山地住宅的營(yíng)銷(xiāo)戰略與策略
論文摘要：隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，我國山地住宅需求越來(lái)越大。本文首先分析山地住宅的定義、山地住宅開(kāi)發(fā)的可行性、山地住宅的發(fā)展現狀；其次論證山地住宅的營(yíng)銷(xiāo)戰略；最后闡述山地住宅的營(yíng)銷(xiāo)策略。
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論文關(guān)鍵詞：山地住宅；營(yíng)銷(xiāo)戰略；營(yíng)銷(xiāo)策略
隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的不斷加快，對城市建設的時(shí)間、空間和布局都提出了更高的要求，而選擇自然環(huán)境優(yōu)美、靠近都市的山地進(jìn)行住宅建設，將成為城市住宅開(kāi)發(fā)的一條重要出路。如今，山居已經(jīng)不再僅是一種文人偏愛(ài)的文化，作為一種住宅發(fā)展的趨勢，正引起國內專(zhuān)家學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視。本文基于對山地住宅的重視，在其營(yíng)銷(xiāo)戰略與策略方面，提出一些自己的看法，做一些嘗試性的研究。
1山地住宅的定義
山地住宅：我們一般定義為依山地而建，供人們居住的建筑物為山地住宅。我國是個(gè)多山的國家，依山而居歷史悠久，大量的山莊、別墅、書(shū)院、學(xué)舍、庵觀(guān)、寺院等建筑，都蘊涵著(zhù)深遠的山居文化。這些建筑不僅依地而建，更注意與自然環(huán)境的嵌合和詩(shī)情畫(huà)意的融人。我國傳統的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在現代房地產(chǎn)企業(yè)運作下的城市山地住宅項目，農村村民居住的山地住宅以及書(shū)院、學(xué)舍、庵觀(guān)、寺院等建筑項目暫不在研究之列。
2我國山地住宅開(kāi)發(fā)的可行性
1)伴隨著(zhù)社會(huì )生產(chǎn)力的極大解放和發(fā)展，人口增長(cháng)，資源消耗增大，農村人口大量涌入城市，城市的數量與規模不斷的擴大，一系列的矛盾和環(huán)境問(wèn)題集中在城市里表現出來(lái)，諸如人口膨脹，交通擁擠，住宅緊張導致生存環(huán)境質(zhì)量下降。人們希望能在城市近郊或城市外找到適合自己居住的地方。
2)經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )進(jìn)步導致高收入階層人群出現，他們已不滿(mǎn)足基本的生存條件，而開(kāi)始逃避城內不良生存環(huán)境，尋求一種“天人合一”的理想人居環(huán)境和生活理念。
3)居住環(huán)境是一種具有公共物品性質(zhì)的消費品，這樣就使有較好自然環(huán)境條件的城市近郊山地成為稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的錢(qián)而居住在更理想的環(huán)境中，這是一種合理的消費行為。
4)在一定經(jīng)濟條件下的“回歸自然”人居理念驅動(dòng)下，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依據這種消費心理會(huì )選擇這種自然環(huán)境優(yōu)美的區域進(jìn)行開(kāi)發(fā)來(lái)構建市場(chǎng)，這樣促使位于城市內部及近郊自然環(huán)境優(yōu)越的山地成為現代都市居住樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的首選。
5)我國大多數城市距山地較近的空間選址為山地住宅的出現提供了必要的物質(zhì)條件。交通與信息技術(shù)的發(fā)展與進(jìn)步提供了必要的輔助條件。
3我國山地住宅市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與發(fā)展現狀
1)我國山地住宅現階段主要作為一個(gè)概念在積極推廣，但是業(yè)界仍然有很多山地住宅的表現形式。如別墅、山地排屋等。山地住宅這種概念正在為人們所接受。
2)隨著(zhù)人們收入的提高、居住觀(guān)念的改變，城郊房產(chǎn)迅速發(fā)展，適合中高收入階層購買(mǎi)的別墅、排屋更是遍地開(kāi)花。目前，我國一些大城市附近的山區開(kāi)發(fā)建設了不少山地別墅式住宅，購房者多為城市中較高收入階層成員，購房目的多為購置滿(mǎn)足度假、休閑等需要的第二套住宅。
3)作為山地住宅項目，國內房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)停留在開(kāi)發(fā)別墅等高級住宅項目上。很多項目都是超級豪華的別墅住宅。山地住宅巨大的市場(chǎng)總量正在逐漸為市場(chǎng)所激活。
4)山地住宅項目開(kāi)發(fā)企業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)戰略不夠清晰，營(yíng)銷(xiāo)策略也是停留在普通房地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)手段的組合，同時(shí)強調高容積率，對原有生態(tài)破壞嚴重。這與山地住宅作為住宅發(fā)展的趨勢是相違背的。
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