面對工程債權危機企業(yè)的應對之策

　　白銀時(shí)代，一批項目要虧損、一批發(fā)包人要破產(chǎn)，承包人聞到了工程債權危機到來(lái)的氣息嗎?承包人的工程墊資了嗎、被拖欠了嗎、停工了嗎，被拖而不審了嗎?下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的面對工程債權危機企業(yè)的應對之策，歡迎閱讀。

　　應收賬款的四種類(lèi)型

　　拖欠墊資款。發(fā)包人沒(méi)錢(qián)，要墊資才讓干，承包人接是還不接?如果不接，失去了市場(chǎng)。如果接，如何預防和控制墊資風(fēng)險呢?承包人為了接到工程、狼吞虎咽無(wú)條件接受60%-40%的墊資款、占合同總價(jià)約1/3的履約保證金等條款，根本沒(méi)有系了安全帶，就徹底壞菜了。承包人接受無(wú)條件墊資，以為還可以像過(guò)去十年黃金時(shí)代一樣，只要是項目就能掙錢(qián)，所以不用擔心。殊不知，在目前的白銀時(shí)代，必然有一批開(kāi)發(fā)商會(huì )倒掉，空麻袋背米開(kāi)發(fā)商即可能在首批名單之中。如果都破產(chǎn)了，官司就不用打了，承包人只能參加債權人會(huì )議，拿回一份無(wú)財產(chǎn)可以分配的決議而已。

　　拖欠進(jìn)度款。發(fā)包人斷斷續續付工程款，有前一筆就沒(méi)有后一筆，甚至根本就沒(méi)錢(qián)了，承包人是強行忍著(zhù)繼續干呢，還是才采取點(diǎn)什么措施呢?如果要采取，可以采取什么樣的措施?這種項目就太普遍了，比如，我正在提供債權危機救濟服務(wù)的東北某項目。比如，大名鼎鼎的曾被稱(chēng)為“中國頭號爛尾樓”的廣州中誠廣場(chǎng)。中誠廣場(chǎng)承包商在開(kāi)發(fā)商資金不足情形下，竟然忍饑挨餓施工了9年未停工，最終等了約20年只收回了工程款本金，但考慮資金成本，實(shí)際收回率不足三成，這還是在黃金時(shí)代房?jì)r(jià)上漲情況下做到的，如果換到現場(chǎng)白銀時(shí)代，恐怕一分錢(qián)的本金都收不回來(lái)。

　　拖欠停工結算款。發(fā)包人沒(méi)錢(qián)了，工程停工了，承包人該怎么辦;發(fā)包人又引進(jìn)新的承包人，怎么辦?我近期就接了不少停工工程的咨詢(xún)，比如某綜合體工程,承包人承接工程時(shí)，對于已有拖欠先例的發(fā)包人，對拖欠墊資款及工程款沒(méi)有采取預防措施。在拖欠工程款時(shí)，沒(méi)有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，為何沒(méi)有采取任何措施，直到被新的施工隊伍強行接管呢。在停工工程被接管后，連異議函也沒(méi)發(fā)。

　　拖欠竣工結算款。工程竣工交付了，竣工結算開(kāi)始了，可發(fā)包人總是拖而不審，審而不決，承包人該怎么辦?這種案例實(shí)在是太多，比如我首席代理的被媒體稱(chēng)為“中國工程索賠第一案”，承包人結算被拖了兩年才提起訴訟。

　　對于上述四種應收賬款危機，承包人的工程系好了安全帶嗎?如果承包人沒(méi)有系好了安全帶，原因只能歸結為：承包人根本沒(méi)有應收賬款控制的思路、戰略、戰術(shù)和行動(dòng)。

　　融資施工風(fēng)險應對措施

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了、應收賬款危機來(lái)了。承包商怎么辦?繼續干還是不干了?如果繼續干，是墊資干還是不墊資干?如果不墊資干，又該怎么辦?下面，結合東北某綜合項目債權危機救濟實(shí)戰案例，為承包人分享123施工融資模式。

