房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性與營(yíng)銷(xiāo)關(guān)聯(lián)因素探析論文

　　在平時(shí)的學(xué)習、工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是討論某種問(wèn)題或研究某種問(wèn)題的文章。寫(xiě)起論文來(lái)就毫無(wú)頭緒？下面是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性與營(yíng)銷(xiāo)關(guān)聯(lián)因素探析論文，歡迎大家分享。

　　摘要：

　　隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的迅速增長(cháng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大成為國民經(jīng)濟支住產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)存在區域性過(guò)熱現象，因房?jì)r(jià)的不斷上漲，出現了部分炒房投機行為，使得局部區域呈現房地產(chǎn)泡沫現象。這種現象的產(chǎn)生與其他國家的一些地區相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現著(zhù)價(jià)格走高的趨勢。所以基于此類(lèi)現象，中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，繼續實(shí)行差別化調控。在這樣的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)也發(fā)生了一定的改變。本文將以房地產(chǎn)銷(xiāo)售現代化背景為基礎，進(jìn)行環(huán)境及市場(chǎng)需求的簡(jiǎn)單分析，希望能夠為日后房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，找到影響因素便提供一些簡(jiǎn)單的借鑒。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策略；影響因素；分析探討；

　　引言

　　受到近些年我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)中的競爭局面越發(fā)激烈。我國針對房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格持續走高的趨勢，先后出臺了許多的政策來(lái)應對，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控狀況，使得開(kāi)發(fā)商對于營(yíng)銷(xiāo)工作的重視程度逐漸提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節，因此房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，想要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)的發(fā)展，需及時(shí)了解影響營(yíng)銷(xiāo)因素，從而針對性進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案改革，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠適應現代化發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境與市場(chǎng)需求

　�。�一）房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境

　　房地產(chǎn)行業(yè)的運行過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境是影響營(yíng)銷(xiāo)方案制定的主要因素。宏觀(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境實(shí)際上指的是經(jīng)濟、社會(huì )、法治、科技、人口、地理等因素，而對應的微觀(guān)環(huán)境則包括施工、業(yè)主、物業(yè)、設計以及競爭等因素。無(wú)論是宏觀(guān)因素還是微觀(guān)環(huán)境，都能夠在日常發(fā)展過(guò)程中對房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略制定產(chǎn)生非常大的影響作用，同時(shí)會(huì )制約房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案的運行。與此同時(shí)，現代企業(yè)以銷(xiāo)售為主進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中想要制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略和推廣方案，必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)建設住宅產(chǎn)品、政策以及適宜的營(yíng)銷(xiāo)方案。并且要充分考慮到營(yíng)銷(xiāo)所處的現代市場(chǎng)環(huán)境，針對性進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng )新，在適應現代化營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的發(fā)展基礎上制定出最合理的營(yíng)銷(xiāo)方案。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求

　　從現代房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)現狀來(lái)看，發(fā)展特性對于消費者的購買(mǎi)有著(zhù)非常重要的影響。另外房地產(chǎn)企業(yè)所制定的營(yíng)銷(xiāo)方案將是消費者購買(mǎi)的主要引導因素。隨著(zhù)現代社會(huì )經(jīng)濟市場(chǎng)的逐漸復雜化，消費者在現代化發(fā)展過(guò)程中，其消費心理以及素質(zhì)文化的需求也不斷提高，在對房地產(chǎn)項目選擇的過(guò)程中增加了不同的需求。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的層次化多樣性

　　現代化房地產(chǎn)市場(chǎng)中呈現出多樣性和層次性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中所呈現出的多樣性取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)所有的層次性。又因為現在消費者的社會(huì )地位以及生活環(huán)境的改變，使得對房地產(chǎn)項目的需求也逐漸發(fā)生變化，也就促使了房地產(chǎn)項目的多樣化發(fā)展。這樣的時(shí)代發(fā)展背景下，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在營(yíng)銷(xiāo)策略上遵循消費市場(chǎng)環(huán)境尊重消費的多樣性。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復雜多變性

