探討房地產(chǎn)企業(yè)成本管理論文
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程系多維化管理過(guò)程，需要綜合全團隊成本管理理論、縱橫向成本管理理論等內容予以支撐，才能實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)項目的全面成本管理。多數企業(yè)尚未意識到成本管理全面性的重要意義，仍然依賴(lài)傳統成本管理方法治理企業(yè)項目，使得企業(yè)或多或少暴露出以下一些問(wèn)題：
1.成本管理體系有待進(jìn)一步健全
企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目時(shí)將焦點(diǎn)聚集在了項目投建期間的成本核算，而忽視了各環(huán)節不同時(shí)點(diǎn)的成本管理全過(guò)程，這就使得企業(yè)在項目成本管理過(guò)程中難度不斷加大，成本控制的效果也不甚明顯。各部門(mén)在成本控制問(wèn)題上缺乏有效溝通，成本管理體制中權責的劃分不夠明晰，一旦發(fā)生成本超標等事件，各部門(mén)及人員相互推諉責任的情況也時(shí)有發(fā)生。
2.缺乏詳盡的項目可行性分析
部分房地產(chǎn)企業(yè)所制定的發(fā)展戰略與其實(shí)際開(kāi)發(fā)的項目缺乏銜接性，盲目追逐超額利潤而忽視自身實(shí)際的資金能力與可用資源，尚未全面評價(jià)項目可行性前就對項目成本做出項目預算或成本估算，使得成本控制過(guò)程顯得過(guò)于隨意，成本管理精確性也有所不足，在一定程度上造成資源浪費。3.成本管理過(guò)程連貫性不足不能點(diǎn)面結合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程應是一個(gè)點(diǎn)面結合縱向橫向相結合的連貫性過(guò)程，部分企業(yè)忽視了項目要素及風(fēng)險管理，還有些企業(yè)則對人力資源及項目周期管理的重視程度不足。只重視點(diǎn)的管理而沒(méi)有真正意識到成本管理鏈條的重要性，即成本管理不夠全面。4.反饋效率有待提升形式主義在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算部門(mén)中表現的較為普遍，多數企業(yè)尚未形成完善的成本分析體系，且未對項目后期所反饋出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的反饋、分析和總結。核算與管理方法因循守舊，項目組不能具體問(wèn)題具體分析，成本管理質(zhì)量不足效率不高，這又直接導致了企業(yè)項目工期加長(cháng)，進(jìn)而造成了不必要的項目成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的“5W1H”分析法
關(guān)于項目成本管理的理論有項目全生命周期成本管理理論、項目全風(fēng)險成本管理理論、項目進(jìn)度、質(zhì)量與成本之間的協(xié)調理論等。但成本管理方法論中較為普遍的模式是“5W1H”分析法，房地產(chǎn)企業(yè)在立項、施工、竣工結算等各操作步驟中都要可以分解為這“5W1H”。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，“5W”指的是Why(形成成本的原因)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的所有成本都要有依據，成本明細賬應及時(shí)準確地記錄成本動(dòng)因，以作為成本控制考評體系的重要組成部分，為市場(chǎng)選擇補充信息庫；What(成本的明細組成項目)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內容包含成本控制目標考核、成本核算對象、成本公攤項目等；Where(成本管理需要在哪些節點(diǎn)上展開(kāi))。具體節點(diǎn)如合同節點(diǎn)、圖紙變更設計節點(diǎn)、產(chǎn)值拆分節點(diǎn)、成本產(chǎn)生節點(diǎn)等，只有切實(shí)把握好成本控制的節點(diǎn)，才能恰到好處地實(shí)施成本控制措施；When(成本管理進(jìn)行的時(shí)間或時(shí)點(diǎn))。即有關(guān)制單時(shí)間、合同時(shí)間的管理；Who(具體由誰(shuí)管理成本)。要確定由誰(shuí)管理成本，就要先明確票據與合同的相互的管理職責，建立明晰的權責體制，將績(jì)效考評與崗位責任制密切結合。此外“，1H”指的是How(即成本該如何管理)�？偟膩�(lái)說(shuō)，企業(yè)應切實(shí)遵照法律法規和行業(yè)規范，合理安排崗位分工，完善績(jì)效考評體制，進(jìn)一步規劃信息化成本管理流程。這一“5W1H”方法貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的每個(gè)環(huán)節。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理優(yōu)化措施分析
