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物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)運作管理
目前，物業(yè)公司必須逐步擺脫那種單純依靠手工進(jìn)行管理的思想和手段，及時(shí)將成熟的科學(xué)技術(shù)應用到物業(yè)管理的具體實(shí)踐中，提高管理效率和質(zhì)量，使物業(yè)管理走上社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、現代化的管理之路。
一、物業(yè)公司運作管理的特點(diǎn)
物業(yè)公司不論其規模大小，也不論其管理的物業(yè)類(lèi)型有何不同。物業(yè)服務(wù)的內容大同小異，可以分為公共服務(wù)和專(zhuān)項服務(wù)兩大類(lèi)。公共服務(wù)有：清掃保潔、綠化、保安、維修等;專(zhuān)項服務(wù)有：商業(yè)、金融、家政、社會(huì )福利等。分析物業(yè)公司的服務(wù)內容有如下特點(diǎn)：
1.服務(wù)交付系統的特殊性。(1)生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)完成不可分離。所有的服務(wù)業(yè)都有一個(gè)共同點(diǎn)就是生產(chǎn)過(guò)程與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程同時(shí)進(jìn)行。物業(yè)公司的服務(wù)也不例外。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)又有自已的特殊性和復雜性，主要表現為不同的服務(wù)在服務(wù)過(guò)程的結束與服務(wù)交付時(shí)間上存在不一致性，例如維修與綠化就存在著(zhù)時(shí)間上的不一致，綠化工作因植物生長(cháng)的周期的原因要有一定時(shí)期的延長(cháng)。(2)物業(yè)服務(wù)特征矩陣復雜。我們經(jīng)常用服務(wù)特征矩陣來(lái)說(shuō)明不同的服務(wù)交付系統的特點(diǎn)和需求。服務(wù)特征矩陣是按照服務(wù)復雜程度和顧客化程度把服務(wù)分為4種類(lèi)型，服務(wù)復雜化程度是對顧客而言的，表示一種服務(wù)需要經(jīng)過(guò)的訓練和所需知識技能的程度。顧客化程度是指服務(wù)滿(mǎn)足顧客特定需求的程度，分析物業(yè)管理所涉及的各種服務(wù)會(huì )發(fā)現不同物業(yè)服務(wù)之間的差異十分大。(3)顧客參與的程度高。物業(yè)服務(wù)是受業(yè)主委托完成工作，與服務(wù)對象接觸是其服務(wù)的基礎，適當的顧客參與有利于服務(wù)過(guò)程的完善和服務(wù)質(zhì)量的提高，但是過(guò)高的顧客參與程度必然要降低效率。在實(shí)際工作中借鑒銀行、餐飲業(yè)前臺服務(wù)與后臺操作相分離的經(jīng)驗，限制與顧客接觸的程度，減少因服務(wù)需求的隨機性所帶來(lái)的等待成本和資源浪費，對一些物業(yè)服務(wù)項目來(lái)說(shuō)是十分有益的。
2.服務(wù)生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量難以度量。這是服務(wù)業(yè)普遍存在的特點(diǎn)，在物業(yè)服務(wù)中生產(chǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量難以度量主要是由于兩個(gè)原因造成的：其一是物業(yè)服務(wù)的綜合性，不僅包含不同專(zhuān)業(yè)的服務(wù)內容，而且每項服務(wù)的深度和廣度也存在著(zhù)很大的差異;其二是物業(yè)服務(wù)的對象復雜，業(yè)主的差異很大，對服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)主觀(guān)感受占有非常高的比重。
