淺談房地產(chǎn)項目成本管理論文

　　房地產(chǎn)項目一般具有建設周期長(cháng)、投資數額大、產(chǎn)品價(jià)值高且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大的特點(diǎn)，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)普遍認識到加強成本管理的重要性，成本管理是項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中貫穿全方位、全過(guò)程，有計劃的、組織的、協(xié)調的管理過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一項重點(diǎn)工作，合理的成本管理思路和方法，對有效控制成本,發(fā)揮成本效用，保持競爭優(yōu)勢起到至關(guān)重要的作用。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)成本基本定義

　　1.房地產(chǎn)項目成本，是指為開(kāi)發(fā)一定數量的產(chǎn)品所支出的全部費用，并將這些費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開(kāi)發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。

　　2.房地產(chǎn)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本管理與控制過(guò)程，是項目管理的重要組成部分。

　　二、房地產(chǎn)項目成本管理的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)項目成本管理是通過(guò)對投資估算、預算、招標采購、合同、合同執行管理的一個(gè)從宏觀(guān)到微觀(guān)、從粗放到細致的過(guò)程。無(wú)論是在投資決策階段、設計階段、發(fā)包階段、施工階段、結算階段，都應該把項目成本控制在預定的限額內，隨時(shí)糾正偏差，保證項目順利實(shí)施，達到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。

　　三、房地產(chǎn)項目成本管理普遍存在的現狀分析

　　1.缺乏全面規范的目標成本管理體系。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立規范的項目目標成本、責任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤體系，不能全面動(dòng)態(tài)的對成本進(jìn)行糾偏，就更無(wú)法保證在項目實(shí)施時(shí)將成本控制在可接受的范圍內。

　　2.缺乏成本管控的重點(diǎn)。有些房地產(chǎn)項目的成本管理只注重管控成本的絕對發(fā)生額即“顯性成本”，而未把握住成本管控的重點(diǎn):整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)本質(zhì)即“隱形成本”。

　　3.缺乏“事前”的成本管控。有些房地產(chǎn)項目的成本管理通常只注重項目建設階段的“事中”成本管控，而不注重項目決策、設計、招標、合約等前期階段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管理的意識，不能在深度和廣度上挖掘降低成本的潛力，最終將影響成本管理的效用。

　　4.缺乏全員成本管理意識。有些房地產(chǎn)企業(yè)員工認為成本管理僅是成本管理人員的工作職責，其他員工對于怎樣控制成本等問(wèn)題也無(wú)力過(guò)問(wèn)，導致成本意識淡漠，缺乏全員參與、全員責任的成本管理意識，沒(méi)有充分發(fā)揮全員成本管理的主動(dòng)性和能動(dòng)性。

　　四、如何解決現狀，做好房地產(chǎn)項目成本管理的方法

　　1.以目標成本管理為方法

　　(1)制定科學(xué)的目標成本。設定科學(xué)的目標成本，明確目標成本形成的核心環(huán)節，對目標成本進(jìn)行管控，實(shí)現目標成本的流程優(yōu)化。針對項目開(kāi)發(fā)的設計、發(fā)包、施工、竣工結算及其他各環(huán)節提出具體的技術(shù)*施辦法。

　　(2)進(jìn)行目標成本分解。按規范的成本結構樹(shù)進(jìn)行分解，以確定目標成本為基礎,為目標成本管理提供標度,具有承上啟下的作用。將確定的目標成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開(kāi)，并在執行過(guò)程中把實(shí)際結果與目標進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

　　2.以全過(guò)程成本管理為主要方式。全過(guò)程成本管理是在項目實(shí)施過(guò)程中的管理，項目的成本是隨設計方案、市場(chǎng)情況、施工現場(chǎng)等情況的變化而發(fā)生變化的，在整個(gè)過(guò)程中，必須時(shí)刻關(guān)注項目的全過(guò)程成本情況，對一切可能影響項目成本的因素進(jìn)行預測、監控和管理。

　　(1)加強對房地產(chǎn)項目的投資決策和設計環(huán)節的管理。一是投資決策階段的成本一般只占項目投資總額的百分之幾或千分之幾，但其中工作質(zhì)量的優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則達60%以上。因此一個(gè)項目能否開(kāi)發(fā)成功，必須要提高投資決策的質(zhì)量。二是設計階段是房地產(chǎn)項目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。因此，在設計階段就要有成本控制意識，合理科學(xué)的設計，實(shí)施限額設計，可降低工程造價(jià)10%以上。

　　(2)加強對房地產(chǎn)項目的招投標階段的管理。招投標是有效實(shí)行項目管理和控制工程造價(jià)的核心。通過(guò)招投標：可引進(jìn)競爭機制，降低工程建設成本。在招標過(guò)程中成本管理，應注意以下幾方面的內容：招標工作應遵循公開(kāi)、公平、公正、誠信的原則。做好招標文件的編制工作，造價(jià)管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類(lèi)有價(jià)值的數據、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預測、分析、評價(jià)，然后編制招標文件。合理低價(jià)中標，目前以工程量清單計價(jià)報價(jià)與合理低價(jià)中標為主要的中標方式。合理低價(jià)，是指在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。作為房地產(chǎn)企業(yè)應杜絕絕對低價(jià)中標，來(lái)避免投標單位惡意競爭。

　　(3)加強對房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理。工程項目施工階段，由于工程設計已完成，工程量已具體化，且簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程投資額度約為5%?10%，節約投資的可能性很小，但卻有大量資金的投人，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強工程施工現場(chǎng)的管理，杜絕浪費。

　　(4)加強房地產(chǎn)項目竣工結算階段的有效管理。本階段是工程成本管理的最后一個(gè)階段，是反映建設項目實(shí)際造價(jià)和投資的成果階段，必須予以高度重視，嚴格把關(guān)。依據合同條款約定，按圖紙審核工程量，避免重復、_誤計算，嚴格執行合同約定的價(jià)款進(jìn)行計算。落實(shí)設計變更及簽證，嚴控文件的合理、合規性。做好結算完成后的成本后評價(jià)工作，累積相關(guān)數據信息，為后期項目做重要的參考依據。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)人成熟期，集中化、專(zhuān)業(yè)化、精細化的要求也在不斷的提升，更要求地產(chǎn)企業(yè)要做好全員、全過(guò)程的成本管理。未來(lái)在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中，只有不斷調整管理架構，完善公司管理體制和流程體系，提高全員成本意識，才能使項目成本管理工作不斷向前邁進(jìn)。

　　朱琳

　　(天津普寧天建置業(yè)有限公司，天津300000)

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