城中村改造在城市土地集約利用中的效益

　　摘要：本文探索城市土地集約利用的各種途徑，探究“城中村”改造中對于城市土地集約利用的效益，采用文獻資料法和案例分析法對武漢市的“城中村”改造在武漢城市土地集約利用方面產(chǎn)生的效益進(jìn)行歸納。研究結果表明，城中村改造在城市土地集約利用的過(guò)程中起到至關(guān)重要的作用，應合理引導城中村改造，健全土地制度和城中村原住民的歸置辦法，為城鎮化的進(jìn)一步發(fā)展提供足夠的城市土地面積。

　　關(guān)鍵詞：城中村 城鎮化 土地集約

　　一、研究背景

　　(一)城市土地集約利用政策背景

　　2013年，中央累計下達土地整治資金44264億元，一共驗收土地整治項目205萬(wàn)個(gè)，總規模240.10萬(wàn)公頃，通過(guò)土地整治新增農用地38.84萬(wàn)公頃，新增耕地34.63萬(wàn)公頃�！度珖鴩�土規劃綱要》研究促進(jìn)國土資源節約集約利用的頂層設計，研究起草了《國土資源節約集約利用指導意見(jiàn)》、《推進(jìn)節約集約用地行動(dòng)計劃(2014-2019)》，出臺《開(kāi)展城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)指導意見(jiàn)》，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式轉變。

　　(二)城鎮化導致城市土地集約利用成為當務(wù)之急

　　城市是定規模和數量的非農業(yè)人口聚集的地方和一定層級地域的經(jīng)濟、政治、社會(huì )和文化中心。長(cháng)期以來(lái)，我國的城市化道路基本上走的是外延發(fā)展的道路，特別是近十年來(lái)，城市外延發(fā)展的趨勢更加明顯。據研究，城市化水平每提高個(gè)百分點(diǎn)，城市建成區面積擴大1056km2。中國的城市化、城鎮化率逐年攀升。在這期間我國城鎮攤大餅式的城市土地擴展給城市土地集約利用以警示，城市土地集約利用問(wèn)題得到越來(lái)越廣泛的重視。

　　二、城中村的土地利用現狀

　　由于早期沒(méi)有統一的規劃建設管理，城中村位置比較分散，建設混亂，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)體系部分城中村位于城市的黃金地段，由于城中村本身的規劃用地不合理，使得城內區項目建設空間不足，這不但造成城市土地資源的嚴重浪費，而且直接影響了城市發(fā)展的總體布局。通過(guò)對城中村的改造和整合，一方面有利于順利實(shí)施城市規劃，位于城市黃金地段的項目開(kāi)發(fā)提供空間，合理利用城市土地;另一方面可也提高城市土地的利用效率，促進(jìn)城市土地的集約利用。

　　三、武漢市城中村概況

　　武漢市二環(huán)線(xiàn)以?xún)裙灿?47個(gè)城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、一口、漢陽(yáng)、武昌、洪山等區(城郊區暫未納入改造范圍)，涉及人口35.66萬(wàn)人，農業(yè)人口17.10萬(wàn)人，土地總面積21381.82公頃，相當于全市規劃中2020年建成區面積的1/4。目前，武漢市城中村主城區內涉及147個(gè)行政村，另外包括15個(gè)農林單位。除城市建設項目發(fā)展而必須征地的村落外，現均已納入“城中村”綜合改造范圍，涉及總人口35.66萬(wàn)，其中農業(yè)人口17.1O萬(wàn)。按照規劃2015年武漢將徹底告別城中村。統計顯示武漢城中村改造的規模和速度在全國位居前列，與同樣面臨城中村改造現狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，武漢市改造總量居首，武漢市改造模式也已成為全國城中村改造的一個(gè)典型樣本。

　　四、武漢市城中村改造分析

　　截止到2013年底，武漢市公開(kāi)出讓城中村75個(gè)，成交項目(包)130個(gè)，成交開(kāi)發(fā)用地土地面積約1573公頃(合23600畝)，成交建筑面積約5714萬(wàn)平米，成交金額約1077億元。自2010年起，城中村改造進(jìn)入“突擊三年”，成交規模明顯大幅上升，為完成二環(huán)內56個(gè)村的改造任務(wù)，2012年度武漢市城中村改造再升溫，改造規模達到峰值。土地利用效率、效益、土地管理績(jì)效比前兩輪評價(jià)有明顯提高，綜合容積率0.83，建筑密度29.2%，工業(yè)用地建筑系數47.3%;工業(yè)用地固定資產(chǎn)投資強度5301.92萬(wàn)元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強度13017.83萬(wàn)元/公頃。閑置面積比上年減少30%。

　　五、武漢市城中村改造對土地市場(chǎng)影響

　　(1)規模及同比趨勢影響

　　2010至2012年，城中村項目年均成交土地面積、建筑面積及成交金額約占全年房地產(chǎn)用地成交規模接近或超過(guò)30%，而2013年為20%左右。城中村項目成交情況直接影響了當年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地面積、建筑面積及成交金額的波動(dòng)趨勢。

　　城中村項目成交規模大的2010及2012年，年度土地市場(chǎng)房地產(chǎn)用地各項指標均同比大幅增長(cháng)，而城中村成交規模較小的2011及2013年各項指標均減少，城中村項目成交波動(dòng)趨勢與全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地波動(dòng)趨勢一致。

　　(2)價(jià)格影響

　　除規模影響以外，相比于儲備項目或委托交易項目，城中村項目普遍規模偏大，但平均樓面地價(jià)偏低，對中心城區平均樓面地價(jià)“拉低”效應非常明顯。2012年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平均樓面地價(jià)約1873元/平方米，中心城區2211元/平方米。除去城中村項目后，中心城區2911元/平方米。城中村改造項目將中心城區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平均樓面地價(jià)拉低31.7%。2013年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平均樓面地價(jià)約2284元/平方米，中心城區3314元/平方米。除去城中村項目后，中心城區4850元/平方米。城中村改造項目將中心城區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平均樓面地價(jià)拉低46.3%。城中村改造項目對全市土地市場(chǎng)影響集中在房地產(chǎn)用地市場(chǎng)方面，特別是中心城區房地產(chǎn)用地市場(chǎng)。

　　六、結論：城中村改造在城市土地集約利用中的效益評價(jià)

　　綜上所述，城中村改造規劃是城市發(fā)展特定時(shí)期的特定手段，在城市更新，土地節約集約利用方面起到重要作用。主要體現在三個(gè)方面：有利于調整城市及周邊城區的土地用地結構，促進(jìn)土地集約利用;可緩解城市發(fā)展對耕地保護帶來(lái)的壓力，有利于耕地的保護;有利于城市布局的合理規劃，改善城市生態(tài)環(huán)境，突顯土地集約利用的景觀(guān)價(jià)值。

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