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房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)和現實(shí)需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營(yíng)銷(xiāo)渠道也存在著(zhù)不同的要求和特征。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò )、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導致的個(gè)人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長(cháng)、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長(cháng)，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長(cháng)，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡(jiǎn)單。相對于其他企業(yè)的銷(xiāo)售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售渠道往往比較簡(jiǎn)單，呈現出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數量相對較少，但一旦出現問(wèn)題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營(yíng)銷(xiāo)策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現實(shí)需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營(yíng)銷(xiāo)推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費者在選擇時(shí)會(huì )比較慎重，而隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營(yíng)銷(xiāo)渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)機構最主要、直接的功能是尋找購買(mǎi)者，通過(guò)消費溝通、討價(jià)還價(jià)過(guò)程來(lái)說(shuō)服顧客購買(mǎi)白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣(mài)方市場(chǎng)，現實(shí)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營(yíng)銷(xiāo)渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著(zhù)購房者經(jīng)濟實(shí)力增強，越來(lái)越多的購房者購買(mǎi)住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買(mǎi)到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿(mǎn)足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營(yíng)銷(xiāo)渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現狀與存在問(wèn)題
新的市場(chǎng)變化要求我們的營(yíng)銷(xiāo)渠道轉變觀(guān)念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)遠遠不能滿(mǎn)足現實(shí)的要求。但從現實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營(yíng)銷(xiāo)渠道的關(guān)注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀(guān)念的轉變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營(yíng)銷(xiāo)重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的一些成員缺乏市場(chǎng)競爭意識，對產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有科學(xué)的規劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來(lái)實(shí)現銷(xiāo)售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問(wèn)題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒(méi)有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢來(lái)增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現產(chǎn)品銷(xiāo)售不暢的問(wèn)題，尤其是隨著(zhù)消費者持幣待觀(guān)的情況加劇，更突顯營(yíng)銷(xiāo)手段乏力的問(wèn)題。
2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道是由開(kāi)發(fā)商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實(shí)現了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)往往對自身的營(yíng)銷(xiāo)渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道模式的僵化。
3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶(hù)體驗問(wèn)題較突出。
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須能夠為客戶(hù)提供更為全面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿(mǎn)足客戶(hù)的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過(guò)去的巨大盈利模式下，養成了以我為主的模式，對客戶(hù)關(guān)系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶(hù)的培養體制不理解，沒(méi)有形成培養渠道的意識，造成客戶(hù)購買(mǎi)商品后，開(kāi)房商就撒手不管，給客戶(hù)造成了極差的購買(mǎi)體驗，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道適應新時(shí)代的關(guān)鍵所在
針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道中存在的諸多問(wèn)題，筆者認為，創(chuàng )新其營(yíng)銷(xiāo)渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀(guān)念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協(xié)同性，從而提高營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響力和同步性。
1.觀(guān)念創(chuàng )新，認清營(yíng)銷(xiāo)渠道的本質(zhì)。
面對著(zhù)激烈的市場(chǎng)競爭壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須加快觀(guān)念的轉變，樹(shù)立正確的營(yíng)銷(xiāo)理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹(shù)立服務(wù)觀(guān)念。渠道成員必須要通過(guò)服務(wù)來(lái)挖掘潛在客戶(hù)，加強服務(wù)質(zhì)量，真正滿(mǎn)足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹(shù)立誠信觀(guān)念。改變傳統的“店大欺客”的問(wèn)題，實(shí)現房屋質(zhì)量過(guò)硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹(shù)立價(jià)值觀(guān)念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶(hù)體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。
2.成員創(chuàng )新，暢通營(yíng)銷(xiāo)渠道的通道。
就是要改變傳統的營(yíng)銷(xiāo)渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò )元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò )技術(shù)傳播性強，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來(lái)加以宣傳，利用3D技術(shù)來(lái)增強客戶(hù)的體驗感，用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)提高新客戶(hù)的滿(mǎn)意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶(hù)進(jìn)行交易，降低中間費用。另一方面，規范房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理行為。企業(yè)要重視營(yíng)銷(xiāo)代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規范其行為，建立規范嚴格的執行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。
3.內容創(chuàng )新，協(xié)調營(yíng)銷(xiāo)渠道的活動(dòng)。
企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統一規范的渠道管理體系。同時(shí)，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過(guò)統一的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)來(lái)提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶(hù)的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區分設計、施工、銷(xiāo)售、服務(wù)等等方面的內容，有效地協(xié)調渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標準創(chuàng )新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶(hù)對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區分評價(jià)內容。就是要選擇能夠體現營(yíng)銷(xiāo)渠道運轉情況的內容作為評價(jià)內容，引入消費者評價(jià)體制，反映渠道建設質(zhì)量。二是規范評價(jià)指標。確立評價(jià)指標權重和標準，從而科學(xué)的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現存在的問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營(yíng)銷(xiāo)渠道建立效果。三是落實(shí)評價(jià)結論。通過(guò)資金分配比例、渠道商的選擇等工作來(lái)落實(shí)評價(jià)結論，從而有效督促渠道成員來(lái)改進(jìn)工作質(zhì)量。
作者：陳怡 單位：中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
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