房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)土地成本控制思考論文
隨著(zhù)城市化建設進(jìn)程的持續穩步推進(jìn)，我國建筑行業(yè)一直處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長(cháng)，這其中少不利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤極為可觀(guān)，但同時(shí)也會(huì )受到土地成本、建設成本等因素的制約。要想確保房產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益，就必須在建設前期加強土地成本控制，深入分析土地成本的構成要素，明確土地成本的影響因素，在各個(gè)環(huán)節加強土地成本控制，根據土地的成本和建設價(jià)值選擇合適的地塊，盡量拉開(kāi)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)值和土地成本的距離，為房產(chǎn)后期開(kāi)發(fā)提供一個(gè)良好的利潤基礎。
一、土地成本的構成要素
在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)時(shí)，選擇合適的具有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項目效益的基礎策略。在進(jìn)行土地成本控制時(shí)，首先要明確土地成本的構成要素。一般來(lái)說(shuō)，土地構成要素主要有以下三個(gè)：
1、土地使用權出讓金。在我國，土地所有權擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權，就必須給政府繳納土地使用權出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據政府標定的該區域的地價(jià)來(lái)定的，然后在根據地塊的條件因素進(jìn)行適當地修正調整，比如說(shuō)地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現狀、建筑容積率等。
2、土地征用費。在國家建設項目中，如果涉及到農村土地，則需要按照國家政策和地方規定繳納土地征用費，包括耕地墾復基金、耕地占用稅、征地管理費、青苗補償費、勞動(dòng)力安置補助費、土地補償費、水利設施維修分攤費等多種費用，需要根據征用土地的實(shí)際情況繳納相應的費用。3、拆遷安置補償費。城市化建設進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取現役房屋建筑所在地塊時(shí)，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經(jīng)濟損失。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的'土地成本影響因素
1、土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關(guān)于繼續開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中的固定，只要是經(jīng)營(yíng)性用地，都必須采用以下三種方式進(jìn)行土地出讓?zhuān)海?）招標。由政府部門(mén)根據城市建設規劃戰略，發(fā)布國有土地使用權招標公告，邀請相關(guān)建設領(lǐng)域的個(gè)人或組織參加此次招投標活動(dòng)，如果是市政工程建設，一般按照低價(jià)競標的原則選擇合適的競標單位；（2）拍賣(mài)。采用公開(kāi)競價(jià)的方式進(jìn)行國有土地使用權的轉讓?zhuān)瑑r(jià)高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價(jià)的公平合理性，但是會(huì )引起“天價(jià)”地塊的出現；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權是拍賣(mài)的書(shū)面形式，有出讓者在公共信息平臺指定交易期限，按照價(jià)高者得的方式將最新價(jià)格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競價(jià)者即成為此次交易的贏(yíng)家。相對來(lái)說(shuō)，掛牌是介于招標和拍賣(mài)之間的一種彌補調劑方式，操作簡(jiǎn)便，交易時(shí)間長(cháng)，可控性較強。
2、一般性因素。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時(shí)必須要根據地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設出來(lái)的建筑才具有較高的實(shí)用價(jià)值，而相對來(lái)說(shuō)，這些條件也會(huì )影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周?chē)钤O施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開(kāi)闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng )造利潤較高，同時(shí)土地成本也比較高，需要開(kāi)發(fā)商合理選擇。同時(shí)，土地價(jià)格還會(huì )受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應量會(huì )決定其基礎價(jià)格，是其他因素變化的一個(gè)起跑線(xiàn)。
三、房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中的土地成本控制策略
1、綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，根據建筑的用途選擇合適的地塊時(shí)土地成本控制的第一步。首先，開(kāi)發(fā)商必須具有長(cháng)遠發(fā)展的意識，深入解讀國有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價(jià)值。因為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(cháng)，同時(shí)在高速的社會(huì )發(fā)展的趨勢下，建設工程周?chē)沫h(huán)境會(huì )發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實(shí)力，有無(wú)完成土地使用要求的能力；其次，合理預測地塊發(fā)展趨勢，評估建設收益。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的用途與地塊所在的城市規劃定位是一致的時(shí)候，往往項目建設的便利度會(huì )極大地提高，且建設效益也會(huì )比較大，因此開(kāi)發(fā)商需對若干地塊進(jìn)行綜合對比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性?xún)r(jià)比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設時(shí)機，選擇合適的地塊。
2、制定科學(xué)合理的土地競買(mǎi)策略。在諸多土地成本影響要素中，最無(wú)法控制的莫過(guò)于土地交易價(jià)格，目前使用的招標、拍賣(mài)、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現價(jià)格超標的現象，影響到土地成本控制。作為一個(gè)懂經(jīng)濟成本控制的開(kāi)發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設實(shí)力和資金流轉情況，詳細掌握競爭對手的第一手資料，正確預測土地的建設效益，確定一個(gè)可接受的土地獲得價(jià)格，在進(jìn)行交易時(shí)保持冷靜淡定，從容競價(jià)，確保項目效益。
在土地競買(mǎi)過(guò)程中，通常會(huì )選擇以下幾種作戰策略：
�。�1）高、低報價(jià)策略。根據有無(wú)強力競爭對手選擇合適的競價(jià)方針，比如說(shuō)自身建設素質(zhì)高，項目建設專(zhuān)業(yè)性強，競爭對手少是，可選擇低價(jià)競爭策略，而在地塊競爭性強時(shí)，可選擇高價(jià)競標的策略；
�。�2）不平衡報價(jià)策略。在競爭時(shí)，很多時(shí)候土地價(jià)格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過(guò)其他要素的優(yōu)化提高綜合評分，彰顯競爭實(shí)力，降低土地費用；
�。�3）合縱連橫策略。與合適的競爭對手聯(lián)合競標，避免惡性競爭。
四、結語(yǔ)
隨著(zhù)我國人口的增長(cháng)，人均占地面積日益減少，國家土地資源管理的戰略意義也因此提升，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是土地資源利用的一個(gè)重要項目�，F階段，房?jì)r(jià)高漲，表面上看起來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益極為可觀(guān)，但是住宅建筑的基礎成本較高，其中占比較大的就是土地費用，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想保證房產(chǎn)建設效益，就必須要加強土地成本的控制。
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