房地產(chǎn)企業(yè)招標采購管理

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向以高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競爭發(fā)展戰略也隨之發(fā)生重大轉變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰略調整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰略，而這一戰略的轉變也對房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購提出了更高的要求。

　　1 招標采購的重要性

　　1.1招標采購是避免企業(yè)采購暗箱操作的重要措施

　　招標采購在提高采購物資質(zhì)量的基礎上，能最大限度的避免企業(yè)采購暗箱操作現象的發(fā)生。它既使各供應商公平競爭，從而達到采購成本最大的效果，又可以增大對采購過(guò)程的監督力度，杜絕影響采購質(zhì)量的各種外界因素，有效地保護了計采人員。招標使采購的各個(gè)程序都走向了公開(kāi)，監督、管理都有的放矢，而且更重要的是把以往的事后審計、檢查，變?yōu)槭虑邦A防，從被動(dòng)管理，變?yōu)橹鲃?dòng)參與。

　　1.2招標可以使供應成本大幅度降低

　　招標采購是利用市場(chǎng)經(jīng)濟價(jià)值規律這只無(wú)形的手來(lái)發(fā)揮作用的，使原材料成本向其真實(shí)價(jià)值靠攏。它剔除了人為的因素，靠?jì)r(jià)值杠桿單獨發(fā)揮作用。投標過(guò)程中，很多供應商認真仔細地計算自己的供應成本，標定利潤差額，謹慎地填寫(xiě)標書(shū)，真實(shí)反映其最低線(xiàn)。中標與否決定于產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、企業(yè)信譽(yù)以及售后服務(wù)的情況，這些都客觀(guān)具體，無(wú)可通融。

　　1.3招標采購具有公開(kāi)性

　　招標采購面向社會(huì )，把采購的信息、宗旨、要求公布于眾，使所有的人和單位都有機會(huì )參加這一活動(dòng)，極大地擴大了采購范圍，使挖掘市場(chǎng)潛力的概率達到最大化。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)招標采購管理的現狀

　　2.1對供應商缺乏準確的考核

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項目建設周期長(cháng)，涉及領(lǐng)域廣，資金和人力的需求量都很大，因此從項目立項之初到竣工決算，面臨著(zhù)許多風(fēng)險。其中，對供應商無(wú)法進(jìn)行有效的管理會(huì )對企業(yè)的采購管理質(zhì)量起到重要影響，不利于企業(yè)項目順利竣工，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。比如在招投標階段，供求雙方存在著(zhù)信息不對稱(chēng)，企業(yè)不能夠做出最準確的判斷，對供應商的資信情況和報價(jià)都缺乏充分的調查研究，沒(méi)有對選擇標準進(jìn)行制度化的規定，所以如何選擇最合適的供應商成為企業(yè)采購管理中最為突出的問(wèn)題。

　　2.2采購方式不科學(xué)

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)對采購方式的重要性還不了解，在采取何種方式進(jìn)行采購的決策方面還存在著(zhù)很大的隨意性，或者是管理者的主觀(guān)判斷，一句話(huà)決定;或者是交給個(gè)別的人員全權處理;即使有的企業(yè)采用了招投標的方式，卻誤以為萬(wàn)事大吉，沒(méi)有根據項目的實(shí)際情況考慮是否適合招標采購，招標的周期過(guò)長(cháng)，對必要的信息收集不充分。對于不同的采購內容，都采取同樣的一種方法，導致采購過(guò)程煩瑣，影響了正常的項目工程進(jìn)度，因此如何選擇采購的方式應該在得到系統明確的設計和說(shuō)明。

　　2.3采購組織設置不規范

　　許多企業(yè)將采購管理視為成本中心，對采購部門(mén)的管理主要考慮的是如何控制和降低費用支出，而沒(méi)有充分認識到采購的價(jià)值，因此在組織設置上職責過(guò)于籠統，分工不明確，對于采購管理決策則計劃審批流程過(guò)于繁瑣，影響采購流程的順暢運行，導致進(jìn)度延遲;另外，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)之間缺乏必要的溝通和協(xié)作，其他職能部門(mén)對采購工作了解不深，認為采購工作不是自己本身的工作而缺乏必要的配合，導致標準化的采購管理工作難以順利開(kāi)展;最后，由于對采購工作缺乏必要的監管，導致與采購相關(guān)的信息難以準確及時(shí)的收集和分析，監督流于形式，影響了采購決策的科學(xué)性和準確性，影響了工程的質(zhì)量。

