房地產(chǎn)公司的核心競爭力在哪里

　　引導語(yǔ)：記得很多年前，我看過(guò)專(zhuān)業(yè)期刊《阿爾法》公布的全球最高薪酬調查，全球薪酬最高的是基金經(jīng)理。下面是yjbys小編為你帶來(lái)的房地產(chǎn)公司的核心競爭力在哪里，希望對你有所幫助。

　　25名收入最高的對沖基金經(jīng)理去年平均年收入比上年狂漲57%，達到5.7億美元。其中，Renaissance Technologies公司創(chuàng )始人詹姆斯·西蒙斯以17億美元的收入高居榜首;Citadel投資公司創(chuàng )始人肯·格里芬和ESL投資公司的創(chuàng )始人愛(ài)德華·蘭珀特以14億美元和13億美元的收入分列第二和第三位。廣為人知的索羅斯，以9.5億美元收入排名第四。

　　而《福布斯》2006年公布的美國500強企業(yè)CEO薪酬排行榜前十名中，第一名是蘋(píng)果公司的史蒂夫·喬布斯才有 6.47億美元，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾(Michael Dell)排名第六，為1.53億美元;思科首席執行官約翰·錢(qián)伯斯排名第十五，為7133萬(wàn)美元;AT&T首席執行官愛(ài)德華·惠特克排名第二十五，只有4225萬(wàn)美元。

　　到了2011年，排在第一位的是：蘋(píng)果CEO蒂姆·庫克(Tim Cook)，3.78億美元，第2位：甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)，7760萬(wàn)美元，第3位：J.C. Penny公司的 CEO羅納德·約翰遜(Ronald Johnson)，5330萬(wàn)美元。數據顯示，實(shí)體公司如蘋(píng)果創(chuàng )造的利潤在增長(cháng)，但蘋(píng)果CEO的薪酬在降低。

　　根據2011年《阿爾法》公布的數據，全球最高薪酬的是新一代"對沖之王"西蒙斯，他的薪酬是25億美元，名列第二的保爾森收入為20億，排在第三的阿羅德是15億。對比一下，實(shí)體公司CEO的第三名收入，也就是基金公司第三名的零頭而已，實(shí)在令人傷心。

　　我相信，沒(méi)有人認為蘋(píng)果公司的史蒂夫·喬布斯，庫克，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾，思科首席執行官約翰·錢(qián)伯斯等等這些世界一流CEO，創(chuàng )造的價(jià)值會(huì )比那些基金經(jīng)理少，但為什么他們的薪酬卻大大不如頂級的基金經(jīng)理呢?

　　答案在于資源使用效率與制度設計。沃爾瑪的利潤有幾百億美金，但沃爾瑪的員工超過(guò)兩百萬(wàn)人，在全球有成千上萬(wàn)的大買(mǎi)場(chǎng)，所以人均利潤并不高，而且占用了大量的有型資源。而同樣的人均利潤，可能一個(gè)基金經(jīng)理頂沃爾瑪幾萬(wàn)個(gè)員工，比如2011年全球薪酬最高的西蒙斯，他供職于Renaissancr Technologies對沖基金公司，但他本身卻是一名數學(xué)教授，他利用計算機模型獲利，基本不用人!

　　另一方面，越是依賴(lài)有型資產(chǎn)創(chuàng )造的效益，其制度安排相對越簡(jiǎn)單，工業(yè)化復制越容易，管理的難度就會(huì )小一些(薪酬自然就少)。而越是依賴(lài)無(wú)形資產(chǎn)創(chuàng )造的效益，其制度安排越復雜，工業(yè)化復制越難，管理的難度就大一些(薪酬自然就高)。

　　這一點(diǎn)也可從行業(yè)的統計數據得到證明，中國大陸的22個(gè)行業(yè)的上市公司高管中，人均年薪最高的是金融、保險公司最高，達到75.76萬(wàn)元;最低的是木材家具行業(yè)與紡織服裝行業(yè)，僅為8.81萬(wàn)元與11.56萬(wàn)元。

　　所以，市場(chǎng)回報的規則是：從個(gè)人看是人均創(chuàng )造利潤，而從行業(yè)看是資產(chǎn)性質(zhì)(有型或無(wú)型)。從這個(gè)角度看房地產(chǎn)公司的競爭力，會(huì )有一個(gè)完全不同的視角。

　　房地產(chǎn)行業(yè)如果把從設計到建筑到物業(yè)全算上的話(huà)，那人均利潤是很低的，擴張復制的難度也非常大。所以，嚴格地說(shuō)，房地產(chǎn)公司其實(shí)是一個(gè)“整合集成”性質(zhì)的公司，創(chuàng )造房地產(chǎn)公司利潤的核心是其“整合點(diǎn)”，而不在其在于業(yè)務(wù)。