　　去年底，B開(kāi)發(fā)商在東北W市開(kāi)發(fā)一20萬(wàn)平米的綜合項目，C承包商已完成工程量1.68億元，B開(kāi)發(fā)商應支付1.26億。然而，B開(kāi)發(fā)商卻分文未付。繼續干還是不再干?C承包商經(jīng)過(guò)反復討論，認為：不再干，已墊資的1.68億元不知猴年馬月能收回來(lái);繼續干，等B開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)了，也許就可以把全部工程款收回來(lái)了。所以決定繼續干。

　　我認為：不能做墊資的承包商，要做融資的投資商。我提出了123施工融資模式，具體做法如下。

　　“1”就是一個(gè)核心，也就以C承包商作為投資商負責融資并獲得回報為核心。承包商不是金融機構，怎么可以借款給開(kāi)發(fā)商呢，那不會(huì )違法嗎?當然不會(huì )。我將其轉化為完全合法的方式——延期付款。C承包商附條件同意B開(kāi)發(fā)商延期支付已經(jīng)拖延的1.26億以及將要拖延支付的工程款。

　　“2”就是兩個(gè)目標，也就是C承包商作為投資商施工融資應該實(shí)現的兩個(gè)目標：第一目標是要確保融資回收安全。怎么確保融資回收安全呢，就是下面的“3”。第二目標是要獲得足夠的融資回報。首先，我為C承包商設定的基礎回報是每天萬(wàn)分之六。也就是說(shuō)C承包商可以獲得的年21.6%的融資回報，扣除從金融機構獲得的8%的融資成本，C承包商可以?xún)糍?3.6%。其次，我為C承包商增加施工合同的利潤，主要體現在擴大承包范圍，將土建之外的裝飾等納入其中，并要求修改合同計價(jià)及調價(jià)條款。最后，我還為C承包商爭取了成本價(jià)購買(mǎi)該項目建成物業(yè)的權利。

　　“3”就是三個(gè)階段，也就是確保融資回收安全的預售前、預售中及預售后的三個(gè)階段。具體如下。

　　預售前階段確保融資回收安全。具體通過(guò)質(zhì)押B開(kāi)發(fā)商股權、或受讓該股權加回購解決。如果B開(kāi)發(fā)商到期不能支付融資款，C承包商選擇受讓股權來(lái)實(shí)現，也可以選擇行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權拍賣(mài)工程來(lái)實(shí)現。而且，預計預售前階段時(shí)間也就6個(gè)月左右，C承包商額外增加的風(fēng)險不大。

　　預售中階段確保融資回收安全。辦法是監控預收款、B開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)及印章。具體通過(guò)一系列協(xié)議和措施來(lái)落實(shí)。比如，B開(kāi)發(fā)商收款沒(méi)問(wèn)題，但對外付款要經(jīng)過(guò)C承包商審批。B開(kāi)發(fā)商可對外簽訂合同，但前提是經(jīng)過(guò)C承包商審批。此外，為防止意外，還可以通過(guò)將部分樓棟的土地及在建工程抵押給C承包商。預售款當然優(yōu)先用來(lái)還融資款及工程款。

　　預售后階段確保融資回收安全。如果預售款回收速度不足以還融資款及工程款，則B開(kāi)發(fā)商以約定的成本價(jià)將房屋出售給C承包商或者C承包商指定的單位，雙方通過(guò)互開(kāi)發(fā)票來(lái)對沖債務(wù)。

　　今年春節前，1+2+3施工融資方案被C承包商完全接受了。1+2+3施工融資方案落實(shí)到合同上，就成了以框架協(xié)議為中心，由八份合同組成的合同體系，數百頁(yè)的篇幅。春節后，項目正常進(jìn)行。B開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出，將全部股權轉讓給C承包商。信托融資機構也向C承包商拋出橄欖枝，要么股權轉讓給信托融資機構，信托融資機構來(lái)足額付款，要么雙方全力合作，確保項目順利進(jìn)行。

　　可見(jiàn)，采用123施工融資模式后與不采用相比，承包商地位與形勢發(fā)生了根本性的好轉，既保證了工程款及融資的安全，又額外獲得了良好的回報。

　　解約結算風(fēng)險應對措施

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈紛紛斷裂、應收賬款危機來(lái)了。作為承包人，承包人應該怎么辦?該如何救濟呢，救濟方案該如何策劃呢?如果承包人是總承包商項目負責人，全權負責該項目債權救濟方案，承包人會(huì )怎樣做呢?我來(lái)協(xié)助承包人策劃應收賬款危機救濟方案吧。