1.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項目成本管理責任體制
可考評性和可預測性好是成本管理責任制的兩大主要特征，房地產(chǎn)企業(yè)應當詳細而準確地劃分具體成本管理責任中心、部門(mén)及個(gè)人，以切實(shí)落實(shí)好開(kāi)發(fā)項目的權責匹配制度，確保各責任中心對其各自責任成本中的可控成本負有自始至終不可推卸的責任。具體來(lái)說(shuō)，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目各個(gè)階段可能發(fā)生的成本與費用具體分配到各有關(guān)責任部門(mén)及個(gè)人，將項目成本歸集到各成本責任中心，所涵蓋的責任范圍以責任中心的可控成本為依據，確保項目成本能得到各有關(guān)責任部門(mén)或人員的負責與監控。細分成本責任至具體的責任落實(shí)單位，使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標層層分解至具體部門(mén)及個(gè)人，有利于成本管理的有效展開(kāi)。
2.切實(shí)做好開(kāi)發(fā)項目成本管理績(jì)效考評工作
全面成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目中發(fā)揮著(zhù)至關(guān)重要的作用，全面成本管理過(guò)程中一個(gè)不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節就是對各有關(guān)責任部門(mén)及個(gè)人的成本管理績(jì)效進(jìn)行科學(xué)評估與考核，只有考核與管理密切結合，才能真正激發(fā)員工進(jìn)行成本管理的積極性，使其為企業(yè)成本管理工作作出應有的貢獻。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理績(jì)效考評工作的開(kāi)展不僅能為項目下一步驟的項目成本管理決策提供直接有效的依據，更能督促有關(guān)責任部門(mén)及人員及時(shí)反饋其在成本管理中遇到的問(wèn)題或可能面臨的困難，及時(shí)總結項目成本管理措施的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，將卓有成效的成本管理經(jīng)驗推而廣之，持續豐富房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理方法體系。為確保成本管理績(jì)效考評的合理與公平，企業(yè)應科學(xué)制定考評方法，使項目組全員都能切實(shí)從中獲得激勵或吸取經(jīng)驗教訓，以期最終有效提升開(kāi)發(fā)項目的整體經(jīng)濟效益與社會(huì )效益。
3.積極開(kāi)展項目督察以確保成本管理措施持續有效
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所涉及的各項活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)督察是確保項目成本處于預期合理范圍內的必要手段。不能僅關(guān)注項目所涉各項成本發(fā)生的結果，而要實(shí)時(shí)督察成本發(fā)生的過(guò)程，以使成本管理處于一種實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制之中。尤其要注意項目施工中發(fā)生的各項成本費用，這是整個(gè)成本管理的核心所在。只有項目成本切實(shí)得到動(dòng)態(tài)控制才能順利實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的全面控制。
4.提升員工綜合素養強化成本管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)項目的高效益與員工的良好的管理經(jīng)驗與綜合素養緊密相關(guān)，高層戰略制定者的成本管理知識尤為關(guān)鍵。為培育員工良好的職業(yè)素養，提升企業(yè)綜合競爭軟實(shí)力，企業(yè)應當積極加強有關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓，引入新的行之有效的理念與方法，提升其成本管理技能強化其成本管理理念，科學(xué)安排項目計劃、建設及運營(yíng)。
5.進(jìn)一步充實(shí)項目成本管理方法
技術(shù)分析方法的欠缺使得現有的一些成本管理理論與實(shí)踐相互脫節。為切實(shí)提升成本管理水平，使這些方法理論真正發(fā)揮實(shí)效，企業(yè)有必要認證好主要施工方案，通過(guò)嘗試新方法、新工藝等，做到在技術(shù)上控制好項目投資的成本。信息技術(shù)和成本模型的發(fā)展為成本管理人員進(jìn)行決策提供了參考，但現存的模型與方法不一定符合工程預期，這時(shí)就要依靠成本管理工作人員自身的經(jīng)驗來(lái)對其進(jìn)行補充和完善。
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