　　這樣一來(lái)，問(wèn)題就簡(jiǎn)單了。房地產(chǎn)公司選擇的整合點(diǎn)是什么?答案也不難回答，那就是市場(chǎng)交換中最有價(jià)值的那部分――從長(cháng)周期看，最有客戶(hù)價(jià)值的稀缺資源決定了利潤產(chǎn)出。

　　還是基金為例�；�金經(jīng)理的薪酬為什么高?甚至遠遠高過(guò)諾貝爾獎?道理在于產(chǎn)權設計與市場(chǎng)化運營(yíng)方式，股票市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)信息分析與直覺(jué)判斷并存的市場(chǎng)，更是一個(gè)存在著(zhù)可以“坐莊”去對賭的市場(chǎng)，一般人缺乏如此巨大的信息處理能力，更缺乏足夠的資金去對賭，所以，最好的方式就是把錢(qián)投到基金公司，而選擇基金公司最簡(jiǎn)單的方式，就是選擇基金經(jīng)理。

　　另一方面，股票市場(chǎng)本質(zhì)上是一個(gè)交易市場(chǎng)，這決定了其產(chǎn)出的即時(shí)性，也就是好與壞，可以立即分高下，得與失，可以立即證明，游戲規則很明確。“大戶(hù)型”的市場(chǎng)設計，讓基金經(jīng)理成為人力資源價(jià)值最高的人，反過(guò)來(lái)，基金經(jīng)理也是市場(chǎng)透明度最高的人之一，其透明程度與娛樂(lè )明星可以一比。

　　按這樣的原理，房地產(chǎn)公司的競爭力，其實(shí)取決于在房地產(chǎn)公司中，哪一個(gè)要素對利潤的影響最大?過(guò)去的房地產(chǎn)是靠土地與金融來(lái)整合資源，尤其是土地。但土地的價(jià)值又由誰(shuí)決定?回答是城市化(土地價(jià)值)與業(yè)主的居住價(jià)值(生命價(jià)值)。

　　這就意味著(zhù)，房地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)的能力，從根本上講，是土地價(jià)值的設計能力，以及生命價(jià)值的服務(wù)能力(金融其實(shí)是由此而產(chǎn)生的，是業(yè)主生命價(jià)值的時(shí)間與空間的安排)，這兩個(gè)能力對產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值是最高的。

　　這一定位對房地產(chǎn)公司是很重要的，因為這樣就真正把房地產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè))的屬性真正解放出來(lái)了，房地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)，而不是制造(中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前這種把房子制出來(lái)賺錢(qián)，理論上講，還是第二產(chǎn)業(yè)的玩法)。

　　區別也正在這里，第三產(chǎn)業(yè)對制度的要求遠比第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)要高很多。正如耶魯的陳志武教授指出的那樣：法治與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度正相關(guān)，制度資本欠缺的國家比較利于發(fā)展制造業(yè)，但不利于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　這是因為制造業(yè)中，主要以勞動(dòng)力優(yōu)勢與所謂的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比獲得，這兩點(diǎn)對制度的要求并不高。反過(guò)來(lái)，服務(wù)業(yè)更講究誠信與合約的價(jià)值，對制度機制的要求也就較高。這就解釋了為什么制造業(yè)在中國也可以發(fā)展(更何況制造業(yè)能最好地發(fā)揮中國的勞動(dòng)力優(yōu)勢)，而證券市場(chǎng)在中國則發(fā)展艱難。

　　中國房地產(chǎn)公司走的是類(lèi)似服務(wù)業(yè)的制造創(chuàng )新之路，或者說(shuō)走的是“制度資本”之路?還是走類(lèi)似制造業(yè)的產(chǎn)品硬件的功能之路?顯然，中國房地產(chǎn)公司走的是制造業(yè)之路，它的做法更接近第二產(chǎn)業(yè)，而離真正意義上的第三產(chǎn)業(yè)要遠很多，不少房地產(chǎn)公司就是“項目公司”，而項目公司本質(zhì)上從事的就是“制造”，而不是服務(wù)。

　　從這個(gè)角度，我們很容易看到房地產(chǎn)公司的競爭力，在于人的能力，而不在于資源的能力;在于服務(wù)能力，而不在于硬件能力;具體說(shuō)來(lái)，體現在產(chǎn)業(yè)要素上，房地產(chǎn)公司的競爭力是基于客戶(hù)價(jià)值的產(chǎn)品設計能力，基于業(yè)主幸福感的物業(yè)服務(wù)能力，以及基于社會(huì )資源的金融創(chuàng )新能力。這三大能力才是真正的房地產(chǎn)競爭力，而如果這三大能力錯位，必然導致這一產(chǎn)業(yè)出現“劣幣驅逐良幣”的現象，在這個(gè)意義上講，宏觀(guān)調控的目的是什么?我覺(jué)得就是提高房地產(chǎn)公司競爭力，而讓一部分無(wú)能的公司退出這個(gè)行業(yè)，實(shí)現經(jīng)濟平衡增長(cháng)。

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