項目風(fēng)險管理論文范文
項目管理要實(shí)現項目管理目標就必須進(jìn)行風(fēng)險管理，以下是小編收集的相關(guān)論文，僅供大家閱讀參考!
1建設階段成本管控風(fēng)險之困境
�、匍_(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險。作為開(kāi)發(fā)商，最重要的就是衡量投入的成本與獲取的利益之間的差值是否值得他們開(kāi)發(fā)此項目。但是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往存在著(zhù)很多成本風(fēng)險，導致項目的成本增加。比如圖紙的變更風(fēng)險、施工環(huán)境的變更風(fēng)險、施工材料的價(jià)格變更風(fēng)險、施工違約索賠的風(fēng)險等風(fēng)險。
�、陂_(kāi)發(fā)項目質(zhì)量的風(fēng)險。目前，國家對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量要求越來(lái)越高。關(guān)于施工工程質(zhì)量的相關(guān)法律、法規以及技術(shù)標準等文件中對于開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量都有嚴格的要求標準。由于施工過(guò)程中人員、機器設備等方面的原因，施工工程不可避免地存在著(zhù)工程質(zhì)量風(fēng)險給后續營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)很大的障礙。
�、坶_(kāi)發(fā)工程工期的風(fēng)險。由于開(kāi)發(fā)項目耗時(shí)較長(cháng)，突發(fā)性事件以及前述的風(fēng)險較多，因此對于合同約定的工期，開(kāi)發(fā)商不一定能夠按照合同的約定交工，這樣就會(huì )存在工期風(fēng)險，造成違約賠償。
2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理之突破
2.1財務(wù)風(fēng)險之突破
房地產(chǎn)企業(yè)應該最大可能地規避財務(wù)風(fēng)險。首先，企業(yè)應該進(jìn)行多元的融資，房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷優(yōu)化自己的融資結構，推動(dòng)企業(yè)上市，通過(guò)股票的發(fā)行以及信托和商業(yè)投資來(lái)進(jìn)行多方面的融資，同時(shí)，也要適當增加自有房產(chǎn)的持有量，通過(guò)商業(yè)房產(chǎn)或商業(yè)酒店等具體的形式，保證項目資金鏈條的可持續性；其次，應該加強企業(yè)之間的聯(lián)合合作，對于一線(xiàn)城市等對資金要求比較高，可以與其他企業(yè)聯(lián)合拿地，共同開(kāi)發(fā)，以分散財務(wù)風(fēng)險，保持企業(yè)穩定的現金流；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對國家房地產(chǎn)政策的敏感性，適度投資，選擇與自己企業(yè)投資能力相符合的項目，最大限度地規避財務(wù)風(fēng)險。
2.2決策階段風(fēng)險管理之突破
�、俜治鲩_(kāi)發(fā)區地理位置風(fēng)險因素來(lái)源，降低開(kāi)發(fā)區位風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商應當建立開(kāi)發(fā)區位選擇風(fēng)險防范機制。在對開(kāi)發(fā)區位進(jìn)行選擇時(shí)，結合區位的社會(huì )因素、經(jīng)濟環(huán)境因素、自然環(huán)境因素以及政策因素等制定選擇標準，規避區位選擇的風(fēng)險。比如，萬(wàn)科地產(chǎn)在進(jìn)行區位的選擇時(shí)，排除一些人為因素，按照企業(yè)所建立的區位選擇標準，結合每次開(kāi)發(fā)項目的情況進(jìn)行排除選擇。又如當前的“萬(wàn)達廣場(chǎng)”，就是找準了區位，然后結合城市發(fā)展方向進(jìn)行打造，從而形成了“萬(wàn)達中心，就是城市的中心”，這樣的美譽(yù)。
�、谡覝矢叻迤诨蛘呋謴推谶M(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的入場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商要對開(kāi)發(fā)時(shí)機進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的分析，即風(fēng)險識別，找出開(kāi)發(fā)時(shí)機中的高峰期或者恢復期進(jìn)行項目的入場(chǎng)準備。通過(guò)專(zhuān)業(yè)性的分析，可以避免開(kāi)發(fā)商在低谷期或者收縮期進(jìn)行商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)，規避時(shí)機風(fēng)險。
�、蹖﹂_(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。任何一個(gè)房地產(chǎn)商在著(zhù)手開(kāi)發(fā)項目時(shí)，都要對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。開(kāi)發(fā)商要針對商業(yè)開(kāi)發(fā)項目，建立可行性研究機制，通過(guò)該機制衡量項目的可開(kāi)發(fā)性。
2.3預期收益風(fēng)險之突破
�、俳⑷谫Y前端控制機制。為了控制項目融資的風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商可以借鑒綠地集團的經(jīng)驗建立融資前端控制機制。通過(guò)前端控制，開(kāi)發(fā)商要對項目融資前期的人員、手續、融資計劃、融資合同等進(jìn)行監控，將融資風(fēng)險扼殺在初始階段，避免后期資金鏈的中斷。
�、诹私庀嚓P(guān)政策，規避土地開(kāi)發(fā)及手續風(fēng)險。土地獲得以及開(kāi)發(fā)的風(fēng)險大多來(lái)源于國家的政策，開(kāi)發(fā)商只有及時(shí)了解相應的政策以及政策變更，才能準確把握土地形勢的方向，進(jìn)而也可以規避很多開(kāi)發(fā)手續上的風(fēng)險。
�、酆贤谋緦�(zhuān)業(yè)化。很多開(kāi)發(fā)商都在采用合同文本格式化的方式來(lái)規避開(kāi)發(fā)項目中存在的合同風(fēng)險。但要注意的是，合同簽訂的過(guò)程中要特別注意對手方合同文本中的風(fēng)險規制以及違約條款。
2.4建設階段加強成本管控之突破
�、僖幏俄椖砍杀緦徲�，規避成本風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商應當規范對于開(kāi)發(fā)項目的成本審計，通過(guò)開(kāi)發(fā)項目的成本審計以及內部控制來(lái)降低開(kāi)發(fā)項目的成本風(fēng)險，提高開(kāi)發(fā)項目所得利益。
�、趪栏癜凑召|(zhì)檢要求進(jìn)行項目工程建設。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項目建設過(guò)程中，應當嚴格按照施工合同、相關(guān)施工標準進(jìn)行工程建設。一方面，規范施工人員的施工操作；另一方面，監理人員要切實(shí)起到監工作用。
�、垲A留工期。開(kāi)發(fā)商應當在約定工程工期時(shí)，根據實(shí)際情況進(jìn)行工期預留，在原定工期的基礎上適當放寬工期的約定。
3結論
我國商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目雖然還處于初級的發(fā)展階段，但是經(jīng)濟的快速發(fā)展必然會(huì )使得該行業(yè)進(jìn)入一個(gè)高峰時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的每個(gè)環(huán)節都存在著(zhù)很大的風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商只有用過(guò)有效的識別風(fēng)險，才能夠制定出較好的風(fēng)險防范措施，降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險。
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