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房地產(chǎn)企業(yè)稅收延伸審計的重點(diǎn)和方法
隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為地方稅收收入的新的增長(cháng)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與其稅收增長(cháng)極不相稱(chēng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅費是造成這一問(wèn)題的根本原因。由此，房地產(chǎn)企業(yè)也成為地方審計機關(guān)每年稅收征管審計重點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅費形式
(一)隱瞞收入，偷逃稅費。一是將預收售房款、定金、押金、保證金等不按時(shí)入賬或長(cháng)期掛往來(lái)。二是將代收代付或者代墊的各種開(kāi)戶(hù)費、手續費、管理費等不按價(jià)外費用并入。三是將出租房屋、車(chē)位、商鋪等租賃收入，土地使用權轉讓收入不按時(shí)入賬或長(cháng)期掛往來(lái)。四是按揭銷(xiāo)售，收到銀行撥付按揭貸款的購房款后，不全部或不及時(shí)入賬，或者假計 “短期借款”入賬。五是簽訂大小合同、開(kāi)具“大頭小尾”票據或者部分售房款、車(chē)位款、裝修款等不開(kāi)發(fā)票，達到應稅收入不入賬或者少入賬。六是與外單位合作建房，以房換地往往不記收入，拆遷安置房“拆一還一”面積往往不確認應稅收入。
(二)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于償債、投資、捐贈、自用、分配利潤、職工福利等，不作視同銷(xiāo)售賬務(wù)處理，或已視同銷(xiāo)售但銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，計稅時(shí)未按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同期銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行納稅調整。
(三)推遲結轉營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。主要表現已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以工程未辦理竣工決算，無(wú)法結轉完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本為由，將售房款長(cháng)期掛預收賬款或其他往來(lái)賬戶(hù)，不按時(shí)結轉經(jīng)營(yíng)收入，以便延遲繳納企業(yè)所得稅。
(四)虛增成本。一是用家發(fā)票、白條或不符合規定的收據列支成本。二是虛開(kāi)建安發(fā)票，增加建安成本�，F行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門(mén)或發(fā)票管理部門(mén)代開(kāi)的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開(kāi)票“窗口”或征收部門(mén)都能開(kāi)到，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機。房地產(chǎn)企業(yè)用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃25%的企業(yè)所得稅。
(五)不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。多個(gè)房地產(chǎn)項目同時(shí)進(jìn)行，應分項目核算成本。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往故意將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項目的成本混在一起，結轉成本時(shí)，不是按權責發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項目間“隨意”調整，以達到明虧暗贏(yíng)的目的。
(六)利用“預提費用”賬戶(hù)，虛增成本、調整利潤。一些房地產(chǎn)企業(yè)鉆政策的空子，通過(guò)“預提費用”或者其他應付款等往來(lái)賬戶(hù)提取的公共設施配套費等預提費用，往往提的多，實(shí)際列的少，年末留有較大余額，所得稅匯算清繳也不做納稅調整。
(七)利用借款利息偷逃稅款。根據稅法規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象;屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，且有些借款利率還大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。
(八)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建安工程、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、所有價(jià)外費用等交給其控股或全資的建筑安裝公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司等承建、銷(xiāo)售或代收。通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。
(九)未按標準列支費用。部分房地產(chǎn)企業(yè)將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的各項營(yíng)業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準予扣除的業(yè)務(wù)招待費、廣告費、折舊等項目超標準列支，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
(十)自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本直接轉增經(jīng)營(yíng)成本。一是有些房地產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉到“固定資產(chǎn)”，而是混入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營(yíng)成本。少結轉自用房產(chǎn)成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)對自用房，僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤，加大經(jīng)營(yíng)成本，減少利潤，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。
(十一)完工項目長(cháng)期不進(jìn)行稅款清算�！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》明確規定了清算繳納企業(yè)所得稅應視為已完工項目的三種情形，《土地增值稅清算管理規程》也明確了土地增值稅清算管理規程的條件，但大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或即使達到清算條件，也不按照規定主動(dòng)要求辦理申報清算企業(yè)所得稅和土地增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收延伸審計方法