　　現在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場(chǎng)中具有非常復雜的多變性特點(diǎn)。隨著(zhù)社會(huì )不斷地發(fā)展，消費者的人數以及層次也不斷豐富，對于房地產(chǎn)項目要求也不盡相同。這就使得房地產(chǎn)項目的購買(mǎi)選擇在現代市場(chǎng)中變得逐漸復雜起來(lái)。隨著(zhù)社會(huì )生產(chǎn)力的不斷更新，消費者的經(jīng)濟水平不斷提升，在現代生活過(guò)程中，對房地產(chǎn)項目的選擇也逐漸提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須要適應現代化發(fā)展，在房地產(chǎn)項目中增強營(yíng)銷(xiāo)效率來(lái)滿(mǎn)足消費者的使用需求以及多變性需求。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可誘導性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟來(lái)源是消費者對房地產(chǎn)項目的購買(mǎi)需求，而在購買(mǎi)過(guò)程中消費者經(jīng)常會(huì )以企業(yè)的銷(xiāo)售方案為引導性因素而選擇房地產(chǎn)項目。也就是說(shuō)消費者的購買(mǎi)欲望很可能受到房地產(chǎn)宣傳或相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)影響策略的引導而產(chǎn)生購買(mǎi)欲望。所以房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì )極大地引導消費者進(jìn)行項目購買(mǎi)，在此過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)應該積極適應現代化市場(chǎng)的消費者需求心理，根據外在資源需求來(lái)更新?tīng)I銷(xiāo)策略。

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的影響因素

　�。ㄒ唬┫�費者購買(mǎi)行為

　　現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略制定受消費者購買(mǎi)行為的影響非常大，實(shí)際上對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最主要的目的也就是激發(fā)消費者的購買(mǎi)欲望，使消費者產(chǎn)生購買(mǎi)行為，所以對于消費者的消費行為而言，屬于個(gè)體消費也是能夠影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)制定營(yíng)銷(xiāo)策略的主要因素。對于消費者而言，要購買(mǎi)房地產(chǎn)項目過(guò)程中會(huì )包括感覺(jué)、知覺(jué)以及心理偏好，或對該項目的概念預知的內容。對房地產(chǎn)經(jīng)項目來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)策略的制定必須要符合現代消費者的消費發(fā)展心理，適應消費者所處的生命周期以及生活環(huán)境，以適宜的方式來(lái)吸引消費者的購買(mǎi)目光。與此同時(shí)，按照消費者個(gè)人習慣以及相關(guān)行為來(lái)制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，采取適應的營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)對每一位消費者起到概念引導作用，無(wú)論是從宣傳還是從產(chǎn)品包裝上來(lái)說(shuō)，最主要的目的都是吸引消費者的目光，使其產(chǎn)生對產(chǎn)品的偏好心理，在刺激因素的引導下，使消費者在有條件的基礎上進(jìn)行合理的產(chǎn)品選擇，堅持因地制宜的方式來(lái)制定銷(xiāo)售策略。

　�。ǘ�）市場(chǎng)環(huán)境因素

　　就房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)項目而言，不僅僅受到消費者的購買(mǎi)心理影響，在日常銷(xiāo)售過(guò)程中，市場(chǎng)環(huán)境的外在因素也對相關(guān)房地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)方案制定起著(zhù)非常關(guān)鍵的影響作用。

　　就房地產(chǎn)項目而言，外部環(huán)境也就是社會(huì )文化氛圍以及當代發(fā)展的經(jīng)濟水平或政策制度的比較關(guān)鍵的外在因素。也就是說(shuō)，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，必須要以現代環(huán)境為基礎進(jìn)行方案的合理更新，適應現代化發(fā)展的基礎上，適應政府的銷(xiāo)售政策引導銷(xiāo)售方案的科學(xué)制定，保證能夠在適應現代化環(huán)境發(fā)展的基礎上，以創(chuàng )新的觀(guān)念來(lái)制定營(yíng)銷(xiāo)方案。對于現代房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)策略是引導消費者購買(mǎi)的主要發(fā)展因素，所以營(yíng)銷(xiāo)方案的設計必須要在盡可能豐富條件下適應現代市場(chǎng)發(fā)展需求。充分考慮營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中所產(chǎn)生的產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)等問(wèn)題，保證能夠因地制宜的考慮消費者對產(chǎn)品的渴望，并且滿(mǎn)足品質(zhì)需求的基礎上，進(jìn)行個(gè)性化銷(xiāo)售方案選擇。房地產(chǎn)項目還可以根據市場(chǎng)需求進(jìn)行促銷(xiāo)性引導，在此過(guò)程中可以提供一定的外部條件，利用產(chǎn)品的價(jià)格競爭優(yōu)勢或產(chǎn)品所具有的特性等因素來(lái)吸引消費者，在此過(guò)程中對營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行合理的制定針對性進(jìn)行價(jià)格定位，在保證合理科學(xué)售賣(mài)的基礎上提高營(yíng)銷(xiāo)策略的有效性。

