房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設計論文

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建立成本管理體系能夠保證企業(yè)獲得最大化的利潤。本文通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的分析，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系的設計為主線(xiàn)，系統闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設計成本管理體系時(shí)的具體思路、問(wèn)題處理和技巧等問(wèn)題，目的在于促成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企北成本管理體系的進(jìn)一步優(yōu)化和完善，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩定發(fā)展。

　　引言

　　目前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速、穩定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國家相繼出臺了有關(guān)政策用以引導規范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀(guān)調控的加強和房?jì)r(jià)的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規范的現實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營(yíng)利潤，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

　　一、企業(yè)成本管理體系概述

　　所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對象，緊密結合企業(yè)總體發(fā)展戰略和規劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規范和準則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當務(wù)之急。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設計的基本思路

　　無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對不太完善的中小型企業(yè)，都要構建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實(shí)際。這是因為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標成本、責任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評估等幾個(gè)方面的內容，這些內容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門(mén)和項目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設計成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項目的事前、事中、事后和長(cháng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執行項目的每個(gè)部門(mén)的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現各項成本的有效運作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設計成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關(guān)的各項規章制度，如財務(wù)制度、月報制度等，同時(shí)要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應的權利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關(guān)的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權利，規避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險；三是完善流程。在企業(yè)中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規定。也就是說(shuō)，要加強成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場(chǎng)競爭力。這是因為，隨著(zhù)國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會(huì )失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當競爭也終究會(huì )受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗，要汲取大眾所長(cháng)，吸收他人的經(jīng)驗，揚長(cháng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過(guò)責任成本將目標成本進(jìn)行層層分解，明確各責任部門(mén)的成本管理職責，并依據規定的考核標準進(jìn)行評估、反饋，評價(jià)其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復雜和系統，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內容和環(huán)節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變萬(wàn)化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時(shí)要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗和不斷的學(xué)習，包括數據的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項系統工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導不重視注定是行不通的。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設計初探

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　　目標成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現有信息對不同階段的經(jīng)營(yíng)內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。

　　目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該從項目論證階段就要對目標成本進(jìn)行細致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設計經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產(chǎn)企業(yè)要想穩定發(fā)展，一定要關(guān)注國家相關(guān)的政策法規，認真分析當前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢、劣勢，自身企業(yè)的機會(huì )和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。

　　實(shí)現目標成本管理的有效手段是要進(jìn)行細致的目標分解。要把目標成本落實(shí)到項目的每個(gè)分支和部門(mén)的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門(mén)的角度，不論是項目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實(shí)現人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對目標成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進(jìn)行目標成本管理的過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀(guān)念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標成本管理與企業(yè)財務(wù)很好地銜接，達到財務(wù)與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統一等等。

　�。ǘ�）加強責任成本管理

　　在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門(mén)的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內容，也就是對責任范圍、責任部門(mén)、評價(jià)指標和評價(jià)部門(mén)要進(jìn)行劃分和界定，要做到項目的每個(gè)子項都有責任部門(mén)，對于需要多個(gè)部門(mén)共同完成的項目子項，要確定重點(diǎn)部門(mén)，明確成本責任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實(shí)現，除了要加強教育、增強以人為本的觀(guān)念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門(mén)下發(fā)目標成本管理責任書(shū)、制定部門(mén)責任成本管理要點(diǎn)等，依照責任成本管理清單對部門(mén)實(shí)行成本管理，做到責權明晰，有據可依。

　�。ㄈ�）加強動(dòng)態(tài)成本管理

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢是千變萬(wàn)化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶(hù)需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì )對事前所做的目標成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據，同時(shí)可以滿(mǎn)足融資的需要，最終達到實(shí)現目標成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內容，隨時(shí)能掌握項目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴格按照合同的內容規范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗來(lái)看，實(shí)行項目進(jìn)展月報或周報制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執行效果等各個(gè)方面。

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　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程完工、樓盤(pán)售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗和建立數據庫則是保證企業(yè)能夠可持續發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過(guò)最終成本與目標成本的比較，可以評價(jià)整個(gè)項目的成本管理水平；通過(guò)對實(shí)際完成指標與責任成本體系中的評價(jià)指標進(jìn)行比較，可以對各部門(mén)的業(yè)績(jì)進(jìn)行評定等。在進(jìn)行成本評估時(shí)，要具體總結項目實(shí)施過(guò)程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數據系統，在后續的項目經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進(jìn)行成本管理體系設計時(shí)要進(jìn)行通盤(pán)考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)成功的重要保障，而成本管理體系的設計又包含著(zhù)諸多的內容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有不斷轉變觀(guān)念、更新理念，并切實(shí)把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場(chǎng)競爭中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩定、快速發(fā)展。

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