(一)搞好數據分析，選準延伸對象，保證精準發(fā)力
1、搜集、拷貝納稅數據要全面、完整。目前，地稅部門(mén)使用數據大集中系統是一個(gè)稅收征管的綜合管理平臺，它內部有許多功能和接口，各部分數據間、內部各管理平臺間數據都有聯(lián)系或者牽制關(guān)系，且稅收征管數據已經(jīng)實(shí)現全省數據大集中。由于各地市稅收征管數據量太大，審計人員往往并不要求稅務(wù)部門(mén)提供稅收征管系統所有的數據，只注重搜集、拷貝征管對象納稅信息數據，而忽視索要納稅對象經(jīng)營(yíng)收入、稅票領(lǐng)購、滯納金管理等其他日常監管信息數據。如目前，大部分地市已將房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目位置、開(kāi)發(fā)數量、占地面積、工程建設進(jìn)度以及為施工企業(yè)代開(kāi)施工費發(fā)票、網(wǎng)上開(kāi)具房產(chǎn)預售發(fā)票等數據全部納入大集中系統管理。由此，拷貝完整的數據便于了解延伸對象的全貌，利用系統內各部分數據間自身比對關(guān)系，分析納稅信息數據是否合理，是否有異常，從而及早發(fā)現審計疑點(diǎn)。
2、做好對納稅數據的縱向和橫向分析。主要包括對房地產(chǎn)行業(yè)和單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)納稅數據的縱向、橫向分析。一是可分稅種對近三年房地產(chǎn)行業(yè)各稅種增長(cháng)情況進(jìn)行分析，篩選出變化異常的稅種，然后根據稅收政策的變化情況初步分析原因，發(fā)現疑點(diǎn)稅種。其次，對疑點(diǎn)稅種按照納稅額大小篩選出前50名納稅企業(yè)，對其近三年納稅情況進(jìn)行縱向、橫向分析，刪選出重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)。
3、做好不同部門(mén)間數據比對分析。房地產(chǎn)企業(yè)特殊商品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，需要接受相關(guān)部門(mén)的監督檢查，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的數據在不同監管部門(mén)都有備案。如可以從國土部門(mén)取得征地信息數據，從房產(chǎn)管理部門(mén)取得房產(chǎn)銷(xiāo)售數據，從規劃部門(mén)取得開(kāi)發(fā)建設面積數據等。審計人員可以到上述部門(mén)取得相關(guān)信息數據，通過(guò)對上述相關(guān)部門(mén)數據分析以及與地稅部門(mén)納稅數據比對分析，對調整或補充審計疑點(diǎn)，對初步篩選的重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)進(jìn)行再分析，縮小延伸范圍，提高選擇延伸對象的準確性。
4、解剖麻雀，以點(diǎn)帶面，提高審計效率。選好審計延伸對象后，也不易全面鋪開(kāi)�？赏ㄟ^(guò)對從稅務(wù)、國土、房管等部門(mén)取得數據的詳細分析比對，從確定重點(diǎn)延伸企業(yè)中選擇一個(gè)疑點(diǎn)相對較大的企業(yè)進(jìn)行全面審計，詳細解剖企業(yè)稅款征繳情況。通過(guò)解剖麻雀形式，查出問(wèn)題，探索方法。然后再面上鋪開(kāi)。
(二)突出審計重點(diǎn)，實(shí)現審計成果最大化
1、重點(diǎn)關(guān)注賬面反映企業(yè)收入是否真實(shí)。
隨著(zhù)近年來(lái)政府監管的不斷強化，房地產(chǎn)企業(yè)賬面偷漏稅款及欠稅情況越來(lái)越少，單純檢查財務(wù)數據很難發(fā)現問(wèn)題，必須通過(guò)企業(yè)財務(wù)數據與業(yè)務(wù)數據比對分析，方能全面核實(shí)企業(yè)銷(xiāo)售數量、收入是否全部入賬核算，是否全部依法納稅。重點(diǎn)將從住建部門(mén)、規劃部門(mén)、房管部門(mén)取得樓盤(pán)開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售數據與企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)、財務(wù)部門(mén)提供樓盤(pán)銷(xiāo)售、結存數據比對，核實(shí)企業(yè)賬面反映樓盤(pán)銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額是否屬實(shí)。
2、重點(diǎn)關(guān)注賬面反映的建安成本是否真實(shí)。
從房屋開(kāi)發(fā)成本構成來(lái)看，建安成本大約占房屋總成本的60%，而且這部分成本企業(yè)自由裁量權大，可操作空間較大，建安成本的真實(shí)性直接影響企業(yè)所得稅數額，從分析建安成本合理性入手，核實(shí)建安成本真實(shí)性應是房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查的重點(diǎn)。一是通過(guò)將企業(yè)房屋單位建安成本與周邊其他房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)同地段、同結構房屋單位建安成本比對，是否存在單位建安成本偏高的情況;通過(guò)將企業(yè)單位建安成本與政府住建部門(mén)公布同行業(yè)同類(lèi)型房屋平均造價(jià)比對，是否存在單位建安成本偏高的情況。二是對審計發(fā)現建安成本偏高的樓盤(pán)，到施工單位延伸核實(shí)簽訂施工合同、工程決算報告、支付工程款的真實(shí)性。通過(guò)逐筆核對雙方資金往來(lái)及工程余款情況，核實(shí)企業(yè)是否存在虛增建安成本的問(wèn)題。三是重點(diǎn)檢查企業(yè)與施工單位的往來(lái)賬款以及企業(yè)預估建安成本入賬的情況，核實(shí)企業(yè)建安成本預估入賬的數額，工程竣工決算后，是否按照最終審定值調整建安成本。
3、重點(diǎn)關(guān)注各成本項目是否正確在竣工樓房和未竣工樓房之間結轉，企業(yè)是否存在延遲納稅問(wèn)題。
房地產(chǎn)項目從開(kāi)工到竣工銷(xiāo)售完畢，往往歷經(jīng)2-3年，而且一般是許多樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)發(fā)，征地成本、水、電、暖以及小區配套設施、繳納配套費需要在各樓盤(pán)之間進(jìn)行分攤，有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了延后繳稅，往往將一些應有未完工樓盤(pán)分擔的費用提前分攤到已竣工決算的樓盤(pán)的成本中。審計人員在審計中，應到施工現場(chǎng)實(shí)地查看樓盤(pán)建設情況，根據從規劃部門(mén)、房管部門(mén)取得樓盤(pán)建設面積核實(shí)企業(yè)成本分攤情況，檢查企業(yè)是否存在成本前移的問(wèn)題。
4、注重關(guān)注土地增值稅的清算情況。檢查企業(yè)符合土地增值稅清算條件的樓盤(pán)是否按照規定進(jìn)行土地增值稅清算。
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