　　應收賬款救濟方案的前提是環(huán)境調查。在完成環(huán)境調查后，我們可以進(jìn)行救濟方案規劃了，我們有多少種方案可供選擇呢?從最熟悉到最陌生的方案：方案1：催開(kāi)發(fā)商付款但繼續施工。方案2：催開(kāi)發(fā)商付款但暫停施工。方案3：主動(dòng)通知解除合同。方案4：被開(kāi)發(fā)商通知解除合同。方案5：和開(kāi)發(fā)商協(xié)商工程融資。

　　找到危機救濟可能出現了多種方案，有些眼花繚亂了。我們可不能干撿了芝麻、丟了西瓜的事。我們要仔細評估，選擇最合適的方案。

　　應收賬款救濟方案執行重在落實(shí)和監督。完美的方案，也有賴(lài)于腳踏實(shí)地的落實(shí)，畢竟理論的預測和實(shí)際是有差距，差距的大小就決絕落實(shí)的力度。完美的方案，也有賴(lài)于隨時(shí)隨地的監督，畢竟環(huán)境在變化之中，調查也在不斷深入，一旦制定方案的依據變化，方案就要隨之調整。

　　拖欠官司風(fēng)險應對措施

　　10多年前廣州中誠廣場(chǎng)應收賬款，在工程停工13年之后，承包人可以最終收回工程款本金，但是工程款利息根本無(wú)法收回了。因為第二、三、四順位債權金額達4.3億元，而可執行金額8.5億減去第一順位債權5.55億元只剩下不足3億元。第四順位尚且不足支付，第六順位工程款利息更不能支付了。如果避免并減少拖欠工程款官司的風(fēng)險呢?

　　如事前資信調查可以避免中誠廣場(chǎng)應收賬款損失。如何避免中誠廣場(chǎng)之類(lèi)的爛尾應收賬款風(fēng)險呢?核心在于在承接工程之時(shí)做好預防措施，通過(guò)資信調查等，盡量避開(kāi)空麻袋背米的建設單位。據報道，中誠廣場(chǎng)建設初期,開(kāi)發(fā)商投入資金竟然只有2000萬(wàn)元,銀行貸款總額只有1億元左右,完全靠賣(mài)樓花維持。即使綜合權衡準備承接中誠廣場(chǎng)工程項目，承包人也必須留足利潤空間，以沖抵損失。比如進(jìn)度款足以覆蓋工程成本，剩余約15%竣工結算款及質(zhì)保金全部是利潤。

　　如事中主動(dòng)控制可以大大降低中誠廣場(chǎng)應收賬款損失。從1992年開(kāi)始，直到2001年，差不多10年時(shí)間，土建承包商竟然基本做完的土建工程。在這個(gè)工程中，工程出現諸多爛尾的信號，包括：1996年，海南高院查封了中誠廣場(chǎng)工程，此后債權人陸續查封工程;在斷斷續續建設中，開(kāi)發(fā)商顯然經(jīng)常不能按約支付工程款;工程工期嚴重拖延，完工遙遙無(wú)期。對此，承包商并未采取停工、要求提供支付擔保、協(xié)商提高付款比例、解除合同等主動(dòng)措施。如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金額大大減少，或者使得工程款支付無(wú)憂(yōu)。

　　如事后及時(shí)抵房可以較大降低中誠廣場(chǎng)應收賬款損失。如前分析，承包人在中誠廣場(chǎng)應收賬款損失了約71%。債權人廣東海龍王實(shí)業(yè)投資有限公司，原購房?jì)r(jià)為每平方1萬(wàn)元，在分房時(shí)每平方評估價(jià)已達到25550元。承包人如能利用極有利地位與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，將應付工程款折抵為按較低價(jià)格計算的房產(chǎn)，沒(méi)有太大困難。如這樣，顯然也可以較好的降低中誠廣場(chǎng)應收賬款損失。

　　綜上，如何面對即將到來(lái)的應收賬款危機呢?我們要格外注意應收賬款的事前預防和事中控制，通過(guò)扎實(shí)的應收賬款管理，盡量避免和有效減少債權損失。

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