3.物業(yè)服務(wù)的收入與管理費具有的特殊性。(1)物業(yè)維修基金。物業(yè)管理維修基金，又稱(chēng)儲備金，俗稱(chēng)維修費。是業(yè)主購房時(shí)按照國家規定比例2%交納的一筆費用，用于物業(yè)公共部位和設施的維修更新，本質(zhì)上講維修基金并不是物業(yè)公司的收入，其所有權歸業(yè)主所有。對于維修基金的使用范圍和程序國家有明確的規定，一般而言，維修基金增值部分足夠支付日常大、中、修，如因特殊情況確需動(dòng)用本金，要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )批準，使用后要及時(shí)向業(yè)主分攤收回。(2)物業(yè)管理費。物業(yè)管理費是物業(yè)公司為業(yè)主提供標準服務(wù)和委托服務(wù)所收取的費用，主要由辦公費、公共設施維護費、保潔費、綠化費等構成。物業(yè)管理費是物業(yè)公司完成物業(yè)管理的實(shí)際支出，對物業(yè)公司來(lái)講是沒(méi)有利潤的，物業(yè)公司的利潤來(lái)自管理者酬金，是業(yè)主根據物業(yè)公司管理水平、成效與物業(yè)公司共同商定一個(gè)比率(一般為8%-10%)，用這一比率與物業(yè)管理費相乘作為對物業(yè)公司的酬金。
通過(guò)上述分析，不難發(fā)現物業(yè)管理是一個(gè)包含多個(gè)專(zhuān)業(yè)在內的勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)公司所提供的服務(wù)范圍廣泛，同時(shí)有社會(huì )公共服務(wù)和個(gè)性服務(wù)兩種。因此，在考慮物業(yè)公司的生產(chǎn)運作管理系統時(shí)必須結合物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)，以解決制約服務(wù)效率的因素為重點(diǎn)進(jìn)行設計和運行管理。
二、物業(yè)公司生產(chǎn)運作中普遍存在的問(wèn)題
物業(yè)公司是從事物業(yè)管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化公司，其生產(chǎn)運作的過(guò)程是對“物”的管理與“人”的服務(wù)的綜合體現，在生產(chǎn)運作中普遍存在以下問(wèn)題。
1.市場(chǎng)定位不清。每一種產(chǎn)品都有自己的目標市場(chǎng)，正因如此，我們才會(huì )對不同的市場(chǎng)進(jìn)行細分，也才會(huì )針對不同市場(chǎng)制定差別化戰略。物業(yè)服務(wù)作為一種產(chǎn)品同樣也存在市場(chǎng)定位問(wèn)題，但很多物業(yè)公司卻忽略了這點(diǎn)，單純套用發(fā)達地區、甚至國外管理商住樓的方法管理企業(yè)內部的住宅型物業(yè)，在業(yè)主還沒(méi)有完全建立起物業(yè)消費觀(guān)念的內地，超前地向業(yè)主推出物業(yè)管理所具有的投資特性。從長(cháng)期看，物業(yè)管理同時(shí)具有消費和投資兩種特性，因為大多數業(yè)主購房的唯一目的是居住，并不會(huì )以出售為目的來(lái)進(jìn)行投資，因此對于大多數業(yè)主物業(yè)的投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業(yè)公司對本身市場(chǎng)定位不清，目前大多數國有物業(yè)企業(yè)并沒(méi)有完全擺脫上級公司的行政隸屬關(guān)系，在接管的物業(yè)上沒(méi)有選擇權，多數物業(yè)是本企業(yè)內部的住宅區。這種情況下必須以滿(mǎn)足中低檔物業(yè)需求為市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)適于中低檔業(yè)主需求的服務(wù)項目才能取得好的效果。
2.對行業(yè)的特殊性認識不夠。從行政管理色彩十分濃厚的房管部門(mén)轉制組建的物業(yè)公司，在一定程度上仍延續著(zhù)計劃經(jīng)濟體制下后勤管理方式。未從根本上改變計劃經(jīng)濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，普遍存在低水平重復建設的現象，在管理上沒(méi)有形成科學(xué)的方法。物業(yè)公司是一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)。所提供的服務(wù)應該是明確的、標準的主動(dòng)式服務(wù)。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著(zhù)被動(dòng)服務(wù)，那么物業(yè)公司就不是一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。物業(yè)公司的產(chǎn)品是服務(wù)，工作內容落實(shí)在物和人兩個(gè)方面。對物的管理，我們可稱(chēng)之為硬件管理，包括構筑物管理、設備設施管理等。而對人的服務(wù)則是無(wú)形的。物業(yè)管理是有形管理加無(wú)形管理的綜合體現，隨著(zhù)人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識越來(lái)越強。物業(yè)管理作為一種不同于其他任何一種服務(wù)類(lèi)型的服務(wù)，其服務(wù)和管理是合二為一的。就管理而言，物業(yè)公司既不是行政部門(mén)，亦不是執法機構;就服務(wù)而言，物業(yè)公司既不是市政公共機構，也不是公益事業(yè)單位。管理和服務(wù)是矛盾的兩個(gè)方面，既對立又統一，加上物業(yè)服務(wù)的對象非常廣泛，服務(wù)標準千差萬(wàn)別，使得物業(yè)管理這一行業(yè)十分特殊。因此，物業(yè)公司必須明確自己作為服務(wù)者和經(jīng)營(yíng)者角色的定位，在生產(chǎn)運作管理上充分考慮行業(yè)的特殊性。
