簡(jiǎn)析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期成本管理對策
【摘 要】以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為視角，提出項目全壽命周期成本管理的理念，即對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策、設計、施工、竣工驗收、運營(yíng)維護等階段進(jìn)行系統、全面和全過(guò)程的成本管理。結合房地產(chǎn)全壽命成本的影響因素，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命期各階段成本管理措施進(jìn)行分析，進(jìn)而提出項目全壽命期成本管理策略，旨在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供全面、可持續的成本管理策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本管理;全壽命周期
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的目的不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的施工成本制約，更不是僅僅為了節約開(kāi)發(fā)項目某個(gè)階段的費用，而是從企業(yè)的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源(人力、物力、財力)，從整體作用上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益，并提高對開(kāi)發(fā)項目成本制約的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中應以開(kāi)發(fā)項目的全壽命期為研究對象，制定更具科學(xué)性的項目全壽命期成本管理策略。
一、按階段劃分的全壽命周期成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期成本包括項目決策、設計、施工、竣工驗收、運營(yíng)和維護維護等階段中發(fā)生的費用，也即該項目在其確定的壽命周期內所須支出的各項費用總和[1]。
1、決策階段的成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策是對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)論證，對不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟比較的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資較多的成本包括項目策劃、可行性研究、信息收集、市場(chǎng)調查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費的費用。
2、設計階段的成本
設計階段的成本包括管理、設計、重大設計方案、研究試驗等所花費的費用。雖然設計階段本身所占的成本較小，但是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期成本影響顯著(zhù)。設計質(zhì)量的好壞不僅影響項目質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本和投資效益。
3、施工階段的成本
施工階段是人力、物力、財力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設備、管理及各種稅費。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長(cháng)，政策性變化、材料設備價(jià)格和市場(chǎng)供求波動(dòng)大，這些因素都會(huì )直接影響項目全壽命周期成本。
4、竣工驗收階段的成本
竣工驗收階段是確定最終建設造價(jià)和考核項目建設效益，該階段成本主要體現為項目竣工結算。房地產(chǎn)企業(yè)應根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進(jìn)行核實(shí)工程量，使審核后的結算真正體現為項目的實(shí)際成本。
5、運營(yíng)和維護階段的成本
運營(yíng)和維護階段的成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養等費用。包括空置損失、材料、能源、維護保養等所產(chǎn)生的費用。
二、全壽命周期成本管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理目的追求利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角進(jìn)行成本管理，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期的成本，在可持續發(fā)展的背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目生命周期的各階段組成成本管理系統，嘗試運用此系統實(shí)現成本管理的全面可持續。
1、決策階段
項目決策制約、概預算制約、價(jià)款支付制約、竣工決算制約和監督檢查。在決策階段做好基礎資料的收集，保證詳實(shí)、準確。認真做好市場(chǎng)研究，通過(guò)掌握大量的統計數據和信息資料.進(jìn)行綜合分析和處理，并根據市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規模及建筑標準，編寫(xiě)具有較強的說(shuō)服性和可行性的立項申請，切實(shí)做好項目可行性研究報告。
2、設計階段
(1)推行限額設計，運用價(jià)值工程原理
在設計階段，采用價(jià)值工程和限額設計相結合的策略實(shí)現成本制約的目標。在限額的前提下，根據價(jià)值工程原理，對結構進(jìn)行優(yōu)化設計，不僅使成本制約在一定的范圍內，還能使項目達到價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本制約的重點(diǎn)在設計階段，做好設計階段的投資制約對實(shí)現項目成本目標有著(zhù)決定性的作用。限額設計和價(jià)值工程都是成本制約的有效策略，將兩者結合起來(lái)，互相滲透、循環(huán)使用，尤其應在限額設計目標值確定之前加強價(jià)值分析。應從項目的全壽命周期費用進(jìn)行綜合考慮，對限額目標的分配進(jìn)行稍微調整，這樣不但可以將成本制約在投資限額內，還能實(shí)現項目的價(jià)值最大化[2]。
(2)加強設計圖紙的會(huì )審與審查
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應仔細符合與審查設計圖紙質(zhì)量，對圖紙工程造價(jià)上的經(jīng)濟性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性進(jìn)行審核，及時(shí)發(fā)現設計中的不足，避開(kāi)出現因設計理由導致的返工，從而節省不必要的資金浪費。
3、施工階段
(1)工程量、資源動(dòng)態(tài)管理
根據計劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，可以動(dòng)態(tài)計算任意 WBS 節點(diǎn)任意時(shí)間段內每日計劃工程量計劃工程量累計、每日實(shí)際工程量、實(shí)際工程量累計，實(shí)時(shí)掌握工程量的計劃完工和實(shí)際完工情況 在分期結算過(guò)程中，每期實(shí)際工程量累計數據是結算的重要參考，系統動(dòng)態(tài)計算實(shí)際工程量可以為施工階段工程款結算提供數據支持[3]。
(2)成本監控
成本跟蹤與分析系統可以實(shí)時(shí)跟蹤項目的施工情況，自動(dòng)計算和監控總體工程或者任意 WBS 節點(diǎn)的計劃進(jìn)度預算成本、實(shí)際進(jìn)度預算成本、實(shí)際消耗成本、進(jìn)度偏差和成本偏差，根據跟蹤信息可以對已完成分部分項工程進(jìn)行成本評價(jià)，運用掙值分析策略，根據成本的實(shí)時(shí)消耗情況，對未完工工程進(jìn)行成本預測，管理者進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理提供支持[4]。
4、竣工驗收階段
竣工驗收階段是房地產(chǎn)項目后期成本管理的重要環(huán)節，這是一項細致具體的工程，若不能?chē)栏癜殃P(guān)可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設計變更通知、主要建筑材料規格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會(huì )出現地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強對竣工結算的管理，是結算價(jià)款符合合同，還能真是反映業(yè)主對工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預算。
5、運營(yíng)維護階段
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，運營(yíng)維護階段即是指物業(yè)管理階段，是建造階段的完成和運營(yíng)階段的開(kāi)始，其成本管理實(shí)質(zhì)上是指經(jīng)營(yíng)管理，在房地產(chǎn)項目的全生命周期項目管理中占據著(zhù)重要地位[5]。
運營(yíng)階段降低成本的途徑
物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)，以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公平競爭的市場(chǎng)機制。在市場(chǎng)上以公開(kāi)招投標的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開(kāi)發(fā)商的遺留理由造成的物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的糾紛。以公開(kāi)招投標的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于保護開(kāi)發(fā)商的利益。如果對物業(yè)管理企業(yè)不滿(mǎn)意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正體現權利主客體的法律關(guān)系。
三、結語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)全面推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內比較困難， 但隨著(zhù)建筑業(yè)的可持續發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改革改制的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控模式在項目實(shí)施過(guò)程中也會(huì )隨之轉變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。
參考文獻：
[1]張亞芹.建設項目全壽命周期成本制約策略初探[J].甘肅科技，2008，24(12).
[2]衛建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價(jià)值工程原理的限額設計策略在成本制約優(yōu)化中的應用研究[J].西安科技大學(xué)學(xué)報，2010，30(5).
[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動(dòng)態(tài)管理與成本實(shí)時(shí)監控[J].施工技術(shù)，2010，40(4).
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