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業(yè)主方的項目管理任務(wù)
建設工程項目管理是一個(gè)進(jìn)行多方面控制的管理過(guò)程,項目管理的內容很多,涉及的面很廣,作為業(yè)主方必須對項目的各個(gè)階段的工作內容與重點(diǎn)做到心中有數,合理組織、控制、管理各項工作才能保證項目按既定目標順利實(shí)施。
1工程項目建設前期設計階段
作為業(yè)主單位無(wú)論是企業(yè)發(fā)展需要的固定資產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資,在制定項目投資計劃后首先得拿到合適的建設用地,無(wú)論是工業(yè)用地還是商住用地目前均需要通過(guò)市場(chǎng)競標取得,故對擬參與競拍的建設用地規模、規劃指標、周邊配套、環(huán)境等各方面必須要有一個(gè)合理的分析與測算,做到心中有數,確保合理價(jià)格取得建設用地使用權。
在取得建設用地后即可根據土地規劃指標結合投資目標編制項目可行性研究報告及規劃設計方案擬定,根據項目規模與性質(zhì)可以組織規劃設計方案招標、競賽,采取多方案的比較策略從中擇優(yōu)確定設計方案與設計單位,以確保項目設計質(zhì)量,確定了一個(gè)優(yōu)秀的設計方案則項目即成功了一半。根據建設項目的規�？梢詣澐秩舾稍O計階段,即概念設計、規劃方案設計、施工圖設計等,各個(gè)階段的設計文件都必須經(jīng)過(guò)規劃等相關(guān)權力部門(mén)審批,以作為繼續設計的依據。而對于工程設計各階段的質(zhì)量把控至關(guān)重要,直接決定項目的投資、質(zhì)量、經(jīng)濟效益與社會(huì )效益,所以業(yè)主方在此過(guò)程需特別予以重視與掌控,在確定最后的施工圖設計符合要求后還需及時(shí)送至具有相應設計文件審查資質(zhì)的審圖機構審查,由專(zhuān)業(yè)機構與人員對施工圖質(zhì)量、安全作進(jìn)一步的把關(guān),這是目前政府為了確保設計結構安全、符合工程建設標準強制性條文的一項強制措施,并作為辦理招標、質(zhì)監、施工許可證等前期手續的基礎資料,同時(shí)根據各地消防部門(mén)對于消防設計的審核規定報送消防設計審核,建設附建式人防工程的項目還需報人防設計審核等環(huán)節。期間還需要及時(shí)辦理建設用地規劃許證與選址意見(jiàn)書(shū),并根據規劃設計方案報環(huán)保部門(mén)審批,同時(shí)進(jìn)一步做好項目立項等前期基礎工作。
工程項目質(zhì)量管理的關(guān)鍵因素是主要實(shí)施者,所以在建設工程招標階段業(yè)主需要嚴格把關(guān)對施工單位和供貨單位的選擇,在委托招標代理人方面需要強調招標評審時(shí)注重審核施工單位所報項目經(jīng)理的資質(zhì)等也屬于重點(diǎn)考慮的范圍。
工程建設招標文件和合同中需要明確項目質(zhì)量、工期、安全等要求,確定工程建設質(zhì)量的標準以及工程檢查和評價(jià)辦法、獎懲辦法以及嚴格的標準等具體內容,不能用含糊的模棱兩可的質(zhì)量要求標準進(jìn)入建設工程合同等資料,在建設合同中應規定業(yè)主管理者或監理工程師對建設工程質(zhì)量的絕對的檢查和監督的權利。在工程招投標工作中,需要防止投標單位的不正當行為,在招投標工作的執行階段,要對各投標單位在投標文件中說(shuō)明其對所投標項目的質(zhì)量管理體系、質(zhì)量保證的措施和方法已做詳細的資料匯總,并由業(yè)主等方面的專(zhuān)家審查這些措施和方法的實(shí)用性、科學(xué)性、安全性,以此作為建設單位合理選擇工程承包商的依據。
2項目建設實(shí)施階段
工程項目建設過(guò)程中的組織,是指按照一定的目的、任務(wù)和形式加以編制,安排事物,使其有系統或構成整體。組織與協(xié)調的作用就是圍繞實(shí)現項目的各項目標,組織協(xié)調各參建單位、相鄰單位、政府部門(mén)全力配合項目的實(shí)施,以形成高效的項目團隊,共同努力去實(shí)現工程建設目標的過(guò)程。
