門(mén)，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監督工作人員。少數物業(yè)管理企業(yè)設立了內審機構或是專(zhuān)門(mén)設置了監督人員，但是監督機構的工作缺乏獨立性，監督人員的專(zhuān)業(yè)水平較低，導致內部監督機制效力低下。
三、完善我國物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制的措施
1、加強管理者重視程度
要保證物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制的有效實(shí)施，必須加強管理者的重視，使企業(yè)管理者充分認識到內部會(huì )計控制的重要性。內部會(huì )計控制雖然從一定程度上制約了管理者的管理行為，但更多的還是保障了物業(yè)管理企業(yè)的資金和資產(chǎn)安全，保證了會(huì )計信息真實(shí)有效，減少了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，保證了管理者做出正確的決策，保證企業(yè)正常的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2、全員參與內部會(huì )計控制
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供唯一產(chǎn)品的是服務(wù)，企業(yè)增加收入的關(guān)鍵是提升服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng )建服務(wù)品牌。物業(yè)管理企業(yè)應該有意識的培育自己特有的企業(yè)文化，引導和規范員工的行為，形成企業(yè)凝聚力和競爭力。加強企業(yè)內部會(huì )計控制的培訓和宣傳工作，注重人才的培養，使防范風(fēng)險和內部會(huì )計控制成為員工自覺(jué)遵守的行為守則的重要組成部分。
3、健全內部會(huì )計控制體系
健全物業(yè)管理企業(yè)內部會(huì )計控制體系應基于以下幾個(gè)原則：一是相互牽制原則。在橫向關(guān)系上，不相容崗位職務(wù)應該相互分離。一項工作由兩個(gè)以上的人員完成，可以互相牽制，降低舞弊風(fēng)險。在縱向關(guān)系上，建立授權審批制度。一項工作通過(guò)上下級間的互相牽制，共同完成，降低舞弊風(fēng)險。二是相互配合原則。涉及內部會(huì )計控制的各部門(mén)或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節都應互相溝通、積極配合，做到既相互牽制又相互協(xié)調，要在保證會(huì )計控制質(zhì)量，提高工作效率的前提下完成各項經(jīng)營(yíng)任務(wù)。三是制定內部會(huì )計控制流程。將各個(gè)崗位尤其是關(guān)鍵崗位的工作制定詳盡的流程，規范崗位實(shí)施細則和崗位職責。
4、加強信息化程度
物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)軟件的應用，提高了財務(wù)人員的工作效率，使原來(lái)需要幾個(gè)人，或者是幾個(gè)部門(mén)共同完成的復雜工作，現在由會(huì )計人員一次完成。會(huì )計電算化的應用，把財務(wù)人員從繁瑣的重復工作中，解放出來(lái)，從而可以進(jìn)行更為復雜的管理分析工作，更好的為企業(yè)管理人員提供真實(shí)、有效的會(huì )計信息。網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的應用，使會(huì )計信息實(shí)現異地共享，增加了會(huì )計信息的及時(shí)性和共享性，實(shí)現了企業(yè)管理者隨時(shí)了解物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況并及時(shí)做出決策。
5、加強內部會(huì )計控制監督
為了防范控制風(fēng)險，確保企業(yè)內部財務(wù)控制目標的實(shí)現，物業(yè)管理企業(yè)應該加強企業(yè)內部會(huì )計控制監督工作。內部會(huì )計控制監督，不僅僅是對財務(wù)人員、財務(wù)部門(mén)的監督，而是應該覆蓋物業(yè)管理企業(yè)的全體人員、所有部門(mén)。其中要重點(diǎn)加強對物業(yè)管理企業(yè)法人、企業(yè)管理人員和關(guān)鍵崗位管理人員的控制監督，建立關(guān)鍵崗位輪崗和定期稽查制度。通過(guò)對授權審批控制、不相容職務(wù)分離設置、關(guān)鍵控制環(huán)節和風(fēng)險點(diǎn)的重點(diǎn)監督、預算控制、會(huì )計系統控制、內部報告控制、財產(chǎn)保全控制、電子信息系統控制等內部會(huì )計控制實(shí)施有效性的監督，及時(shí)發(fā)現風(fēng)險、堵塞漏洞，確保物業(yè)管理企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
四、結束語(yǔ)
綜上所述，內部會(huì )計控制在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的重要性不言而喻，它直接影響到企業(yè)的興衰成敗、生死存亡。內部會(huì )計控制是一個(gè)企業(yè)全員參與的管理活動(dòng)，只有不斷強化企業(yè)內部會(huì )計控制，才能實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標，從根本上提升企業(yè)的競爭力。
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