　　3 完善招標采購管理的對策

　　3.1 明確的組織分工

　　相比于一般的工程項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的招標采購工作量大、任務(wù)重、招標周期緊，尤其是對于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項目，工程招標采購是一項持續不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司甚至單獨成立招標采購中心進(jìn)行這一工作。相反在一些公司中，招標采購被認為僅僅是成本控制部門(mén)的工作，招標工作從招標、發(fā)標、開(kāi)標、評標、直至合同簽訂皆由其負責，成本控制部門(mén)不但要組織考察申請投標的公司及其項目、還要協(xié)調技術(shù)及工程等編制技術(shù)標，并且負責編制商務(wù)標以及最終標書(shū)的合成，最后還要組織開(kāi)評詢(xún)標等，對于一些技術(shù)不是很復雜的比較常規的項目，這樣操作還能正常進(jìn)行，而對于項目技術(shù)復雜、協(xié)調量大的非常規項目，由于沒(méi)有明確的組織分工，操作起來(lái)就容易出現一些疏漏，而且還會(huì )造成整個(gè)操作效率不高，難以保證招標采購效果。

　　基于采購活動(dòng)的特性，要提高招標采購效果，必須在這一容易忽視的組織結構環(huán)節采取相應措施和辦法。例如，成立類(lèi)似于采購中心的組織部門(mén)，其基本功能是安排招標計劃并由其負責牽頭協(xié)調技術(shù)、工程、材料、成本各部門(mén)按計劃完成各自相應的工作，使整個(gè)招標工作縝密有序的進(jìn)行�；蛘叱闪⒁粋�(gè)獨立的采購部門(mén)，部門(mén)配備技術(shù)、材料、成本等專(zhuān)職人員，專(zhuān)門(mén)從事各項招標采購活動(dòng)。很多公司沒(méi)有進(jìn)行這種組織結構上的設置，往往就是忽視了這一無(wú)形環(huán)節對招標采購活動(dòng)的基礎性作用。

　　3.2 建立與本企業(yè)管理機制相適應的招標采購制度

　　在實(shí)行招標采購以前，不少企業(yè)的采購管理。一般都是通過(guò)職能部門(mén)以合同管理的方式來(lái)實(shí)現。采購部門(mén)憑借自己所掌握的市場(chǎng)行情，在“貨比三家，擇優(yōu)采購”的原則下，通過(guò)合同談判的方式，確定采購的數量、質(zhì)量及價(jià)格，并力求質(zhì)量最好，價(jià)格最低。但這種模式存在很大弊端;一是企業(yè)采購工作成效大小，購進(jìn)物資的質(zhì)量?jì)r(jià)格高低，均受采購人員業(yè)務(wù)水平，思想素質(zhì)高低和信息靈通程度的影響。二是容易導致一定程度上的不公平，不合理現象，個(gè)別人可能鉆管理上的空子，搞感情采購，關(guān)系采購等;三是容易產(chǎn)生暗箱操作現象，形成采購漏洞，造成資產(chǎn)流失。因此，首先應該根據國家的招標投標法實(shí)行招標，并且嚴格監督。再就是招標前應該盡可能的形成大批量采購，形成規模效應。

　　3.3 加強培訓，提高采購人員業(yè)務(wù)能力

　　采購不僅是購買(mǎi)東西的簡(jiǎn)單行為，它更是一門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)。國外企業(yè)的采購人員，往往由工程師來(lái)?yè)�任，其原因就是因為采購需要�?zhuān)業(yè)知識。采購人員應熟悉業(yè)務(wù)，具有能滿(mǎn)足工作要求的業(yè)務(wù)素質(zhì)。具體包括：掌握業(yè)務(wù)合同的談判、簽約的程序和方法：掌握企業(yè)采購政策和與采購、采購質(zhì)量控制有關(guān)的書(shū)面程序并能在工作中認真貫徹執行;了解顧客和供應商的需求，能熟練使用計算機及其它信息技術(shù);具有考慮綜合成本的頭腦，能充分領(lǐng)悟整體供應鏈的要求;具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，具有與采購貨品有關(guān)的技術(shù)、質(zhì)量等專(zhuān)業(yè)知識，包括理化特征、檢驗和判定質(zhì)量好壞的標準和方法等。

　　4 結束語(yǔ)

　　總之，要想提高招標采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節上做精做細，否則任一疏漏都會(huì )給以后的管理工組造成負面的效果;另一方面，招標采購也是一項由各個(gè)采購環(huán)節聯(lián)系在一起的系統工程，各個(gè)環(huán)節在招標采購活動(dòng)中是互相聯(lián)系和關(guān)聯(lián)的，只有所有環(huán)節的工作都能得到提高才能使整個(gè)招標采購的效果得到體現。

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