對公共租賃住房和廉租住房并軌運營(yíng)的幾點(diǎn)思考論文
摘要：
隨著(zhù)保障性住房建設運營(yíng)工作的不斷推進(jìn)，多類(lèi)別房源及多層次保障對象看似設計科學(xué)的供應體系也凸顯出一些問(wèn)題。比如，保障對象支付能力的變化直接引起住房類(lèi)型的變化。怎樣簡(jiǎn)單而方便地給予不同保障對象動(dòng)態(tài)的保障，成為各地探索的課題�！岸亢鸵弧�、“三房合一”、“四房和一”應運而生，目前得到國家認可的公廉并軌正進(jìn)行推廣。新舊政策的交替需要銜接好、過(guò)渡好，一些不成熟的建議，或許可為公廉并軌工作助一臂之力。
關(guān)鍵詞：保障性安居工程：保障性住房；公廉并軌；差別化租金
從2010年開(kāi)始大規模實(shí)施保障性安居工程以來(lái)，隨著(zhù)國家支持力度的不斷加大和各級政府對項目建設的強力推進(jìn)，保障性住房房源數量不斷增加，形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價(jià)商品住房多類(lèi)別、多層次的“四位一體”保障性住房供給模式。為城鎮中低收入家庭和外來(lái)務(wù)工人員及新就業(yè)無(wú)房職工解決了不少住房困難問(wèn)題。但，由于住房保障需求和供應是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而且目前的房源種類(lèi)多和保障家庭層次多，所以在保障性住房配租配售過(guò)程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入財產(chǎn)認定受信息共享機制尚未完全建立的制約，導致保障對象認定難，準入退出管理難，甚至出現一些尋租現象，對保障性住房公平有效分配造成了影響。
為此，不少地方在2013年底前就嘗試通過(guò)保障性住房并軌運行來(lái)解決此類(lèi)問(wèn)題。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南鄭州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。雖然從房源到保障家庭，合并內容不盡相同，但目的不外乎于讓保障性住房的分配運行更加有效公平。2013年底，這種并軌模式在一定程度上得到了上層的認可。2013年12月2日，住房城鄉建設部、財政部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建�！�20131178號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行，并軌后統稱(chēng)為公共租賃住房。至此，公廉并軌在全國范圍內拉開(kāi)帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體實(shí)施好這項工作呢？有幾點(diǎn)建議，供參考。
一、整合政策機構，理順體制機制。
在并軌前，作為保障性住房的兩個(gè)重要組成部分，公共租賃住房和廉租住房在不同的政策規范下及不同的具體實(shí)施機構（如廉租辦、公租辦等）操作下平行運行，都發(fā)揮著(zhù)重要的保障作用。并軌后，原先不同的政策需要銜接統一，如補助資金撥付使用、戶(hù)型面積設計控制、租賃補貼分檔分級、準入退出管理、后期物業(yè)服務(wù)等，都需要先整合再細化，特別是市以下政府應在《通知》的框架下合并修改原有的實(shí)施細則等制度，以利于實(shí)際操作機構便于操作。同時(shí)，實(shí)施機構要完善整合，人員經(jīng)費要充實(shí)落實(shí)，特別是要向基層辦事單位延伸，給社區居委會(huì )配備住房保障工作人員，如同其他社保工作一樣在基層開(kāi)展。整合了政策機構，理順了機制體制，就為并軌后公共租賃住房更好地發(fā)揮保障作用奠定良好的基礎。
二、敞口申報受理，避免集中扎堆。
并軌前，公共租賃住房和廉租住房保障的申報，均是采取分類(lèi)開(kāi)展、集中受理的辦法進(jìn)行，申請人需在規定的時(shí)間范圍內提出申請。集中受理勢必集中審核，因每個(gè)家庭的審核均涉及住房情況、家庭收入、財產(chǎn)狀況等方方面面，審核量大，出錯幾率高。特別是，申請家庭的住房需求再迫切，也只能在統一的時(shí)間段里申報，不能兼顧個(gè)性需求。并軌后，不能再分類(lèi)開(kāi)展，如還是集中受理審核，不但工作量會(huì )加大，而且更難以及時(shí)照顧困難家庭的不同需求。因此，建議將原先的分期分批申報受理常態(tài)化，作為一項日常工作進(jìn)入基層辦事機構，方便群眾隨報隨審，分批公示，及時(shí)保障。
三、優(yōu)先保障急需，體現公平公正。
住房保障應從低端保起，優(yōu)先滿(mǎn)足住房最困難群體，如符合條件的優(yōu)撫對象、住房救助對象的基本需求。所以，公廉并軌后，要保證住房最困難群體優(yōu)先及時(shí)獲得住房保障，體現公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要優(yōu)先滿(mǎn)足并軌前原廉租住房保障對象的需求，已保障的不得脫保，這是并軌的“兜底”工作。二是對于并軌后公共租賃住房的保障對象，市級以下要綜合考慮其住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序規則，保障住房困難持續時(shí)間更長(cháng)、經(jīng)濟狀況更差的家庭優(yōu)先獲得實(shí)物配租。
四、暗補變?yōu)槊餮a、租金實(shí)現差別化。
按照《通知》要求，公共租賃住房租金因市場(chǎng)租金而確定，保障對象應繳納租金因其支付能力而確定，租金差別化是靠租金減免來(lái)實(shí)現的。由于原公共租賃住房保障對象的確定標準和原廉租住房是不同的，為實(shí)現先后銜接，兩房并軌后，實(shí)行差別化租金是符合實(shí)際的。但是租金差別化不一定單單靠租金減免來(lái)實(shí)現，現金補貼不失為一種好辦法，尤其是政府投資建設并運營(yíng)管理的公共租賃住房。這種模式下，租賃同時(shí)期、同地段、同品質(zhì)住房的租金是相同的，只因家庭困難程度不同而政府給予應繳納租金不同比例的補貼，也就是說(shuō)要租補分離、先繳后補，補貼不同。這樣有利于保障對象觀(guān)念的轉變，從應該以低租金獲得住房的想法轉變?yōu)閼撘允袌?chǎng)租金獲得住房，但因為經(jīng)濟條件受限而政府給予了不同程度的補貼。同時(shí)，為其支付能力提高后，按市場(chǎng)價(jià)格收取租金或退出機制的形成奠定了自然過(guò)渡的基礎。
六、房屋允許調換，承租人間選擇。
從申請、審核、公示到輪候、配租（配售），為確保公開(kāi)、公平、公正，保障性住房的分配有著(zhù)其嚴格的程序。目前，保障性住房輪候對象的選房，大多先采取綜合因素評分或通過(guò)隨機選定來(lái)確定配租、配售排序，然后按照確定的順序來(lái)選擇的方式進(jìn)行；也有些地方，按照雙搖號的方式進(jìn)行，即房源搖號、輪候對象搖號，然后“一個(gè)蘿卜對應一個(gè)坑”。無(wú)論哪種方式，均不可面面俱到、人人合心，其緣由為保障對象有著(zhù)差別化的住房需求，如就業(yè)、就學(xué)、就醫等房源區位需求的不同，‘樓層、面積、環(huán)境等居住習慣的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有調換住房的意愿。在房源較少時(shí)，調換住房實(shí)現起來(lái)較為困難，隨著(zhù)房源的不斷增加，以及公廉并軌的推行，公共租賃住房的調換變?yōu)楝F實(shí)。住房保障部門(mén)作為一個(gè)平臺，收集并發(fā)布相應信息，然后承租人間自主選擇，進(jìn)行調換，再由出租人辦理相應變更手續。
參考文獻：
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