3.對服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)設計重視不夠。物業(yè)公司的產(chǎn)品實(shí)際上就是提供給業(yè)主的服務(wù)，這種服務(wù)產(chǎn)品的構成主要由企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法組合而成。但物業(yè)管理企業(yè)對產(chǎn)品的研發(fā)設計并沒(méi)有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業(yè)設置有類(lèi)似機構，但大多沒(méi)有研發(fā)創(chuàng )新的職能，使得服務(wù)的模式、技能和方法沒(méi)有創(chuàng )新發(fā)展，造成管理成本不斷提高，服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。
4.經(jīng)營(yíng)意識薄弱成本控制能力不強。物業(yè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本中人工費用占到了60%～70%，服務(wù)效率的提高對成本產(chǎn)生的影響十分顯著(zhù)。由于原有經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)權制度的原因，許多國有物業(yè)公司在機構設置上存在管理人員多、權力過(guò)分集中、辦事程序復雜的問(wèn)題，使得人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加;同時(shí)各類(lèi)工程技術(shù)人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業(yè)人員綜合素質(zhì)下降，庫存備用材料、低耗物料占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。這一方面是由于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)意識薄弱造成的，另一方面也是因為生產(chǎn)組織不科學(xué)，服務(wù)設計不合。使得物業(yè)公司在成本控制上顯得心有余而力不足。
三、物業(yè)公司生產(chǎn)運作管理
無(wú)論是從物業(yè)公司生產(chǎn)運作的特點(diǎn)出發(fā)，還是從現階段存在的問(wèn)題分析，物業(yè)公司生產(chǎn)運作系統的中心就是服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。因此，在對物業(yè)生產(chǎn)運作系統進(jìn)行設計和管理時(shí)，要有質(zhì)量和效率的觀(guān)念，要綜合考慮成本、效率和業(yè)主滿(mǎn)意度三者之間的關(guān)系。
1.塑造物業(yè)服務(wù)的價(jià)值鏈思想。物業(yè)公司要系統地把企業(yè)的價(jià)值、員工的服務(wù)、業(yè)主的利益三者有機地聯(lián)系起來(lái)，形成物業(yè)服務(wù)的價(jià)值鏈。按照價(jià)值鏈的理論，一個(gè)企業(yè)的核心能力與可持續競爭來(lái)自于企業(yè)獨有的，不斷變革、可以提高顧客滿(mǎn)意度的組織機構和業(yè)務(wù)流程。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)流程就是對業(yè)主的服務(wù)流程，其內容應該包括服務(wù)設計、服務(wù)傳遞、服務(wù)接觸三個(gè)環(huán)節，物業(yè)公司只有在規定了其服務(wù)流程后，才能通過(guò)流程的不斷重復與再造，來(lái)追求業(yè)主的忠誠并從產(chǎn)品的市場(chǎng)反映中實(shí)現企業(yè)的價(jià)值。物業(yè)公司的價(jià)值鏈體現的是業(yè)主對物業(yè)公司的滿(mǎn)意度，物業(yè)公司價(jià)值鏈的實(shí)現是業(yè)主對每一個(gè)價(jià)值鏈條上滿(mǎn)意度的最終體現。