在項目實(shí)施過(guò)程中,應該注意質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全的統一,不能有所偏廢。協(xié)調與控制的目標是一致的,不能脫離項目目標去協(xié)調,同時(shí)要把工程的質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全統一考慮,不能強調某一目標而忽視其他目標。
在項目實(shí)施過(guò)程中,項目業(yè)主對工程施工的具體管理控制主要是委托監理進(jìn)行,工程監理的主要依據是項目業(yè)主與承包商簽訂的工程承包合同及國家相關(guān)法律法規、施工驗收規范、技術(shù)標準等。監理工程師對項目實(shí)施進(jìn)行全方位的跟蹤監督,并在主要分部工程完成后,對分部工程進(jìn)行監理評估及組織分部工程驗收,這對項目的實(shí)體質(zhì)量控制是非常有效的。但考慮目前的監理市場(chǎng)整體水平與職業(yè)素養,業(yè)主方需要進(jìn)一步完善自身的項目管理組織機構建設,明確業(yè)主方項目管理負責人及職權,加強自身管理人員的業(yè)務(wù)水平與管理能力,加強項目過(guò)程控制與參建各方的行為控制,才能有利保證項目順利實(shí)施。同時(shí)業(yè)主方在項目實(shí)施過(guò)程中要協(xié)調政府有關(guān)部門(mén)的關(guān)系,組織與協(xié)調監理單位、勘察單位、設計單位及各施工單位的工作,協(xié)調、處理工作中存在的問(wèn)題或爭議等,確保各項工作能及時(shí)處理以不影響項目的實(shí)施。
3項目竣工及維修階段
工程竣工驗收階段是工程項目質(zhì)量控制的最后一個(gè)重要環(huán)節,施工單位完成建設工程施工合同范圍內的所有施工內容后提交竣工驗收報告,監理單位對工程項目進(jìn)行監理評估并形成監理評估報告,業(yè)主方在接到施工單位的竣工驗收報告后組織設計、監理、勘察、施工等參建各方會(huì )同現場(chǎng)驗收,并報當地的質(zhì)量監督部門(mén)申請竣工驗收程序合法性監督�？⒐を炇展ぷ魇菍椖繉�(shí)施過(guò)程中的各項工作的總結與評定,也是項目質(zhì)量的最終把關(guān),在驗收過(guò)程中參加驗收的各主體應嚴格按技術(shù)標準,規范進(jìn)行檢查、檢驗,在檢查中發(fā)現問(wèn)題必須指出并作好驗收記錄,督促有關(guān)責任主體限期整改,以保證工程符合技術(shù)規范、標準投入使用。同時(shí)根據各地、各部門(mén)的相關(guān)規定,項目還需要根據實(shí)際情況申請環(huán)保、人防、消防、規劃等部門(mén)組織單獨驗收,在全部驗收項目合格并取得相關(guān)驗收文件后即可辦理竣工備案手續,并辦理后續的產(chǎn)權證。
建設工程的質(zhì)量保修階段是對該項目施工單位的服務(wù)質(zhì)量的管理和控制,這個(gè)階段也是尤為重要的,一般的示范性建設工程施工合同文本中均會(huì )有標準的工程質(zhì)量保修書(shū)供業(yè)主方與施工單位填寫(xiě)簽署,根據分項工程約定明確保修的期限與責任。在建設工程交付使用時(shí)需要提供各工種各專(zhuān)業(yè)的施工維修人員的聯(lián)系方式,以便及時(shí)的進(jìn)行聯(lián)系維修等任務(wù);對于工程項目的保修盡可能的安排固定的負責人,該負責人可以選定項目建設的管理人員或物業(yè)管理工程部管理人員,由于他們具有專(zhuān)業(yè)知識水平及其對該工程的具體情況的了解和施工單位的熟悉,所以在遇到問(wèn)題時(shí)反應更迅速,聯(lián)系更方便,查找原因更快捷。
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