房地產(chǎn)工程管理及其項目成本管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要能夠增強工程項目成本管理意識，創(chuàng )新成本管理方法與手段。加強工程項目造價(jià)的監控，有助于提高投資價(jià)款的利用率，促進(jìn)建設工程投資效益最大化的實(shí)現。

　　0. 引言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資金額大、風(fēng)險大的特點(diǎn)，因而管理工作具有復雜性及系統性。房地產(chǎn)工程管理主要由策劃階段、設計階段及實(shí)施階段組成，項目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)項目的組織者及實(shí)施者，其項目管理工作直接影響到房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量、施工工期及開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟效益，因而工程管理及項目成本管理極為重要。

　　1. 房地產(chǎn)工程管理的內容

　　1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的工作

　　前期工作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目從獲得土地使用權到進(jìn)入工程實(shí)體建設之間的相關(guān)管理工作，土地競標中標到工程正式施工，這一階段最為關(guān)鍵。前期工作的主要任務(wù)包括規劃設計、方案設計、施工圖紙、招投標文件、施工合同及實(shí)地勘查等，一旦出現一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來(lái)問(wèn)題，甚至給施工企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟損失，該階段對項目投資的影響最深。

　　1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設計管理

　　設計管理工作主要包括以下幾個(gè)部分：第一，需要選擇優(yōu)秀的勘探設計單位，不得過(guò)分節約設計費用，切忌選擇資質(zhì)水平低、設計實(shí)力弱的設計單位。要能夠考察設計單位的設計觀(guān)念、設計實(shí)力、成本控制等，以此來(lái)挑選最為適用的設計單位。第二，需要與設計人員加強溝通，以便實(shí)時(shí)掌握設計進(jìn)度，及時(shí)解決設計工作過(guò)程中存在的問(wèn)題，將期望的設計要求及目標與主要設計人員進(jìn)行溝通。

　　第三，督促設計單位嚴格遵循相關(guān)強制性技術(shù)標準，切實(shí)提高工程的設計質(zhì)量，嚴格審查施工圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)需要以身作則，嚴格安裝審查批準的施工圖設計文件開(kāi)展相關(guān)工作，不得私自變更設計，以此來(lái)有效消除工程隱患，如果需要進(jìn)行變更，必須要根據相關(guān)規定程序來(lái)辦理手續。

　　1.3項目工程管理

　　(一)施工合同管理。這能夠有效節約開(kāi)支，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的投資效益。(二)工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是工程之根本，事關(guān)施工企業(yè)的企業(yè)形象，只有保障工程施工質(zhì)量，工程進(jìn)度管理才有實(shí)際意義，因而工程質(zhì)量管理是項目管理工作的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員需要立足全局，協(xié)調好設計、監理及施工等單位，督促其共同做好工程質(zhì)量管理工作。(三)工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)及購房者的利益，因此要督促施工企業(yè)結合工程實(shí)際情況來(lái)編制施工組織設計及進(jìn)度計劃，以促進(jìn)房地產(chǎn)工程的有序開(kāi)展。

　　1.4項目成本管理

　　房地產(chǎn)項目成本管理是指根據企業(yè)的總體目標及工程項目的實(shí)際要求，在項目實(shí)施過(guò)程中，對項目成本進(jìn)行科學(xué)的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經(jīng)營(yíng)管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)普遍追求的經(jīng)濟效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，房地產(chǎn)項目成本管理工作也應樹(shù)立成本效益觀(guān)念及系統管理觀(guān)念。房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期受計劃經(jīng)濟觀(guān)念的影響，在項目成本管理工作中往往只注重生產(chǎn)成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無(wú)法滿(mǎn)足新時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，應增強系統管理的觀(guān)念，強調整體與全局，樹(shù)立長(cháng)遠眼光，全面分析企業(yè)成本管理的對象、內容及方法。一方面，成本管理不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，而應將延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求、相關(guān)技術(shù)發(fā)展及產(chǎn)品的設計、客戶(hù)的使用、維修及物業(yè)管理等方面上來(lái)，管理工作應嚴格遵循成本全程管理要求，切實(shí)做好信息來(lái)源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷(xiāo)售成本及處置成本等成本的管控工作。

　　2. 項目成本管理在房地產(chǎn)工程管理中的具體應用

　　2.1設計階段的成本控制

　　由上述分析可知，設計階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%;擴初設計階段對工程造價(jià)的影響約占35%～75%;施工圖紙設計階段對項目投資的影響達到5%～35%。根據價(jià)值工程理論，適當地增加設計費，能夠有效降低建設項目的成本，從而提高開(kāi)發(fā)商的資金利用率，因此要能夠對此設計階段的成本控制加強管理。

　　2.2承發(fā)包階段的造價(jià)控制

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建設項目招投標來(lái)選擇報價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。一般情況下，招投標方式可分為公開(kāi)招標及邀請招標兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據具體的工程項目來(lái)選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優(yōu)缺點(diǎn)，例如多層住宅技術(shù)適合采用施工圖招標;高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標;如果工程規模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采用施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產(chǎn)企業(yè)可委托中介機構來(lái)編制標底以明確預期價(jià)格;工程量清單招標工程可以使用單價(jià)合同，具體的變更情況可以根據實(shí)際情況進(jìn)行適當調整。為了有效避免材料價(jià)格風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可約定漲價(jià)及降價(jià)風(fēng)險范圍，一般情況下，主要材料的漲價(jià)及降價(jià)幅度為5%，施工企業(yè)需要承擔風(fēng)險范圍內的材料漲降價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)承擔風(fēng)險范圍之外的費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快掌握項目工程的大概造價(jià)，這樣才能夠做到心里有數。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用總價(jià)合同，但總價(jià)合同也存在一定風(fēng)險，尤其是工期較長(cháng)的項目工程，其實(shí)施過(guò)程中極易出現各種新的政策、材料價(jià)格也會(huì )出現一定波動(dòng)。

　　2.3施工階段的成本控制

　　施工階段的成本控制內容主要包括以下幾個(gè)方面：需要增強成本意識，統籌全局，做好各方面的管理工作;認真編制成本計劃，明確成本控制對象;進(jìn)一步建立健全并貫徹落實(shí)項目成本控制制度;制定有效的獎勵措施;認真審查施工組織設計及施工方案，提高其可行性;加強工程款動(dòng)態(tài)結算的控制;嚴格控制工程變更;做好施工全過(guò)程的直接費用監測及間接費用監測分析工作。由此可見(jiàn)，要想加強施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。

　　2.4 工程預決算的成本控制

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還需對建設工程全過(guò)程的造價(jià)加強監督與控制。工程項目建設過(guò)程的造價(jià)監控一般是指房地產(chǎn)企業(yè)委托建設造價(jià)咨詢(xún)等社會(huì )中介機構，運用專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，全程、全方位地為房地產(chǎn)企業(yè)提供建設項目的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。加強工程項目造價(jià)的監控，有助于提高投資價(jià)款的利用率，促進(jìn)建設工程投資效益最大化的實(shí)現。

　　3. 結束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到國家政策的影響較深，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場(chǎng)環(huán)境中以經(jīng)濟效益為發(fā)展目標，因而房地產(chǎn)項目成本管理成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要能夠增強工程項目成本管理意識，創(chuàng )新成本管理方法與手段，尤其要加強全過(guò)程的成本管理，加快建設成本數據庫建設，從整體利益的角度考慮成本管理問(wèn)題，切實(shí)提高項目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟效益、降低工程造價(jià)成本，最終促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。

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