在業(yè)主服務(wù)價(jià)值鏈中業(yè)主需求是價(jià)值鏈的第一環(huán)，企業(yè)只有充分了解業(yè)主對公共服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)、特約服務(wù)的需求，才能有效地為業(yè)主服務(wù);服務(wù)設計是企業(yè)對服務(wù)產(chǎn)品的策劃過(guò)程，企業(yè)依據業(yè)主需求策劃服務(wù)產(chǎn)品、服務(wù)標準和服務(wù)品牌，努力將自己設計為業(yè)主歡迎的服務(wù)供應商;服務(wù)交付是企業(yè)實(shí)施服務(wù)的過(guò)程，企業(yè)應將快捷、便利、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)傳遞給業(yè)主，把握好物業(yè)服務(wù)的基本特征。服務(wù)接觸是企業(yè)與業(yè)主間的交流與溝通。物業(yè)管理企業(yè)應讓業(yè)主感受到誡信、溫馨和親情，努力使企業(yè)與業(yè)主間零距離。業(yè)主滿(mǎn)意是企業(yè)推崇的服務(wù)理念，企業(yè)及其員工在企業(yè)價(jià)值理念的指導下，不斷滿(mǎn)足業(yè)主已知的需求，同時(shí)研究業(yè)主潛在的需求，以爭取超越業(yè)主的期望。業(yè)主忠誠是企業(yè)追求的服務(wù)效果，企業(yè)要策劃自己的品牌戰略，營(yíng)運自己的服務(wù)品牌，使業(yè)主從認知到聯(lián)想、乃至忠誠。企業(yè)價(jià)值是企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)反映，企業(yè)服務(wù)品牌的形成證明企業(yè)的生存能力，帶來(lái)企業(yè)發(fā)展的機遇，也積累著(zhù)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。
2.加強目標成本管理費用管理。物業(yè)公司所提供的服務(wù)和物業(yè)費收入是在業(yè)主人住之初，以合同的形式確定的。因此，運用目標成本的管理辦法。對物業(yè)公司的成本費用進(jìn)行控制非�？尚�，而且意義重大，有利于在全體員工中樹(shù)立成本意識，提高服務(wù)水平。
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)體現在它不僅使業(yè)主享受到了超值服務(wù)，而且增加了物業(yè)的價(jià)值，但這種服務(wù)不能靠高額的成本費用支出做代價(jià)。因此，物業(yè)公司必須加強對成本的管理。用最小的成本取得最好的服務(wù)，這就是進(jìn)行成本費用控制的目標。加強目標成本費用管理的基礎是進(jìn)行準確的成本費用預算，進(jìn)而科學(xué)地進(jìn)行決策，形成公司的目標成本，在實(shí)施過(guò)程中通過(guò)各種方法進(jìn)行控制，定期分析，不斷改進(jìn)。
3.從價(jià)值鏈的角度分析物業(yè)公司的服務(wù)應堅持：(1)“用戶(hù)至上、服務(wù)第一的”原則。只有樹(shù)立這一思想，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)才能持續長(cháng)久。(2)“三效益并重”的原則。是指社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統一。三者應相輔相成、相互作用。(3)系統管理原則。物業(yè)管理是一個(gè)系統工程，由許多子系統構成一個(gè)全方位管理的總體系，按照體系內在要求，實(shí)現系統化管理是保證物業(yè)管理整體系統快速、有效運轉的前提條件。
4.從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢看，物業(yè)公司必須實(shí)現多元化經(jīng)營(yíng)，拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金渠道。因此，物業(yè)公司應在現行政策法規允許范弱日，加強內部造血機能，利用自身優(yōu)勢開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。增加收入來(lái)源。要有過(guò)硬的內部管理和科學(xué)的服務(wù)流程和核算體系，形成良好的框架，使企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)戰略有效實(shí)施。
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