　�。ㄈ�）區位因素

　　對于房地產(chǎn)相關(guān)項目來(lái)說(shuō)，項目產(chǎn)品的所處位置關(guān)系到項目的營(yíng)銷(xiāo)效果，所以房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)政策再進(jìn)行設計時(shí)就應該及時(shí)考慮到一些人為因素或區位因素。對房地產(chǎn)相關(guān)項目來(lái)講，樓盤(pán)所處的地理環(huán)境以及社會(huì )氛圍、交通配套等設施將會(huì )主要吸引消費者的購買(mǎi)目光。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)品項目在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，消費者會(huì )對產(chǎn)品所處的區域或者其功能性質(zhì)以及其交通便利程度進(jìn)行適當的評分，在滿(mǎn)足日常生活的基礎上，還會(huì )對其周?chē)�環(huán)境和配套設施進(jìn)行心理評價(jià)。所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)應該在滿(mǎn)足自然和社會(huì )環(huán)境的同時(shí)制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，適當的廣告宣傳，同時(shí)突出樓盤(pán)的地理位置優(yōu)勢，積極引導消費者做出適宜的選擇。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)附加因素

　　眾所周知，房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于特殊性質(zhì)的商品，它主要是對房屋使用過(guò)程，以及相關(guān)企業(yè)品牌塑造等過(guò)程進(jìn)行體現，并非單指某一所房屋建筑，而在房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售的過(guò)程中，同時(shí)設置附加因素，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的品牌知名度，同時(shí)營(yíng)造出更加優(yōu)質(zhì)的企業(yè)形象，以此來(lái)吸引到更多消費者的目光，進(jìn)而產(chǎn)生消費行為，由此體現出附加因素對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略所造成的影響。

　�。ㄎ澹�營(yíng)銷(xiāo)方面的因素

　　在現代房地產(chǎn)企業(yè)日常運轉的過(guò)程中，為了保障營(yíng)銷(xiāo)效率與質(zhì)量，相關(guān)人員會(huì )采用大量不同的市場(chǎng)策略與方式，經(jīng)過(guò)調查發(fā)現，現代房地產(chǎn)企業(yè)在日常營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，大多會(huì )涉及到以下幾方面，分別是：

　　1.價(jià)格因素：通過(guò)加強對價(jià)格因素的控制，以此來(lái)對消費者進(jìn)行吸引。

　　2.促銷(xiāo)因素：通過(guò)對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行包裝與宣傳，并配置一定的優(yōu)惠等，以此來(lái)對消費者進(jìn)行誘導，引導消費者產(chǎn)生消費行為。

　　3.產(chǎn)品因素：所謂的產(chǎn)品因素又由房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、樣式、特點(diǎn)及功能等內容所組成，提升消費者的興趣，進(jìn)而引導消費者進(jìn)行購買(mǎi)。

　�。�六）人文和建筑因素

　　除上述影響因素以外，房地產(chǎn)項目中還包括一些禮儀、風(fēng)俗、風(fēng)土、宗教文化或者社會(huì )發(fā)展趨勢等因素的影響。對于房地產(chǎn)項目而言，功能服務(wù)層面對于消費者的消費行為會(huì )起到非常重要的引導作用，但與此同時(shí)房地產(chǎn)項目中所涉及的人文和建筑因素將會(huì )是對消費者的購買(mǎi)行為產(chǎn)生更大的調動(dòng)作用。房地產(chǎn)項目在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案設計時(shí)針對房地產(chǎn)所處地區的風(fēng)土人情以及人文氛圍，可以制定以人為本的銷(xiāo)售理念，大力宣傳當地的文化特色，將建筑所涵蓋的社會(huì )文化因素逐漸放大，使得消費者的目光被更多的吸引，與此同時(shí)銷(xiāo)售工作人員還可以在服務(wù)設計以及外觀(guān)等理念上進(jìn)行技術(shù)支持，幫助消費者提升對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的滿(mǎn)意度同時(shí)激發(fā)消費者主動(dòng)購買(mǎi)房屋的欲望，提升房地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)效率。

　　四、結語(yǔ)

　　綜上所述，隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也逐漸呈現出價(jià)格走高趨勢。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)想要做好營(yíng)銷(xiāo)策略的方案制定，就必須針對企業(yè)的發(fā)展狀況進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案設計，現代發(fā)展過(guò)程中所使用的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案能夠適應現代化的發(fā)展步伐，在考慮消費者以及市場(chǎng)的影響因素的前提下，進(jìn)一步創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)方案。在發(fā)展過(guò)程中及時(shí)關(guān)注消費市場(chǎng)的消費狀態(tài)，從消費者的角度出發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品的設計和研發(fā)，逐漸把握市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以適應性的創(chuàng )新理念來(lái)改變營(yíng)銷(xiāo)方案，使得營(yíng)銷(xiāo)方案變得更加科學(xué)有效，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康積極發(fā)展。

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